TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 23/58941

N° Portalis 352J-W-B7H-C3MXB

N° : 1

Assignation du :

29 novembre 2023

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 septembre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [V] [H] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Béatrice DE PUYBAUDET, avocat au barreau de PARIS – #C1361

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. MAMANE 2

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Aref JAHJAH OUEIS, avocat au barreau de PARIS – #C0350

DÉBATS

A l’audience du 05 juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Le 30 mai 2007, la SARL MAMANE 2 a acquis le fonds de commerce exploité dans des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2], appartenant à Mme [V] [H].

Par acte sous signature privée du 1er mars 2011, Mme [H] a consenti à la SARL MAMANE 2 le renouvellement du bail commercial portant sur les dits locaux, moyennant un loyer mensuel de 1 475,58 euros, hors charges et hors taxes, payable le premier de chaque mois.

Par acte authentique reçu par Me [E], notaire à [Localité 3], le 21 juillet 2015, la SARL MAMANE 2 a acquis le lot n°3 de l’immeuble situé [Adresse 2], constituant une cave au sous-sol de l’immeuble.

Suivant avenant au bail commercial en date du 31 mars 2018, la SARL MAMANE 2 a été autorisé à sous-louer le local commercial à la SARL 27 DIAMANTS, pour une durée d’une année à compter du 1er avril 2018.

Par acte sous signature privée du même jour, la SARL MAMANE 2 a conclu avec la SARL 27 DIAMANTS un contrat de location-gérance pour une durée d’un an.

Une sommation interpellative a été adressé à la SARL 27 DIAMANTS par acte extrajudiciaire du 20 juillet 2021, à l’initiative de Mme [H], cette dernière lui reprochant l’occupation illégitime et irrégulière du local commercial.

Le même jour, Mme [H] a adressé à la SARL MAMANE 2 une sommation d’avoir à cesser l’infraction commise par le preneur, à savoir « tout contrat de sous-location et/ou de location gérance » dans le délai d’un mois à compter de la date de la sommation.

Par acte extrajudiciaire du 22 septembre 2021, Mme [H] a fait signifier à la SARL MAMANE 2 un commandement visant la clause résolutoire, lui demandant d’avoir à cesser tout contrat et/ou permission de sous-location et/ou de location gérance et la libération des locaux par la SARL 27 DIAMANTS dans le délai d’un mois.

Par acte extrajudiciaire du 22 octobre 2021 intitulé « Formalités suite à un commandement visant la clause résolutoire », la SARL MAMANE 2 a fait signifier à Mme [H] une convention de résiliation du contrat de location-gérance intervenu entre la SARL MAMANE 2 et la SARL 27 DIAMANTS, datée au 4 octobre 2021 et l’annonce de la résiliation publiée sur le site Actu-juridique le 19 octobre 2021.

Le 17 mars 2022, Mme [H] a fait signifier à la SARL MAMANE 2 un second commandement visant la clause résolutoire, sommant cette dernière de remettre en état les deux ouvertures non autorisées, effectuées par la démolition du plancher du restaurant et du plafond du sous-sol ; d’enlever les fûts de dioxyde de Carbone CO2 entreposés au sous-sol en non-respect du règlement de sécurité et d’incendie et en non-respect du règlement de copropriété ; de cesser l’encombrement des parties communes.

Un procès-verbal de commissaire de justice a été dressé à l’initiative de la bailleresse par acte du 19 avril 2022.

Le Service de prévention incendie de la préfecture de police a effectué un contrôle au sein du local commercial le 23 mai 2022 et a établi un rapport en date du 14 juin 2022.

Parallèlement, exposant que les causes des commandements susvisés sont demeurées totalement ou partiellement impayées, Mme [H] a, par acte extrajudiciaire du 2 juin 2022, fait assigner la société MAMANE 2 devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, ordonner l’expulsion et condamner la société preneuse au paiement des provisions.

Le 2 août 2022, Mme [H] a adressé à la SARL MAMANE 2 un troisième commandement visant la clause résolutoire, lui demandant de mettre en conformité le local commercial conformément à la réglementation sécurité incendie, suivant les préconisations du rapport de préfecture de police du 14 juin 2022.

Par acte extrajudiciaire du 2 septembre 2022, la société MAMANE 2 a dénoncé à Mme [H] un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice à son initiative le 9 août 2022.

A l’audience du 16 septembre 2022, le juge des référés a radié l’affaire inscrite au rôle, faute pour la demanderesse de se présenter à l’audience de plaidoiries.

Un nouveau commandement visant la clause résolutoire a été signifié à la SARL MAMANE 2 le 27 octobre 2022, lui demandant de fixer une date qui lui plaira dans un délai d’un mois afin de laisser pénétrer au local l’huissier de justice mandaté par la bailleresse aux fins de constater la réalisation des travaux et l’exécution des mesures formulées dans le commandement du 2 août 2022.

Une nouvelle visite des locaux a été effectuée par le service de prévention incendie de la Préfecture de police le 7 décembre 2022, donnant lieu à un rapport en date du 12 janvier 2023.

Le rétablissement de l’affaire a été sollicité par courriel adressé au greffe le 13 juin 2023. Sur justificatifs présentés par le conseil de la demanderesse par courriel du 20 septembre 2023, l’affaire a été rétablie et les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur aux fins de se voir délivrer une information sur la mesure de médiation.

Par acte extrajudiciaire du 23 novembre 2023, la société MAMANE 2 a fait assigner Mme [H] devant le tribunal judiciaire, aux fins de voir, notamment, prononcer la nullité de la sommation du 20 juillet 2024, la nullité du congé du 1er décembre 2021 et de dire que le congé produit l’effet d’un congé avec offre de payer une indemnité d’éviction.

Le 23 février 2024, un nouveau commandement visant la clause résolutoire a été signifié à la société preneuse, aux termes duquel Mme [H] demandait le paiement d’une somme de 5 203,15 euros au titre du solde du loyer en fonction de son indexation annuelle pour la période du 1er mars 2021 au 29 février 2024, outre les pénalités de retard d’un montant de 205 euros, le réajustement du virement mensuel en fonction de l’indexation du loyer avec les charges pour un montant de 2 159,43 euros, ainsi que le coût du commandement à hauteur de 156 euros.

L’affaire en référé a été plaidée à l’audience du 5 juillet 2024, après plusieurs renvois accordés à la demande des parties les parties n’ayant pas souhaité entrer en médiation.

Mme [H] a déposé des conclusions qu’elle a oralement soutenues et demandé au juge des référés de :

« -DÉCLARER les demandes de Mme [H] [N] recevables et bien fondées ;

— RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions de Mme [H] [N] ;

— À TITRE PRINCIPAL

— Vu le commandement du 22 septembre 2021

— CONSTATER que la clause résolutoire contenue au bail signé le 1er mars 2011, consenti par Mme [H] à la SARL MAMANE 2, portant sur le local commercial sis [Adresse 2], est acquise depuis le 23 octobre 2021,

— CONSTATER en conséquence la résolution de plein droit dudit bail à la date du 23 octobre 2021 ,

— À TITRE SUBSIDIAIRE,

— Vu le commandement du 17 mars 2022,

— CONSTATER que la clause résolutoire contenue au bail du 1er mars 2011, consenti par Mme [H] à la SARL MAMANE 2 portant sur le local commercial sis [Adresse 2], est acquise depuis le 20 avril 2022 ;

— CONSTATER, en conséquence, la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 20 avril 2022 ;

— À TITRE ENCORE SUBSIDIAIRE

— Vu le commandement du 2 août 2022

— CONSTATER que la clause résolutoire contenue au bail du 1er mars 2011, consenti par Mme [H] à la SARL MAMANE 2, portant sur le local commercial sis [Adresse 2], est acquise depuis le 2 septembre 2022,

— CONSTATER en conséquence la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 2 septembre 2022 ;

— À TITRE PLUS SUBSIDIAIRE,

— Vu le commandement du 27 octobre 2022 et le commandement du 23 février 2024

— CONSTATER que la clause résolutoire contenue au bail du 1er mars 2011, consenti par Mme [H] à la SARL MAMANE 2, portant sur le local commercial sis [Adresse 2], est acquise et ce, depuis le 28 novembre 2022 ou subsidiairement depuis le 26 mars 2024 ;

— CONSTATER en conséquence la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 28 novembre 2022 ou subsidiairement depuis le 26 mars 2024,

— À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

— FIXER la date en vue de l’urgence et ORDONNER de renvoyer l’affaire à une audience à jour fixe pour qu’elle soit statuée au fond ;

— PRONONCER la résolution du bail signé en date du 1er mars 2011 et ce, aux torts de la SARL MAMANE 2 ;

— EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

— ORDONNER à la SARL 27 DIAMANTS de quitter les lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

— ORDONNER à la SARL MAMANE 2 de restituer à sa charge les clés à un commissaire de justice qu’il lui plaira dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— ORDONNER, à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de la SARL MAMANE 2 et de tout occupant de son chef des lieux (local commercial de Mme [H]) situés sis [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— ORDONNER le transport et la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur et ce, aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;

— DIRE que la SARL 27 DIAMANTS doit procéder au transfert de son siège social à une autre adresse que celle du local commercial sis [Adresse 2] dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard ;

— ORDONNER à la SARL MAMANE 2 de rendre à son départ les locaux en bon état d’entretien locatif ;

— DIRE que le non-respect par la SARL MAMANE 2 des prescriptions du règlement de copropriété [Adresse 2], du bail du 1er septembre 2011 et de l’avenant au bail du 31 mars 2018, constitue des troubles manifestement illicites qu’il y a lieu de faire cesser ;

— ORDONNER à la SARL MAMANE 2 d’effectuer les travaux, à ses frais, de réparation et remise en état des ouvertures entre le sous-sol et le local commercial sis [Adresse 2], et notamment l’ouverture de 14 cm de diamètre en centre de la voûte du sous-sol, ainsi que l’ouverture de la baie, au bout du couloir du sous-sol, sous la surveillance d’un architecte et avec l’intervention d’un organisme de contrôle et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

— DIRE qu’en cas de refus d’exécuter les travaux de réparation et de remise en état des ouvertures entre le sous-sol et le local commercial sis [Adresse 2], ou en cas de non-respect des conditions pour effectuer ces travaux par la SARL MAMANE 2, à compter de l’expiration du délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir, AUTORISER Mme [H], ses représentants et ses mandataires à se rendre au local commercial et dans la cave privative de la SARL MAMANE 2, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, aux fins d’exécuter tous les travaux de réparation et de remise en état desdites ouvertures et CONDAMNER la SARL MAMANE 2 à faire l’avance des sommes nécessaires à ces travaux, dans un délai de trois jours après la réception du devis de l’entreprise et professionnels nommés à cette fin par Mme [H] et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de trois jours suivant la réception de sa demande ;

— CONSTATER le manquement de loyauté contractuelle et la mauvaise foi de la SARL MAMANE 2 ;

— CONDAMNER la SARL MAMANE 2 à régler à Mme [H] la somme de 10 000 euros à titre de provision sur des dommages-intérêts ;

— CONDAMNER la SARL MAMANE 2 à rembourser à Mme [H], à titre de provision, la somme de 136 000 euros au titre des fruits civils perçus par la SARL MAMANE 2 issus de la sous-location irrégulière du local commercial ;

— FIXER à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à 6 115 euros sur la référence d’un loyer à 4 000 euros majorée de 50 % et AJOUTER le montant des charges 115 euros ou subsidiairement FIXER à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à 4 737 euros sur la référence de la valeur locative du marché à 3 082 euros majorée de 50 % et AJOUTER le montant des charges 115 euros ou infiniment subsidiairement FIXER à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à 3 182 euros sur la référence d’un loyer à 2 044,5 euros majorée de 50 % et AJOUTER le montant des charges de 115 euros ;

— CONDAMNER la SARL MAMANE 2 à payer à titre provisionnel à Mme [H] une indemnité d’occupation mensuelle, outre les taxes, charges et accessoires et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

— FIXER que les sommes assorties des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 21 juin 2022 ou subsidiairement à compter de la date de signification du commandement ou infiniment subsidiairement à compter du 5 juillet 2024 ;

— FIXER que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle sera automatiquement réajusté le 1er mars de chaque année sans aucune formalité, sans qu’il soit besoin d’une notification préalable ni demande et que le taux de variation indiciaire annuel sera calculé en fonction de l’indice du coût de la construction du 3e trimestre de l’année précédente, soit en fonction de l’indice des loyers commerciaux du même trimestre ;

— DIRE que la somme de 4 426,74 euros, représentant trois mois du loyer en principal, à titre de dépôts de garantie prévu par le bail commercial, restera acquis à Mme [H] ;

— ORDONNER à la SARL MAMANE 2 de retirer tous les fûts de « dioxyde de Carbone CO 2 », gaz sous pression, entreposés au sous-sol (cave) sis [Adresse 2] et ce, sous une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— ORDONNER à la SARL MAMANE 2 de libérer les parties communes – y compris la cour intérieure ainsi que celles du sous-sol – des objets appartenant à la SARL MAMANE 2 et ce, sous une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER la SARL MAMANE 2 à une astreinte de 1 000 euros suivant chaque éventuel constat par un commissaire de justice de l’encombrement des parties communes sis [Adresse 2] ;

— DIRE que sauf en cas d’urgence, Mme [H], ses représentants, mandataires – y compris un commissaire de justice – pourront se rendre dans les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon le calendrier de visite suivant : une fois par semaine et ce, sous une astreinte de 1 000 € pour chaque refus d’accès au local par la SARL MAMANE 2 constaté par un commissaire de justice ;

— CONDAMNER la SARL MAMANE 2 à régler à Mme [H] la somme de 10 000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles.

— CONDAMNER la SARL MAMANE 2 aux entiers dépens qui comprendront notamment les dépens afférents à la présente instance, les frais de cinq commandements, de deux sommations interpellatives, d’une sommation de cesser l’infraction, des significations, de cinq procès-verbaux de constat, d’expertise d’architecte, des dépens d’expulsion et des dépens pour signification de la décision à intervenir ;

— STATUANT SUR LES DEMANDES DE LA SARL MAMANE 2

— DÉCLARER irrecevable la SARL MAMANE 2 en ses actions en opposition aux commandements du 22 septembre 2021, du 17 mars 2022, du 2 août de 2022 et du 27 octobre 2022 ;

— DÉCLARER irrecevable la SARL MAMANE 2 en toutes ses demandes, en tout état de cause mal fondées et l’en débouter ».

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la SARL MAMANE 2 formule les demandes suivantes au visa des articles 100,101,102 et suivants, 834 et 835 du code de procédure civile,

« – IN LIMINE LITIS

— Constater la litispendance et décider le renvoi pour dessaisissement d’un tribunal en faveur de l’autre ;

— Constater la connexité et décider le renvoi pour la jonction des deux affaires par souci de bonne administration de justice ;

— à titre principal,

— prononcer l’incompétence du juge des référés,

— subsidiairement,

— rejeter toutes les demandes initiales et additionnelles de Mme [H] et l’en déclarer mal fondées,

— Et en tout cas,

— condamner Mme [H] de payer à MAMANE 2, la somme de 1 800 euros, en remboursement des frais des travaux ;

— condamner Mme [H] à lui payer la somme de 10 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ».

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 446-2 du code de procédure civile, le juge n’est tenu de répondre qu’aux demandes formulées dans le dispositif des écritures. En conséquence, il n’y a pas lieu d’examiner les prétentions formulées dans le corps des écritures des parties, mais non repris dans le dispositif.

Il est en outre rappelé que les demandes tendant à « constater » ne constituent pas, en dehors des cas prévus par la loi, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y répondre, en ce qu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l’ordonnance.

Sur l’exception de litispendance

L’article 100 du code de procédure civile dispose : « Si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office ».

En l’espèce, la SARL MAMANE 2 a introduit devant le tribunal judiciaire de Paris, par assignation du 23 novembre 2023, une instance en nullité de la sommation du 20 juillet 2021 et du congé du 1er décembre 2021 qui lui ont été délivrés par Mme [H].

La présente instance a quant à elle pour objet de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial, de sorte que les deux demandes ont un objet distinct.

En tout état de cause, le caractère provisoire des ordonnances rendues par le juge des référés s’oppose à ce que soit retenue une litispendance entre une instance introduite devant lui et une instance au fond.

Il en est de même s’agissant de l’exception de connexité évoquée, mais non développée par la défenderesse dans ses écritures, sauf à évoquer le lien entre les deux affaires, au sujet de laquelle l’article 101 du code de procédure civile dispose : « s’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces deux juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction ».

Aussi y a-t-il lieu de rejeter les exceptions de procédure soulevées par la défenderesse.

Sur l’exception d’incompétence

S’il est invoqué l’incompétence du juge des référés pour statuer sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, à laquelle il est opposé l’existence de contestations sérieuses, il convient de préciser qu’il ne s’agit pas d’une exception de procédure mais d’une question qui porte sur le bienfondé de la demande, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur l’exception de procédure soulevée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41-du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le contrat de renouvellement de bail du 1er mars 2011 stipule en son article 14 une clause résolutoire aux termes de laquelle « est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d’inexécution d’une des clauses et conditions du bail, et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délais ci-dessus.

A cet égard, il est précisé que sont sanctionnables par le jeu de la clause résolutoire, les charges et conditions du bail, mais aussi le non-respect des clauses insérées sous les divers paragraphes telles que celles énoncées dans la désignation, la destination, etc ».

Le commandement délivré le 22 septembre 2021, tendant à la cessation de tout contrat et/ou permission de sous-location et/ou de location gérance et la libération des locaux par la SARL 27 DIAMANTS mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.

La société MAMANE 2 élève une contestation en faisant valoir que suivant la délivrance du commandement, elle a fait résilier le contrat de location-gérance consenti à la SARL 27 DIAMANTS, et qu’elle en a informé la bailleresse par acte extrajudiciaire du 22 octobre 2021 intitulé « Formalités suite à un commandement visant la clause résolutoire », par lequel la SARL MAMANE 2 a fait signifier à Mme [H] la convention de résiliation du 4 octobre 2021 et l’annonce de la résiliation publiée sur le site Actu-juridique le 19 octobre 2021.

En réplique, Mme [H] soutient que la société 27 DIAMANTS exploitait les locaux à la fois en qualité de sous-locataire, activité qu’elle ne conteste pas avoir autorisée par avenant du 31 mars 2018 pour une durée d’un an, et en qualité de locataire-gérante, et ce en violation du contrat de bail.

Il résulte toutefois des pièces produites que la société preneuse, qui ne conteste pas que l’activité de location-gérance s’est poursuivie au-delà de la période autorisée, a procédé à la résiliation dudit contrat le 4 octobre 2021 et qu’elle en a dûment informé la bailleresse par acte extrajudiciaire du 22 octobre 2021, soit dans le délai d’un mois visé par le commandement du 22 septembre 2021, étant observé au surplus que la location-gérance avait été expressément autorisée aux termes de l’avenant susvisé.

Contrairement aux affirmations de la demanderesse, les circonstances selon lesquelles la société 27 DIAMANTS n’a pas procédé au changement du siège social, ni fait enlever le nom de la boîte aux lettres et du tableau des occupants de l’immeuble, ou encore qu’elle réceptionnerait des lettres recommandées dans les lieux loués, ce qui au demeurant n’est pas établi avec l’évidence requise en référé, ne suffisent pas pour établir la poursuite du contrat de location-gérance alléguée et ne constituent pas, en tout état de cause, des manquements susceptibles d’être reprochés à la société MAMANE 2.

Il sera donc considéré n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [H] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail en vertu du commandement en date du 22 septembre 2021, et sur les demandes subséquentes en prononcé de l’expulsion et condamnation du preneur au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisoire.

En ce qui concerne la demande formulée à titre subsidiaire, tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non-respect des prescriptions visées au commandement du 17 mars 2022, sommant la société preneuse de remettre en état les deux ouvertures non autorisées, effectuées par la démolition du plancher du restaurant et du plafond du sous-sol ; d’enlever les fûts de dioxyde de Carbone CO2 entreposés au sous-sol en non-respect du règlement de sécurité et d’incendie et en non-respect du règlement de copropriété ; de cesser l’encombrement des parties communes, les parties ne contestent pas que ces demandes de remise en état portent sur le lot n°3 de l’immeuble situé [Adresse 2]. Il est en outre constant que ce lot correspond à une cave au sous-sol de l’immeuble appartenant, depuis le 21 juillet 2015, à la SARL MAMANE 2.

Cette dernière oppose à Mme [H] une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de cette dernière quant aux demandes visant l’encombrement des parties communes et la mauvaise utilisation de la cave. Mme [H] soutient en réplique qu’elle agit à la fois en qualité de bailleresse que de copropriétaire de l’immeuble.

En application des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile, est irrecevable la demande formée par une partie qui n’a pas intérêt et qualité à cette fin. En l’absence de titre légal attribuant précisément l’action en justice à certaines personnes, a qualité pour agir celui qui a un intérêt personnel au succès ou au rejet d’une prétention, notamment celui qui invoque une atteinte personnelle et directe à ses intérêts matériels ou moraux.

Or, en l’espèce, Mme [H] ne justifie pas de sa qualité à agir en qualité de bailleresse, pour reprocher à la société MAMANE 2 des manquements relatifs à l’occupation d’une cave qui ne fait pas partie du local commercial donné à bail à cette dernière, mais qu’elle occupe en qualité de propriétaire. Elle ne justifie pas davantage de sa qualité à agir en constat de l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail en tant que copropriétaire, cette prérogative appartenant exclusivement au bailleur, à l’exclusion des copropriétaires, qui sont tiers au contrat.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire en vertu du commandement du 17 mars 2022.

Quant aux demandes subsidiaires fondées sur les commandements du 2 août 2022 demandant à la société preneuse de mettre en conformité le local commercial conformément à la réglementation sécurité incendie, celui du 27 octobre 2022 lui demandant de fixer une date dans un délai d’un mois afin d’autoriser un commissaire de justice mandaté par la bailleresse à accéder au local aux fins de constater la réalisation des travaux et l’exécution des mesures formulées dans le commandement du 2 août 2022, ainsi que celui du 23 février 2024, tendant au paiement du solde du loyer suivant l’indexation, s’agissant des prétentions nouvelles qui ont trait aux commandements délivrés postérieurement à l’assignation du 2 juin 2022 ayant introduit la présente instance et qui sont dès lors sans lien avec les manquements reprochés à la société preneuse en vertu du commandement du 22 septembre 2021, liés à la présence dans les lieux d’un locataire-gérant ou sous-locataire.

Les manquements allégués dans les commandements susvisés étant postérieurs à l’assignation délivrée le 2 juin 2022, ils ne peuvent fonder dans le cadre de la présente instance la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’intérêt de la requérante n’étant ni né, ni actuel lors de la délivrance de cette assignation. Il en résulte, comme le soutient la partie défenderesse, que les demandes fondées sur ces manquements constituent des prétentions nouvelles qui ne sont pas fondées sur ceux allégués dans l’assignation.

Dans ces conditions, l’intégralité des demandes fondées sur ces commandements seront déclarées irrecevables.

Concernant la demande tendant à voir déclarer irrecevable la SARL MAMANE 2 en ses actions en opposition aux commandements de payer du 22 septembre 2021, 17 mars 2022, 2 août 2022 et 27 octobre 2022, la présente juridiction n’étant saisie d’aucune demande en ce sens émanant de la défenderesse, elle est sans objet.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la demanderesse sera condamnée au paiement des dépens. Il n’apparaît pas en outre inéquitable de la condamner au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Rejetons l’exception de litispendance ;

Rejetons l’exception d’incompétence ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, fondées sur le commandement de payer du 22 septembre 2021 et sur les demandes subséquentes d’expulsion, de séquestration du mobilier et de condamnation par provision au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes subsidiaires de Mme [V] [H] fondées sur les commandements du 17 mars 2022, 2 août 2022, 27 octobre 2022 et 24 février 2024 ;

Condamnons Mme [V] [H] à payer à la SARL MAMANE 2 une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [V] [H] aux dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 27 septembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Cristina APETROAIE