TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 5]

REFERENCES : N° RG 25/02173

N° Portalis DB3S-W-B7J-2XT3

Minute : 929/25

S.C.I. DAVIET PATRIMOINE IMMOBILIER

Représentant : AARPI CAHN CHABANNE, avocats

au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

Monsieur [T] [C]

Monsieur [R] [Y] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

AARPI CAHN CHABANNE

Copie délivrée à :

M. [C]

M. [L]

Le 1er Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 Août 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

En présence de Madame [F] [J], auditrice de justice ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. DAVIET PATRIMOINE IMMOBILIER dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentée par Maître Catherine CHABANNE de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [C], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Monsieur [R] [Y] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 19 mars 2022, la SCI DAVIET PATRIMOINE IMMOBILIER a consenti à M. [T] [C] et M. [R] [L] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 1074 euros, outre une provision sur charges de 115 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 1074 euros.

Le 29 octobre 2024, la SCI DAVIET PATRIMOINE IMMOBILIER a fait délivrer à M. [T] [C] et M. [R] [L] un commandement de payer la somme en principal de 6113,52€ arrêtée au 22 octobre 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 24 janvier 2025, la SCI DAVIET PATRIMOINE IMMOBILIER a fait citer M. [T] [C] et M. [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins :

o à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour inexécution des obligations locatives,

o d’ordonner l’expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique au besoin, et ce sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

o de les condamner solidairement au paiement de la somme de 10 297,58 €

o de les condamner solidairement à compter de février 2025 au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux,

o de les condamner solidairement à lui verser la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et le coût de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que les défendeurs n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 26 mai 2025, la SCI DAVIET PATRIMOINE IMMOBILIER, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 13 563,65€ échéance de mai 2025 incluse. Elle a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et s’est opposée à ce qui leur soient octroyés des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [T] [C], comparant, a indiqué que M. [R] [L] a quitté les lieux depuis deux ans. Il a expliqué percevoir un salaire de 2200 euros mais avoir été en arrêt maladie et avoir perçu avec retard les indemnités journalières. Il a sollicité des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant d’apurer sa dette par des versements de 380 euros en sus du loyer.

M. [R] [L], cité à tiers présent à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 24 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 26 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI DAVIET PATRIMOINE IMMOBILIER justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 30 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 24 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le contrat conclu le 19 mars 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 octobre 2024, pour la somme en principal de 6113,52 euros arrêtée au 22 octobre 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que la clause résolutoire présente au bail n’a pas été modifiée par les parties et stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 décembre 2024.

Il apparait à l’examen du décompte locatif que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, le dernier règlement effectué datant du 7 mars 2025. Dans ces conditions, la demande en octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, formée par M. [T] [C], ne pourra être que rejetée.

A compter du 30 décembre 2024, les défendeurs sont devenus occupant sans droit ni titre des lieux, qu’il leur appartient désormais de quitter.

L’expulsion de M. [T] [C] et M. [R] [L], dont le départ des lieux est seulement affirmé mais non démontré, sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [T] [C] et M. [R] [L] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur les demandes de condamnation au paiement

M. [T] [C] affirme que M. [R] [L] a quitté les lieux. Ce départ n’est toutefois pas démontré. M. [R] [L] sera en conséquence considéré comme étant toujours dans les lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu’à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [T] [C] et M. [R] [L] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 30 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

La clause de solidarité contenue dans le bail s’étend aux indemnités d’occupation, cette condamnation sera en conséquence assortie de la solidarité.

La SCI DAVIET PATRIMOINE IMMOBILIER produit un décompte indiquant que M. [T] [C] et M. [R] [L] restent devoir la somme de 13 563,65 € terme du mois de mai 2025 inclus. Cette somme n’a pas été contestée lors de l’audience.

Les frais de procédure, pouvant selon leur nature, être considéré comme des dépens, seront exclus de la somme réclamée (154,98 € +75,98 €).

M. [T] [C] et M. [R] [L] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement provisionnel de la somme de 13 332,69 € à valoir sur la dette locative, arrêtée au 12 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts dis-tincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI DAVIET PATRIMOINE IMMOBILIER ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [C] et M. [R] [L], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI DAVIET PATRIMOINE IMMOBILIER, M. [T] [C] et M. [R] [L] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 19 mars 2022, par la SCI DAVIET PATRIMOINE IMMOBILIER à M. [T] [C] et M. [R] [L] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 29 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [C] et M. [R] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [C] et M. [R] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DAVIET PATRIMOINE IMMOBILIER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

CONDAMNE solidairement M. [T] [C] et M. [R] [L] à payer à la SCI DAVIET PATRIMOINE IMMOBILIER une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 30 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [C] et M. [R] [L] à verser à la SCI DAVIET PATRIMOINE IMMOBILIER la somme de 13 332,69 € à valoir sur la dette locative, arrêtée au 12 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus;

CONDAMNE in solidum M. [T] [C] et M. [R] [L] à verser à la SCI DAVIET PATRIMOINE IMMOBILIER une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [C] et M. [R] [L] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 28 août 2025.

La greffière, Le juge