TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01590 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDYJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 04 Septembre 2025

E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[M] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Septembre 2025

à

E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 04 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, et du 29 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Madame [H] [Y], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR

M. [M] [X], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

[Adresse 8]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 18 février 2022, prenant effet le 1er mars 2022, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [X] un appartement à usage d’habitation ([Adresse 7]) situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 384,21 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, par ordonnance de référé du 03 mars 2021, le juge des référés du tribunal de céans a constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail au 26 août 2020, ordonné l’expulsion de Monsieur [M] [X] et l’a condamné au paiement de la somme provisionnelle de 412,85 euros au titre les loyers et charges impayés ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation fixé au montant du loyer et des charges courants.

Le 19 février 2025, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [M] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement ou être autorisé à les stocker en garde meubles à ses frais et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 1929,54 euros, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y’a lieu,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 mai 2025.

A l’audience du 22 juillet 2025, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [H] [Y] munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2877,32 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude le 15 mai 2025, Monsieur [M] [X] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2025 et prorogée au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 18 février 2022 contient une clause résolutoire (article 9.1 La résiliation du contrat pour défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1058,28 euros a été signifié le 19 février 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [M] [X] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 409,56 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 avril 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 20 avril 2025 et Monsieur [M] [X] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [M] [X] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT produit un décompte arrêté au 22 juillet 2025 démontrant que Monsieur [M] [X] reste devoir la somme de 2 862,08 euros, mensualité de juin 2025 comprise, après soustraction des frais à titre de pénalités pour enquête biennale de 15,24 euros (7,62 X2) dès lors que le bailleur ne justifie aucunement de l’envoi effectif ni de la réception par le défendeur conformément aux dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation d’une mise en demeure préalable restée infructueuse pendant quinze jours.

Monsieur [M] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2 862,08 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Monsieur [M] [X] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 20 avril 2025 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, Monsieur [M] [X] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 février 2022 entre l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT et Monsieur [M] [X] concernant un appartement à usage d’habitation ([Adresse 7]) situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 20 avril 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [X] à verser à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2 862,08 euros (décompte arrêté au 22 juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [X] à payer à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [X] à verser à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge