Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 6 paf, 18 mars 2025, n° 24/11504

TJ Bobigny 18 mars 2025

Arguments

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Accepté
Équilibre financier gravement compromis
La cour a constaté que le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, justifiant ainsi la désignation d'un administrateur provisoire.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile devait être rejetée en équité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 6 paf, 18 mars 2025, n° 24/11504
Numéro(s) :	24/11504
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Adrien GOUMETClaire-Marie DUBOIS-SPAENLE
Cabinet(s) :	SEBAN ET ASSOCIES
Parties :	Commune DE [ Localité 5 ] c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 MARS 2025

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 – PAF

AFFAIRE: N° RG 24/11504 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2DZ5

N° de MINUTE : 25/00252

DEMANDEUR

Commune DE [Localité 5]

[Adresse 3]

représentée par Maître Claire-marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Cabinet BRUNO, SAS

[Adresse 1]

représentée par M^e Adrien GOUMET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0063

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

ELEMENTS DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 2], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et géré par le Cabinet Bruno en qualité de syndic.

Estimant que l’équilibre financier de la copropriété était gravement compromis, la commune de [Localité 5] a, par exploit du 19 novembre 2024, assigné le syndicat des copropriétaires aux fins de voir :

— désigner un administrateur judiciaire en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété pour une durée de 12 mois, avec la mission ordinaire ;

— réserver les dépens.

Par conclusions signifiées le 24 janvier 2025, la commune de Saint-Denis sollicite du Président du tribunal de :

— désigner un administrateur judiciaire en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété pour une durée de 12 mois, avec la mission ordinaire,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le Cabinet Bruno à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— réserver les dépens.

A l’audience du 28 janvier 2024, la commune de [Localité 5] et le syndicat des copropriétaires étaient représentés par leurs conseils.

Au soutien de ses prétentions, la commune de [Localité 5] indique que le syndicat des copropriétaires fait face à une situation financière critique, telle que son équilibre financier est gravement compromis puisque, d’une part, l’immeuble fait l’objet d’un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité dans les parties communes du 20 juin 1996, d’un arrêté municipal de péril imminent du 14 août 2007, et d’un arrêté municipal de mise en sécurité du 2 juillet 2021 ; d’autre part, l’état des créances du syndicat des copropriétaires est préoccupant en ce qu’une somme de 165 000 euros, arrêtée au dernier exercice clos datant de 2022, doit être recouvrée auprès des copropriétaires, les dettes du syndicat s’élevant quant à elles à la somme de 73 000 euros ; enfin, la situation particulièrement dégradée du bâti implique que, selon un diagnostic établi le 21 juin 2024, le montant des travaux nécessaires à sa reconstruction s’élèverait à la somme de 2 732 990 euros, tandis que dans le cas d’une démolition-reconstruction, le montant de l’opération s’élèverait à la somme de 2 136 732 euros.

Le syndicat des copropriétaires s’en est rapporté oralement à la décision du tribunal, mais a indiqué s’opposer à la demande au titre des frais irrépétibles au regard de la situation financière de la copropriété.

Le dossier a été transmis au Ministère public, qui n’a pas transmis de réquisitions.

Pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’exploit introductif d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée le 28 janvier 2025 et mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il y a lieu à titre liminaire de juger irrecevable la demande de la commune de [Localité 5] formée à l’encontre du Cabinet Bruno en son nom propre, celui-ci n’ayant pas été attrait à la cause.

Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire

L’article 29-1 I de la loi du 10 juillet 1965 conditionne la désignation d’un administrateur provisoire à la preuve que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou que le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble. Le président du tribunal judiciaire apprécie le bien-fondé de la désignation de l’administrateur provisoire au moment où il statue.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces produites par la commune de [Localité 5], et notamment du rapport d’expertise du 20 juin 2021, qu’il a été constaté le 4 décembre 2020 l’existence de graves atteintes à la structure de l’immeuble, impliquant un risque d’effondrement immédiat. Une seconde visite effectuée le 8 juin 2021 a confirmé l’existence de désordres structurels, outre une infestation par des champignons lignivores reprsentant un risque sanitaire.

S’il ressort des conclusions de la visite réalisée le 28 mars 2022 que les travaux d’urgence préconisés par l’arrêté de mise en sécurité du 2 juillet 2021 ont été réalisés, le diagnostic réalisé le 21 juin 2024 fait apparaître une absence d’entretien du bâti et l’importance de réaliser des travaux d’ampleur, au regard du risque d’instabilité affectant les façades ainsi que de la perte de résistance des éléments de plancher, travaux dont le coût est estimé à la somme de 2 732 900 euros, ce alors que les dettes du syndicat s’élèvent à la somme de 73 000 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le syndicat est aujourd’hui dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

En conséquence, il y a lieu de désigner un administrateur provisoire dont la durée et l’étendue de la mission seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Il convient en équité de rejeter la demande formée par la commune de [Localité 5] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire,

— Juge irrecevable la demande de la commune de [Localité 5] à l’encontre du Cabinet Bruno,

— Désigne la Société AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [C] [X], administrateur judiciaire, demeurant [Adresse 4], en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2] afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, le cas échéant, procéder aux opérations de liquidation du syndicat des copropriétaires de la copropriété, et de procéder à la clôture des opérations de liquidation;

— Confie audit administrateur tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 24 mars 2014, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic et ce, pour une durée de un an à compter de la date du jugement ;

— Dit que la durée de la mission donnée ci-dessus pourra être prorogée, ou qu’il pourra y mettre fin, sur requête ou en référé;

— Fixe à 1 000 euros la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’administrateur, qui sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de la copropriété, à titre d’avance sur charges ou, à défaut de fonds disponibles, avancée par le requérant,

— Dit que le présent jugement sera notifié en lettre recommandée avec accusé de réception par les soins de l’administrateur provisoire aux copropriétaires;

— Dit qu’en cas de difficultés, il en sera référé au tribunal ;

— Déboute la commune de [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Laisse les dépens à la charge des parties.

Fait au Palais de Justice, le 18 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON