N° RG 25/00296 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CXZA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00296 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CXZA

LE QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Stéphanie LELONG, substituée par M^e Hélène THIEULART, avocats au barreau d’ALENCON

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [U], demeurant [Adresse 2]

Non comparant ni représenté

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 15 Mai 2025

Première audience : 05 Septembre 2025

DÉBATS

Audience publique du 05 Septembre 2025.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00296 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CXZA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2023, la SCI JANCO a donné à bail à Monsieur [J] [U] un logement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 334,83 euros révisable annuellement et 35,00 euros de charges locatives.

Par contrat de cautionnement Visale N°A10236234477 régularisé sous la forme numérique le 4 janvier 2023, la société Action Logement Services s’est portée caution simple des dettes de loyers de Monsieur [J] [U].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI JANCO a fait appel à la caution pour des dettes locatives au titre de loyers et de charges des mois de janvier à mai 2024, juillet à octobre 2024 et janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, la société Action Logement Services a fait signifier à Monsieur [J] [U] un commandement de payer pour un montant en principal de 794,92 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 24 février 2025.

Par notification électronique du 12 mars 2025 , SCI JANCO a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’Orne.

À la suite de nouveaux incidents de paiement, la SCI JANCO a de nouveau fait jouer l’engagement de la société Action Logement Services pour des impayés de loyer et de charges au titre des mois de février et mars 2025 pour, respectivement, 63,91 et 8,83 euros, portant à 886,58 euros la somme totale réglée par la caution.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025 , la société Action Logement Services a fait assigner Monsieur [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] aux fins de voir :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [U] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [J] [U] au paiement des sommes suivantes:

886,58 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 794,92 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux loués, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 22 mai 2025 à la Préfecture de l’Orne.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 5 septembre 2025.

À l’audience, la société Action Logement Services, représentée par son Conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Elle actualise sa créance à la somme de 1 672,24 euros.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [J] [U] n’a pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [J] [U], assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 22 mai 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 5 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

Par ailleurs, la société Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la qualité de la caution à solliciter la résiliation du bail

L’article 2288 du code Civil prévoit les obligations de la caution en ces termes : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu.».

L’article 2309 du même code prévoit que « La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. ».

En outre, la convention Etat-UESL du 24 décembre 2015, pour la mise en œuvre du cautionnement Visale sur le point relatif à la gestion de la mise en jeu de la caution, prévoit que le CIL aux droits duquel vient la société Action Logement Services, est, en qualité de caution qui désintéresse le bailleur, subrogé dans les droits de ce dernier et peut mettre en œuvre les actions en recouvrement contentieuses et amiables jusqu’à la résiliation du bail. À cet effet, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL stipule notamment que « La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, la société Action Logement Services s’est portée caution, par acte du 4 janvier 2023, des sommes qui pourraient être dues par Monsieur [J] [U] au titre d’impayés de loyer et/ou dégradation locatives.

Elle justifie, par la production de la quittance subrogative du 24 février 2025, avoir réglé à la SCI JANCO, préalablement à la délivrance du commandement de payer, la somme de 794,92 euros au titre de loyers et charges dus par Monsieur [J] [U].

Il en résulte que la société Action Logement Services se trouve subrogée dans les droits de la SCI JANCO qui renferment, notamment, le droit de poursuivre la résiliation du bail consenti au locataire et son expulsion du bien loué, outre le remboursement des sommes par elle réglées au bailleur.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 28 février 2023 antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

La société Action Logement Services justifie avoir signifié à Monsieur [J] [U], le 6 mars 2025, un commandement de payer visant cette clause résolutoire mentionnant le délai de deux mois pour s’acquitter des causes du commandement.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit par La société Action Logement Services, informations non contredites par le locataire, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer.

Ce commandement étant demeuré infructueux au terme du délai imparti, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 7 mai 2025.

La demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ayant prospéré, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail.

Sur l’expulsion :

En conséquence de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion sera prononcée.

Il sera ordonné à Monsieur [J] [U] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail s’étant trouvé résilié au 7 mai 2025 , Monsieur [J] [U] est tenu aux loyers et charges jusqu’à cette date.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Le bail étant résilié depuis le 7 mai 2025, Monsieur [J] [U] est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date et il convient de le condamner à une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Il ressort en outre des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 28 février 2023, du commandement de payer délivré le 6 mars 2025, du décompte de la créance actualisée et de la dernière quittance subrogative du 19 juin 2025 que la société Action Logement Services rapporte la preuve d’une créance au titre des arriérés des loyers, charges et indemnités d’occupation payées en lieu et place de Monsieur [J] [U] d’un montant de 1 672,24 euros, à la date du 19 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Monsieur [J] [U], qui n’a pas comparu, n’a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [J] [U] à payer à la société Action Logement Services la somme totale de 1 672,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 19 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 794,92 euros à compter du 6 mars 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Monsieur [J] [U], partie perdante au procès, aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Action Logement Services les frais exposés par cette procédure et non compris dans les dépens, c’est pourquoi Monsieur [J] [U] sera condamné à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 300,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 février 2023 entre la SCI JANCO d’une part, et Monsieur [J] [U] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 7 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire, et deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [J] [U] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [U] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, révisable annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré ;

CONDAMNE Monsieur [J] [U] à payer à la société Action Logement Services, caution subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 1 672,24 euros arrêtée au 19 juin 2025, loyer de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 794,92 euros à compter du 6 mars 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [J] [U] à payer à la société Action Logement Services l’indemnité d’occupation dans la limite des sommes réglées au bailleur et justifiées par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [J] [U] à payer à la société Action Logement Services la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [U] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE la société Action Logement Services de ses demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de l’Orne en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION