TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 01 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/06226 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJMX

N° de MINUTE : 25/00622

Monsieur [R] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Valérie COTTO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1520

Madame [D] [H]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Valérie COTTO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1520

DEMANDEURS

C/

Madame [P] [F]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 131

Monsieur [G] [F]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 131

S.A.R.L. PHIMMO

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 205

S.A.S. [Localité 9] PARIS NOTAIRES

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 12 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis de vente instrumenté par l’agence immobilière Phimmo en date des 27 et 28 février 2023, M. [Y] et Mme [H] ont acquis auprès de M. [F] un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 8] (Seine-et-Marne), moyennant le prix de 79 500 euros.

La vente a été réitérée par acte authentique du 25 mai 2023 en l’étude notariale la société [Localité 9] Paris Notaires.

Se plaignant d’un appel de provision sur travaux à hauteur de 17 272,82 euros au cours de l’année 2024 en lien avec des désordres nés antérieurement à la vente et ayant fait l’objet d’une expertise et d’une procédure judiciaire, M. [Y] et Mme [H], ont, par actes d’huissier en date des 30 mai et 5 juin 2024, assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny les époux [F], la société Phimmo et la société [Localité 9] Paris Notaires aux fins d’indemnisation de leur préjudice.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, M. [Y] et Mme [H] demandent au tribunal de :

— condamner in solidum les époux [F], la société [Localité 9] Paris Notaires et la société Phimmo à payer la somme de 17 272,82 euros au titre des appels de travaux ;

— condamner in solidum les époux [F], la société [Localité 9] Paris Notaires et la société Phimmo à payer la somme de 3 600 euros au titre du préjudice locatif ;

— condamner in solidum les époux [F], la société [Localité 9] Paris Notaires et la société Phimmo à payer la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner in solidum les époux [F], la société [Localité 9] Paris Notaires et la société Phimmo à payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— débouter les défendeurs de leurs prétentions.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2025, les époux [F] demandent au tribunal de :

— déclarer irrecevables les demandes formées contre Mme [F] ;

— débouter les demandeurs de leurs prétentions ;

— condamner les demandeurs in solidum à payer à Mme [F] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les demandeurs in solidum à payer à M. [F] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les demandeurs in solidum aux dépens ;

— écarter l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 janvier 2025, la société Phimmo demande au tribunal de :

— débouter les demandeurs de leurs prétentions ;

— condamner les demandeurs in solidum à payer la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— écarter l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, la société [Localité 9] Paris Notaires demande au tribunal de :

— débouter les demandeurs de leurs prétentions ;

— à titre subsidiaire, condamner les époux [F] à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;

— condamner les demandeurs in solidum à payer la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— écarter l’exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 mars 2025.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 12 juin 2025, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 1er septembre 2025 afin qu’y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […]

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, Mme [F] soutient que les demandes dirigées contre elle sont irrecevables dès lors qu’elle est dépourvue de qualité à défendre.

Cette demande s’analyse en une fin de non-recevoir pour lequel le juge de la mise en état est seul compétent et qui ne peut être soulevée devant le tribunal.

Partant, la demande tendant à déclarer les demandes dirigées contre Mme [F] irrecevables sera elle-même déclarée irrecevable.

Sur le bien-fondé des demandes de M. [Y] et Mme [H]

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Engagent leur responsabilité sur ce fondement le notaire et l’agent immobilier, à l’égard de la partie qui n’est pas leur client, qui commettent un manquement dans l’exécution de la mission qui leur est confiée.

En particulier, lorsqu’ils prêtent leur concours à une vente immobilière, ils ne sont tenus de vérifier que les éléments qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’opération à laquelle ils participent, ou bien qui ne paraissent pas conformes aux informations dont ils sont par ailleurs en possession.

Lorsque plusieurs personnes sont responsables d’un même désordre, chacune est tenue, à l’égard du maître de l’ouvrage, de le réparer en totalité, sans possibilité d’opposer à ce dernier le fait d’un tiers, et notamment celui d’un autre constructeur, qui n’a d’incidence que sur les rapports entre les personnes coobligées, pour la détermination de la charge finale de l’indemnisation.

En l’espèce, les demandeurs reprochent aux époux [F], sur le fondement du dol, de leur avoir fait croire qu’aucuns travaux ne seraient réalisés alors que ces travaux étaient prévus depuis longtemps et qu’ils ont été votés dans l’assemblée de copropriété du 28 décembre 2020 et qu’aucune somme ne leur serait réclamée car la procédure en cours contre le constructeur et les entreprises du chantier était gagnée.

Les demandeurs reprochent également à l’agence immobilière et au notaire d’avoir manqué à leur devoir d’information et de conseil en omettant de fournir les informations essentielles relatives aux travaux à venir et soutiennent que les procès-verbaux d’assemblée générale étaient illisibles pour comporter des ratures ou des surcharges. Ils font valoir que l’agence immobilière et le notaire auraient dû leur faire savoir le risque d’appel de charges extraordinaires et le risque locatif qu’ils encouraient en acquérant un tel bien.

Cependant, le tribunal observe que :

— s’agissant de Mme [F], celle-ci n’est pas partie à l’acte de vente pour n’avoir jamais été propriétaire du bien litigieux, de telle sorte que sa responsabilité sur le fondement du dol ne peut être engagée ;

— l’acte authentique de vente prévoit que les acquéreurs sont tenus de tous les appels de fonds qui seront faits par le syndic à compter de la date de l’acte ;

— il est acquis – et au demeurant justifié – que les demandeurs ont été destinataires des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale des années 2020, 2021 et 2022, et de l’état daté du 19 mai 2023, tous annexés au compromis de vente puis à l’acte authentique ;

— à aucun moment, M. [Y] et Mme [H] n’ont fait savoir au vendeur, à l’agence immobilière ou au notaire, que les documents en annexe étaient illisibles pour être raturés ou surchargés ;

— il est produit, dans le cadre de la présente instance, lesdits documents dans leur intégralité et le tribunal n’y relève pas de telles difficultés ;

— il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 décembre 2020 que des travaux de mise en conformité ont été votés (réfection de la colonne électrique, reprise du gros-œuvre, cloisons, doublages, agencements, menuiseries intérieures et extérieures, serrurerie, reprise des canalisations, travaux de peinture et ravalement, travaux de couverture et d’étanchéité) aux termes des résolutions n°12 à 22 de l’assemblée générale ;

— il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 15 décembre 2022 que ces mêmes résolutions ont été annulées par décision du tribunal judiciaire de Meaux du 28 décembre 2020, en même temps qu’ont été votés des travaux de remplacement des fenêtres (résolution n°10) et qu’est mentionnée une procédure judiciaire en cours se rapportant à des désordres affectant la copropriété et dont le budget prévisionnel correspondant au montant des travaux réparatoires s’élève à la somme de 2 500 000 euros HT (résolution n°11) ;

— il est annexé à l’acte authentique de vente un état des procédures en cours dans la propriété, sans que soit précisé son exact contenu ;

— les demandeurs produisent une attestation de Mme [U], locataire du logement au moment de la vente qui indique que l’agent immobilier lui avait dit de ne « pas parler aux visiteurs concernant les travaux ».

Sur la base de ce qui précède, le tribunal retient, s’agissant de M. [F], qu’il n’est pas établi que celui-ci avait connaissance, à la date de la vente, d’informations autres que celles communiquées aux acquéreurs et dont l’acte de vente fait mention, de telle sorte qu’il ne peut lui être valablement reproché d’avoir intentionnellement dissimulé le fait que des travaux de copropriété seraient à payer par les copropriétaires postérieurement à la vente – l’attestation produite par les demandeurs étant insuffisamment probante à le démontrer.

S’agissant de la société Phimmo et de la société [Localité 9] Paris Notaires, le tribunal considère que, même sans avoir l’information selon laquelle un appel de charges sur travaux pour le montant précité interviendrait au cours de l’année 2024, l’agence immobilière et le notaire ne pouvaient ignorer, à l’examen des documents annexés au compromis et l’acte authentique de vente, l’existence d’une procédure judiciaire en cours et de travaux à venir pour un montant prévisionnel de 2 500 000 euros HT, de telle sorte qu’en procédant à la simple communication à des acquéreurs profanes de documents relatifs à l’immeuble litigieux, sans attirer spécifiquement leur attention sur l’existence de cette procédure, sur l’état de la copropriété et sur le risque financier de leur projet immobilier en vue d’un investissement locatif – notamment en ce que ces derniers étaient susceptibles d’être exposés à des appels de provision sur travaux – la société Phimmo et la société [Localité 9] Paris Notaires, tous deux professionnels de l’immobilier, ont manqué à leur devoir d’information et de conseil et engagent leur responsabilité.

Dès lors que n’a pas été retenue la responsabilité de M. [F], ni celle de son épouse, l’appel en garantie de la société [Localité 9] Paris Notaires ne peut prospérer.

Il sera rappelé que le préjudice résultant d’un manquement à l’obligation d’information ou de conseil ne peut consister qu’en une perte de chance de n’avoir pas conclu la vente, ou une perte de chance de l’avoir conclue dans des conditions plus avantageuses.

Le tribunal observe que les demandeurs réclament l’indemnisation :

— de leur préjudice financier correspondant au montant de l’appel de provision sur travaux, qui n’est pas caractérisé en son principe dès lors qu’il résulte des pièces et des écritures qu’une procédure relative aux désordres – pour lesquels le syndicat des copropriétaires procède aux travaux réparatoires – est en cours devant le tribunal judiciaire de Meaux, de telle sorte que le paiement des appels de provision sur travaux doit s’analyser comme un préjudice potentiellement provisoire, et donc incertain ;

— de leur préjudice locatif qui n’entretient pas de lien de causalité avec les manquements des responsables ;

— de leur préjudice moral, caractérisé en ce que M. [Y] et Mme [H] ont subi une déconvenue d’avoir réalisé un projet immobilier à propos duquel aucun des deux professionnels de l’immobilier ne les a avertis des risques financiers, et qu’il convient d’évaluer à hauteur de 3 000 euros.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.

La société Phimmo et la société [Localité 9] Paris seront condamnées in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société Phimmo et la société [Localité 9] Paris, tenues aux dépens, seront condamnées in solidum à payer à M. [Y] et Mme [H] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Y] et Mme [H] seront également condamnés in solidum à payer 750 euros à chacun des époux [F].

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par Mme [F] ;

Condamne in solidum la société Phimmo et la société [Localité 9] Paris Notaires à payer à M. [Y] et Mme [H] la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

Condamne in solidum la société Phimmo et la société [Localité 9] Paris Notaires aux dépens ;

Condamne in solidum la société Phimmo et la société [Localité 9] Paris Notaires à payer à M. [Y] et Mme [H] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [Y] et Mme [H] à payer la somme de 750 euros à Mme [F] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [Y] et Mme [H] à payer la somme de 750 euros à M. [F] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire du jugement ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier, Le président,