TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/02042 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HLC

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JUILLET 2025

MINUTE N° 25/00959

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 16 Juin 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE PAPI IMMO 1, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Valérie GONDARD de la SELARL VALERIE GONDARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0125

ET :

LA SOCIETE AUX DELICES DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Agesilas MYLONAKIS de la SELEURL AGESILAS MYLONAKIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0757, substituée par M^e Floriane BOURGEOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 0521

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 novembre 2020, la société PAPI IMMO 1 a consenti à la société AUX DELICES DE [Localité 4] un renouvellement de bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5].

La société PAPI IMMO 1 a, par exploit du 30 juillet 2024, fait délivrer à la société AUX DELICES DE [Localité 4] un commandement de payer la somme de 10.487,01 euros en principal visant la clause résolutoire figurant au bail.

La société PAPI IMMO 1, par acte du 27 novembre 2024, a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société AUX DELICES DE [Localité 4] aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat et la résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion de la société AUX DELICES DE [Localité 4] et de tous occupants de son chef des locaux loués ;

— Condamner la société AUX DELICES DE [Localité 4] à lui payer à titre provisionnel :

la somme de 9.017,25 euros au titre des arriérés arrêtés au 12 novembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ; une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer, soit la somme de 3.772,76 euros par mois, jusqu’à la libération des lieux ;- Condamner la société AUX DELICES DE [Localité 4] à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Après renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 16 juin 2025.

La société PAPI IMMO 1 actualise sa demande de condamnation provisionnelle au titre des arriérés à la somme de 23.414,95 euros, finalement ramenée à 10.813,55 euros au 13 juin 2025 durant les débats, et demande en outre la condamnation du preneur à lui verser, par provision, la somme de

7.753,30 euros au titre des charges récupérables de consommation d’eau. Elle maintient ses autres demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

En défense, la société AUX DELICES DE [Localité 4] demande au juge des référés:

— A titre principal, de juger nul le commandement de payer du 30 juillet 2024 ou subsidiairement que ses causes ont été réglées depuis, de constater l’existence de contestations sérieuses et dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la société PAPI IMMO 1 et enfin, condamner par provision la société PAPI IMMO 1 à lui régler la somme de 25.853,80 euros et ordonner si nécessaire la compensation entre les créances des parties ;

— A titre subsidiaire, en cas de dette de loyer après compensation, de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire et désigner un expert pour apprécier le préjudice d’exploitation subi par la société locataire en raison du chantier en place depuis 2021 et la dette locative, aux frais de la société PAPI IMMO 1, débouter la société PAPI IMMO 1 de l’ensemble de ses demandes et la condamner aux dépens et à régler à la société AUX DELICES DE [Localité 4] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En substance, la société AUX DELICES DE [Localité 4] soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et qu’elle subit une baisse de chiffre d’affaires consécutive à d’importants travaux de voirie. Elle affirme que le commandement de payer est entaché de nullité en raison de son imprécision. Il conteste le montant des sommes réclamées en soulevant plusieurs contestations relatives à l’indexation, au dépôt de garantie et aux charges. Enfin, elle réclame l’indemnisation de son trouble de jouissance et le remboursement de diverses sommes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et soutenues à l’audience et à la note d’audience.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause et que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 30 juillet 2024 à la société AUX DELICES DE [Localité 4] par la société PAPI IMMO 1 qui reproduit la clause résolutoire figurant au contrat, vise, en principal, la somme de 10.487,01 euros au 4 juillet 2024. Il comporte un décompte faisant apparaître un solde antérieur de 5.143,79 euros non explicité et non justifié.

Au vu de ces éléments, le décompte joint au commandement est insuffisamment précis et ne permet pas au preneur d’appréhender la nature et le quantum des sommes réclamées, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse quant à la bonne foi de la société demanderesse dans la délivrance du commandement et dès lors, quant à la validité de cet acte.

L’appréciation de la régularité de ce commandement de payer excède les pouvoirs du juge des référés et relève du juge du fond.

Par ailleurs, le bailleur produit quatre décomptes :

— arrêté au 22 novembre 2024 à la somme de 9.017,25 euros en débit, comportant un solde antérieur de 3.650,63 euros, non explicité et non justifié et une ligne comptable « ERREUR » de 4.275,49 euros, portée au débit le 11 octobre 2024 ;

— arrêté au 9 avril 2025 à la somme de 14.373,54 euros en débit, comportant un solde antérieur de 8.964,54 euros, non explicité et non justifié ;

— arrêté au 6 juin 2025 à la somme de 23.414,95 euros comportant un solde antérieur de 9.869,04 euros non explicité et non justifié et, notamment, une ligne « charges locatives HT 2023-2024 » portée au débit pour un total de 8.393,13 euros, une ligne « avoir mai 2025 » sans aucun montant ;

— arrêté au 13 juin 2025 à la somme de 10.102,79 euros comportant un solde antérieur de 9.869,04 euros non explicité et non justifié.

De son côté, le preneur verse un autre décompte émis par la société PAPI IMMO en date du 16 janvier 2025, qui mentionne un solde antérieur de 8.096,05 euros et une écriture « ERREUR » qui porte au débit du compte la somme de 4.747,88 euros le 6 janvier 2025.

Dès lors, au vu des nombreux décomptes produits, qui comportent à la fois des incohérences, des erreurs et des imprécisions, le juge des référés ne peut davantage apprécier le caractère non sérieusement contestable de la créance dont serait redevable la société défenderesse.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, il y a lieu de relever que la partie défenderesse, qui soulève plusieurs contestations sérieuses quant aux sommes réclamées, ne peut sans se contredire former à titre reconventionnel une demande en paiement.

Sa demande visant à voir indemniser le trouble de jouissance qu’elle invoque, des indexations indues, le dépôt de garantie, des frais d’huissier des charges non justifiées et un solde locatif 2023 se heurtent évidemment à de multiples contestations sérieuses tenant à l’appréciation des éventuels manquements contractuels et à la détermination des sommes éventuellement dues de part et d’autre, qui excèdent les pouvoirs du juge des référés et relèvent du juge du fond.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles ;

Rappelons en tant que de besoin que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 23 JUILLET 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Mallorie PICHON