TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 7]

[Localité 11]

Tél:[XXXXXXXX01]

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@ : [Courriel 13]

REFERENCES : N° RG 24/11780 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2MLI

Minute :

JUGEMENT

Du : 28 Mai 2025

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]

Représenté par son syndic : SARL KGS PRESTIGE

C/

Monsieur [J] [C]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 19 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffier, lors des débats, et de Madame Martine GARDE, greffier, lors du délibéré ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]

Représenté par son syndic : SARL KGS PRESTIGE

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Christophe BORÉ, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

Substitué par M^e Loren MAQUIN-JOFFRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [C]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Christophe BORÉ

Monsieur [J] [C]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [C] est propriétaire des lots n°14 et 71 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice délivré par procès-verbal de recherches infructueuses (PV 659) en date du 11 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL KGS PRESTIGE, a fait assigner Monsieur [J] [C] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l’exécution provisoire :

4 707,17 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 768,00 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts ; 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 19 mars 2025.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes sauf à préciser que la dette a augmenté bien qu’il ne puisse l’actualiser en l’absence du défendeur.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

[Adresse 12] expose que Monsieur [J] [C] ne paie plus ses charges depuis 2019, et que les sommes portées à son crédit correspondent à des régularisations de charges. Il indique qu’une première procédure a eu lieu en 2022 et qu’il a dû procéder au recouvrement forcé des sommes en cause. Il déclare avoir adressé de nombreuses mises en demeure.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] soutient que cette carence lui porte préjudice en ce que les autres copropriétaires doivent se substituer au défaillant pour faire face aux dépenses normales de la copropriété, et que celle-ci est dans une situation financière difficile. Il fait valoir que Monsieur [J] [C] est de mauvaise foi, et qu’il n’est de plus pas propriétaire occupant et récupère ainsi sans doute une partie des charges auprès du locataire.

Monsieur [J] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] verse aux débats :

le relevé de propriété,les appels de charges et travaux pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024,les procès-verbaux des assemblées générales en date du 20 juin 2023, 12 juin 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2022, 2023), du budget prévisionnel des exercices suivants (2023, 2024) et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 1er trimestre au 4ème trimestre 2024 inclus ;les mises en demeure et relances en date du 17 février 2022, 11 mars 2022, 9 juin 2022, 15 septembre 2022, 24 novembre 2022, 21 décembre 2022, 7 mars 2023, 26 mai 2023, 13 juin 2023, 5 septembre 2023, 16 novembre 2023, 18 décembre 2023, 22 février 2024, 14 mars 2024, 6 juin 2024, – les contrats de syndic signé les 7 juin 2022 et 12 juin 2024.Au vu des justificatifs fournis, la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction de la dette déjà prise en compte dans le jugement du 15 juin 2022 (10 139, 51 arrêté au 3ème trimestre 2021 inclus) et des frais des sommes ayant vocation à être examinées au titre des frais de recouvrement d’un montant total de 822 €.

Il ressort de ces documents que Monsieur [J] [C] reste devoir la somme de 4 688,40 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024, date de l’assignation.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur la mise en demeure et les lettres de relance

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]

[Localité 14] produit mises en demeure et relances en date du 17 février 2022, 11 mars 2022,

9 juin 2022, 15 septembre 2022, 24 novembre 2022, 21 décembre 2022, 7 mars 2023, 26 mai 2023, 13 juin 2023, 5 septembre 2023, 16 novembre 2023, 18 décembre 2023, 22 février 2024, 14 mars 2024, 6 juin 2024.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic et conformément aux demandes, soit la somme totale de 624 €.

La mise en demeure facturée en date du 5 septembre 2024 qui n’est pas versée sera en revanche écartée.

Sur les frais de remise du dossier à l’avocat

Il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu’entendus par ce texte.

Si la liste des frais exposés par le syndicat n’est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n’aurait pas posé une telle restriction s’il avait considéré que d’autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Il n’est pas justifié en l’espèce que la remise du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles.

Aussi ne sera-t-i1 pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités au titre des frais de « remise dossier à l’avocat » dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

En conséquence, Monsieur [J] [C] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme totale de 624,00 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024, date de l’assignation.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon répétée, malgré une première procédure judiciaire, à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, Monsieur [J] [C] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 1 000,00 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [J] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 700,00 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [J] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis

[Adresse 4], représenté par son syndic la SARL KGS PRESTIGE, la somme de 4 688,40 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis

[Adresse 4], représenté par son syndic la SARL KGS PRESTIGE, la somme de 624,00 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 11 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis

[Adresse 4], représenté par son syndic la SARL KGS PRESTIGE, la somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis

[Adresse 4], représenté par son syndic la SARL

KGS PRESTIGE, la somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE