TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 8]

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N° RG 24/02455 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2FLQ

Minute : 25/00218

Monsieur [F], [T], [L] [U]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

Madame [G], [V], [K] [X] épouse [U]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Monsieur [H] [W]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Mars 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [F], [T], [L] [U]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Madame [G], [V], [K] [X] épouse [U]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentés par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 9]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 21 Février 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte signé le 15 novembre 2022, M. [F] [U] et Mme [G] [U] ont consenti à M. [H] [W] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, et parking lot n° 9, situés [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 1020 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 150 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 1020 euros.

Le 10 juin 2024, M. [F] [U] et Mme [G] [U] ont fait délivrer à M. [H] [W] un commandement de payer la somme en principal de 3623,78€ arrêtée à la date du 3 juin 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 22 octobre 2024, M. [F] [U] et Mme [G] [U] ont fait citer M. [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence la résiliation du bail pour impayés de loyers et charges,

o d’ordonner l’expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier au besoin,

o de le condamner au paiement de :

? la somme de 5240,67€ au titre des loyers et charges dus au 6 septembre 2024, terme de septembre inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3623,78 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

? les termes provisionnels échus à compter du 6 septembre 2024 jusqu’à la date de la décision à intervenir,

? à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et révisions jusqu’alors pratiqués entre les parties jusqu’à complète libération des lieux,

o d’ordonner que le sort des meubles sera réglé par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

o de le condamner à lui verser la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, les demandeurs ont exposé que le défendeur n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 21 février 2025, M. [F] [U] et Mme [G] [U], représentés, ont actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 7143,26€ arrêtée à la date du 4 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus. La partie demanderesse a indiqué que le défendeur a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et s’en est rapporté quant à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [H] [W], comparant, a indiqué avoir procédé à plusieurs règlements pour un montant global de 1264 euros entre le 12 et 17 février 2025. Il a demandé l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant d’apurer la dette par des versements de 500 euros en sus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

Par note en délibéré expressément autorisée reçue au greffe du tribunal, M. [F] [U] et Mme [G] [U] ont fait parvenir un décompte actualisé sur lequel apparait plusieurs versements pour un montant global de 1264 euros ramenant la dette à la somme de 6159,26 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 25 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 21 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [F] [U] et Mme [G] [U] justifient avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 14 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 22 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail conclu le 15 novembre 2022 contient en son article VII une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juin 2024, pour la somme en principal de 3623,78 euros arrêtée au 3 juin 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le bail n’a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 août 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

M. [F] [U] et Mme [G] [U] produisent un décompte indiquant que M. [H] [W] reste devoir la somme de 6159,26 € arrêtée à la date du 21 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

M. [H] [W] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 6159,26 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 21 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, le défendeur propose de s’acquitter de sa dette par le versement d’une somme de 500 euros par mois. Il a justifié par ailleurs de sa situation financière et personnelle. Il ressort en outre des éléments produits qu’il a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

En ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [F] [U] et Mme [G] [U], M. [H] [W] sera condamné à leur verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 15 novembre 2022, par M. [F] [U] et Mme [G] [U] à M. [H] [W] concernant le local à usage d’habitation, et le parking lot n°9 situés [Adresse 4] à [Localité 9] sont réunies à la date du 10 août 2024 ;

Condamnons M. [H] [W] à verser à M. [F] [U] et Mme [G] [U] à titre provisionnel la somme de 6159,26 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 21 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus ;

Autorisons M. [H] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 500 €, et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [H] [W] portant sur le local d’habitation et le parking lot n°9 situé au [Adresse 4] à [Localité 9]

Autorisons en ce cas l’expulsion de M. [H] [W] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas M. [H] [W] à payer à M. [F] [U] et Mme [G] [U] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons M. [H] [W] à verser à M.[F] [U] et Mme [G] [U] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons M. [H] [W] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 28 mars 2025.

La greffière, Le juge