COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[O], [M] c/ [D], [D] NÉE [K]

MINUTE N°

DU 06 Mai 2025

N° RG 24/04564 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QDQT

Grosse délivrée

à M^e GONDER Frédéric

Copies délivrées

à Monsieur [B] [D]

à Monsieur [F] [D] NÉE [K]

le

DEMANDEURS:

Monsieur [W] [O]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par M^e GONDER Frédéric, avocat au barreau de BORDEAUX, sustitué par M^e SOLEAN Candice, avocat au barreau de Nice

Madame [P], [V], [H] [M] épouse [O]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e GONDER Frédéric, avocat au barreau de BORDEAUX, sustitué par M^e SOLEAN Candice, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Monsieur [B] [D]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [D] NÉE [K]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 11 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Monsieur [W] [O] et madame [P] [O] ont, selon acte sous signature privée du 1er mars 2017 prenant effet le même jour, donné à bail d’habitation meublée à monsieur [B] [D] et madame [F] [K] épouse [D] (les époux « [D] ») un logement situé [Adresse 5] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 480 euros, avec indexation, et une provision mensuelle sur charges de 130 euros, soit un total de 610 euros.

Par acte du 26 juin 2024, monsieur [W] [O] et madame [P] [O] ont fait délivrer par commissaire de justice aux époux [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, se prévalant de loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2024 et signifié à étude, monsieur [W] [O] et madame [P] [O] ont fait assigner les époux [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, à l’audience du 16 janvier 2025 à 14 heures 15.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 11 mars 2025. A cette audience, les défendeurs n’ont pas comparu et l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 6 mai 2025, monsieur [W] [O] et madame [P] [O] représentés par leur conseil soutiennent oralement les termes de l’assignation, actualisent leur créance et demandent au juge des contentieux de la protection de :

Prononcer la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de corps et de biens des défendeurs et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;Condamner solidairement les époux [D] à payer à monsieur [W] [O] et madame [P] [O] la somme de 3 882, 84 euros avec intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges à compter de chaque échéance ; Condamner solidairement les époux [D] à payer à monsieur [W] [O] et madame [P] [O] la somme prévue au titre de la clause pénale du contrat de bail ; Condamner solidairement les époux [D] à payer à monsieur [W] [O] et madame [P] [O] la somme de 500 euros de dommages et intérêts ; Condamner solidairement les époux [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ; Condamner solidairement les époux [D] à payer à monsieur [W] [O] et madame [P] [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leur demande tendant au prononcé de la résiliation du bail, monsieur [W] [O] et madame [P] [O] se fondent sur les articles 1103, 1104, 1193 du code civil et sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et indiquent que les défendeurs n’ont pas payé leurs loyers et charges dans les deux mois du commandement de payer, et que cette demande s’appuie sur l’application de la clause résolutoire.

Ils fondent leur demande de dommages et intérêts sur l’article 1231-7 du code civil et se prévalent d’une résistance abusive des locataires.

Les époux [D], comparants à la première audience, n’ont pas comparu lors de la dernière audience. Ils n’ont formulé aucune prétention et aucun moyen.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 469 du code de procédure civile dispose que si après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis , le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Les défendeurs ont comparu à la première audience ; le présent jugement sera donc rendu contradictoirement.

Sur la recevabilité de l’action

Il résulte de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet suivant, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constatation de la résiliation d’un bail d’habitation est notifiée à la diligence de l’huissier au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation du 3 septembre 2024 a été notifiée à la préfecture des Alpes-Maritimes le 5 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 janvier 2025.

L’action introduite par monsieur [W] [O] et madame [P] [O] est donc recevable.

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail d’habitation et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les dispositions de l’article 7-a de la loi du 6 juillet 1989 visent notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi a été modifié par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Dans sa version antérieure, cet article prévoyait que la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut produire ses effets que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Dans sa nouvelle version, ce délai est devenu un délai de six semaines. Par un avis n°24-70.002 du 13 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé que le nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 1er mars 2017 stipule en page 5 une clause VIII, portant clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Il convient de relever que le bail a été conclu pour une durée d’un an et s’est tacitement renouvelé dans les mêmes conditions, ainsi qu’il résulte de la clause III du contrat, chaque année à la date du 1er mars. Le dernier contrat en cours à la date du commandement de payer a été renouvelé à la date du 1er mars 2024, dans les mêmes conditions qu’auparavant, et ce malgré l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Dès lors, les stipulations contractuelles doivent recevoir application.

Il est constant qu’un commandement de payer a été délivré le 26 juin 2024 aux locataires pour un solde d’arriéré locatif de 1353.36 euros dont le coût de l’acte et que les causes de ce commandement, non contestées par les locataires, n’ont pas été payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Si les bailleurs sollicitent que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail, ils fondent leur demande sur l’acquisition de la clause résolutoire. Ainsi, il convient de constater (et non de prononcer) la résiliation du contrat de bail au 26 août 2024. Il y a également lieu d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous les occupants de leur chef et de les condamner solidairement conformément à la clause de solidarité stipulé au bail à payer à monsieur [W] [O] et madame [P] [O] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 673,33 euros, à compter du lendemain de la résiliation du bail,soit le 27 août 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion et appartenant au locataire sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 et de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement

Sur la demande au titre des arriérés de loyers, charges, et indemnités d’occupation

Selon l’article 7-a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Les demandeurs produisent au soutien de leur demande en paiement le bail d’habitation, le commandement de payer, un décompte intégré dans l’assignation et un décompte de créance dont le dernier laissant apparaître un solde de 3 882, 84 euros arrêté au mois de novembre 2024.

Les défendeurs ne démontrent pas avoir soldé leur dette locative au jour où le juge statue.

Il convient donc de condamner solidairement les époux [D] au paiement de la somme de 3 882, 84 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 alinéa 3 du même code dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, si monsieur [W] [O] et madame [P] [O] se prévalent de la résistance abusive de leurs locataires, ils ne rapportent pas la preuve d’une telle résistance, qui ne se caractérise pas par le seul retard de paiement. Ils ne démontrent pas un préjudice financier distinct supporté qui ne serait pas déjà indemnisé par l’allocation des intérêts moratoires en application de l’article 1231-6 du code civil.

Ils seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la clause pénale

L’article 4-i de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

En l’espèce, si les demandeurs se prévalent d’une clause pénale, force est de constater qu’une telle clause ne figure pas au contrat. Ainsi, les pages annexées mentionnées dans le contrat de bail ne sont pas produites. En tout état de cause, une telle clause serait réputée non écrite, au regard de la loi du 06 juillet 1989-4I.

Par conséquent, il y a lieu de débouter monsieur [W] [O] et madame [P] [O] de leur demande de ce chef.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [D], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les époux [D], condamnés aux dépens, seront condamnés solidairement à payer à monsieur [W] [O] et madame [P] [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de monsieur [W] [O] et madame [P] [O] ;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation signé le 1er mars 2017 à effet au 26 août 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ spontané, l’expulsion de monsieur [B] [D] et madame [F] [K] épouse [D] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, des lieux occupés situés [Adresse 4], à [Localité 9], conformément aux articles L411-1 et L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE monsieur [B] [D] et madame [F] [K] épouse [D] à payer solidairement à monsieur [W] [O] et madame [P] [O] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 673,33 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives à la date de la résiliation, à compter du 27 août 2024, et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et DIT que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE monsieur [B] [D] et madame [F] [K] épouse [D] à payer solidairement à monsieur [W] [O] et madame [P] [O] une somme de 3 882, 84 euros au titre des arriérés locatifs, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE monsieur [W] [O] et madame [P] [O] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE monsieur [W] [O] et madame [P] [O] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE monsieur [B] [D] et madame [F] [K] épouse [D] solidairement aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE monsieur [B] [D] et madame [F] [K] épouse [D] à payer solidairement à monsieur [W] [O] et madame [P] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection