TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/02047 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2DPV

N° de MINUTE : 25/01460

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic, la société A&L GESTION, SAS

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître [X], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

DEFENDEUR

LA DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES (DNID), ès qualités de curateur de la succession de Monsieur [E] [C].

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 5]

dispensée de représentation

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [C] était propriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] (93). Il est décédé le 31 août 2021.

Par ordonnance du 25 août 2023, le président du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (ci-après la DNID) en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [C].

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société A&L GESTION, a fait assigner la DNID, ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [E] [C], aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner La Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) ès qualités de curateur de la succession de [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de :

-8688,00€ au titre des charges arrêtées au 1er trimestre 2025 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,

-420,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-1.5000 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil,

-3000 € à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner le défendeur en tous les dépens qui seront recouvrés directement par la SCP W2G avocat en vertu des dispositions de l’article 699 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [C], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne réglait pas celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présentait au jour du décès de Monsieur [C] un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et que ce solde s’est depuis aggravé. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la DNID, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [C], au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la DNID, dispensée du ministère d’avocat, ne s’est pas constituée.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 25 mars 2025 et fixée à l’audience du 24 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [E] [C] ;

— l’ordonnance de désignation de la DNID en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [C] du 25 août 2023 ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juillet 2018, 8 octobre 2019, 19 avril 2021, 11 juillet 2022, 13 septembre 2023 et 9 septembre 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic applicable du 10 septembre 2024 au 10 septembre 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 25 mai 2019 et le 1er janvier 2025 a été de 15 830,08 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 7 138,84 euros, soit un solde débiteur de 8 691,24.

Le syndicat des copropriétaires sollicitant toutefois la condamnation à hauteur de 8 688 euros, il convient de condamner la DNID, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [C], à lui payer dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 8 688 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 12 février 2021, date de la sommation de payer signifiée à Monsieur [C], sur la somme de 1 927,37 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 420 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa sommation de payer du 12 février 2021.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par la succession de Monsieur [C] les frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

les frais de mise en demeure du 21 août 2019 de 30 euros,les frais d’annulation de mise en demeure du 31 décembre 2029,les frais de mise en demeure du 10 août 2020 de 30 euros,les frais de mise en demeure du 08 décembre 2020 de 30 euros,les frais de constitution de dossier du 10 février 2021 de 150 euro.

De surcroît, il ne peut être fait droit aux demandes au titre des mises en demeure des 31 décembre 2023 et 20 février 2023, faute pour le syndicat des copropriétaires d’en justifier.

Enfin, il convient également de déduire les frais de « constitution dossier » du 10 février 2021, d’un coût de 150 euros, faute de disposer du contrat de syndic applicable à cette date, seul à même de déterminer si de tels frais étaient prévus ainsi que leur tarification. Ainsi, il sera relevé que si le contrat de syndic applicable du 10 septembre 2024 au 10 septembre 2025 prévoit effectivement de tels frais, c’est uniquement en cas de diligences exceptionnelles, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi du défendeur, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il ressort en effet des pièces versées aux débats que Monsieur [C] a tenté de régler ses charges régulièrement. De surcroît, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir mis en demeure la DNID, ès qualités de curateur à la succession vacante du défunt, étant au surplus rappelé que celle-ci ne peut agir que jusqu’à concurrence des actifs successoraux.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la DNID, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [E] [C], sera condamnée dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP W2G, avocat, à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [E] [C], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société A&L GESTION, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 8 688 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux arrêtés au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2021 sur la somme de 1 927,37 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société A&L GESTION, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société A&L GESTION, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [E] [C], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société A&L GESTION, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [E] [C], dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP W2G, avocat, à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 19 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT