TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/05387 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOSX

Minute :

Société SCI DU [Adresse 4]

Représentant : M^e François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB186

C/

Madame [X] [I] épouse [M]

Monsieur [K] [M]

Copie délivrée à :

M^e THOMAS

M. et Mme [M]

Le 13 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 13 mars 2025;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société civile immobilière du [Adresse 4], SCI, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [X] [I] épouse [M], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [K] [M], demeurant [Adresse 4]

comparants en personne

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 9 décembre 2013, la SCI du [Adresse 4] a donné en location à Monsieur [K] [M] et Madame [X] [I] épouse [M], à compter du 1er janvier 2014, un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 815 euros et d’une provision sur charges de 81 euros.

Par arrêté du 25 juillet 2022, le maire de [Localité 8] a ordonné la mise en sécurité de l’immeuble situé [Adresse 4] en application de l’article L 511-1 du code de la construction et de l’habitation.

Par arrêté du 23 novembre 2023, le maire de [Localité 8] a prononcé la mainlevée de celui du 25 juillet 2022.

Par procès-verbal de signification à personne s’agissant de Madame [M] et à domicile s’agissant de Monsieur [M] du 31 janvier 2024, la SCI du [Adresse 4] leur a fait commandement de lui payer la somme de 2 417,06 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation du 5 juin 2024, la SCI du [Adresse 4] a fait citer Monsieur et Madame [M] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal lui demandant:

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire

— de l’autoriser à faire procéder à l’expulsion de Monsieur et Madame [M] et tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier

— d’ordonner qu’il soit procédé selon les dispositions des articles L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution en ce qui concerne les meubles

— de condamner solidairement Monsieur et Madame [M] à lui payer la somme de 6 489,84 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation terme de mai 2024 inclus et au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 050 euros à compter du mois de juin 2024

— de les condamner in solidum à lui payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens

A l’appui, elle valoir que le commandement est resté sans effet de sorte que la clause résolutoire est acquise.

Copie de cette assignation a été adressée au préfet par voie dématérialisée le 6 juin 2024.

A l’audience du 9 septembre 2024, la SCI du [Adresse 4] demande paiement de la somme de 10 585,92 euros et maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Elle précise qu’un arrêté de mise en sécurité est intervenu le 25 juillet 2022 avec suspension du paiement des loyers à compter du 1er août 2022, que cet arrêté a fait l’objet d’une mainlevée le 23 novembre 2023 avec affichage et que les sommes ont été reportées en crédit, mais qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer, les locataires invoquant ne pas être au courant alors qu’ils ont été destinataires d’appel de loyer et du commandement, puis de l’assignation.

Monsieur et Madame [M] indiquent qu’ils sont locataires depuis 10 ans et qu’ils payaient leur loyer et que l’échafaudage est resté pendant 5 ans gênant l’accès et que les locataires ont saisi le maire, qu’il leur avait été indiqué d’attendre que le maire leur envoie un courrier pour rependre les paiements.

Ils font valoir que seuls trois logements ont encore des locataires, dont ils font partie, qu’il y a des squatters qui trafiquent des stupéfiants et prennent le courant dans les parties communes et que la police a dû intervenir dans l’immeuble..

Ils ajoutent qu’il y a eu une fuite d’eau dans l’appartement situé au-dessus du leur, ce dont ils ont saisi l’agence gestionnaire de l’immeuble sans résultat.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 novembre 2024, puis à celle du 13 janvier 2025 pour échange de pièces entre les parties.

Dans le dernier état de ses prétentions, la SCI du [Adresse 4] précise que la somme dont elle demande paiement est de 14 096,94 euros terme de novembre 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus, ajoutant s’agissant de l’expulsion d’accorder tel délai d’exécution qu’il plaira au tribunal dans le respect des textes et en tenant compte de la proposition de reloger les défendeurs dans l’un des appartements en cours de réhabilitation.

Elle fait valoir que:

— l’arrêté de mainlevée a fait l’objet d’un affichage dans les mêmes conditions que l’arrêté initial

— les photos figurant au procès-verbal de constat produit par les défendeurs font apparaître le bon état des parties extérieures de l’immeuble

— il a effectivement été constaté la présence de squatters et que pour effectuer des travaux de réhabilitation importants il est nécessaire de disposer d’appartements libres susceptibles d’être intégralement rénovés et remis en location dans des conditions plus décentes

— les occupations illicites se sont multipliées en début 2022 et qu’elle a rapidement engagé des procédures devant le juge des contentieux de la protection et 7 décisions ont été rendues et 6 expulsions réalisées

— ce constat démontrer que de nombreux appartements sont murés et que les parties communes, notamment la cour, pouvaient demeurées encombrées d’objets débarrassés lors de la reprise des locaux et qu’elle a fait dégager la cour de sorte que le constat du 21 août 2024 n‘est plus d’actualité

— s’agissant des désordres allégués dans l’appartement des défendeurs, il apparaît qu’il s’agit de fuites d’eau provenant de l’appartement du dessus, qu’aucun courrier, aucune demande n’a été adressée nonobstant ce qui pourrait apparaître comme des désordres, que les pièces versées aux débats n’ont aucune valeur probante et que l’appartement du premier étage était squatté de sorte que personne ne pouvait à priori intervenir dans ce contexte

— elle verse aux débats des devis et factures démontrant son intention d’arriver un jour à la réhabilitation totale de l’immeuble

— elle déplore être confrontée à une situation que les pouvoirs publics ne semblent pas en mesure de régler

— en l’état de certaines occupations qui perdurent dans des conditions illicites, le changement du digicode est impossible toute réparation ou tout changement étant fracturés dans les instants qui suivent

— le local à vélo est lui-même occupé avec changement des serrures

— sans que cela ne signifie aucune approbation elle propose aux défendeurs un échange entre leur appartement au rez-de-chaussée et un appartement en étage réhabilité

Monsieur et Madame [M] indiquent qu’ils ont déménagé et ont restitués les lieux le 13 janvier 2025 au matin.

Ils répondent que si l’arrêté de novembre 2023 a été affiché, ils n’en ont pas eu connaissance.

Ils font valoir qu’ils ont subi un dégât des eaux depuis le mois d’août 2023, l’appartement squatté du dessus étant inondé et l’eau dégoulinant et ont informé le bailleur et que cette situation a été préjudiciable à leur santé.

Ils demandent l’annulation totale du montant réclamé en raison de l’insalubrité, de la présence de cafards et souris, du dégât des eaux qu’ils ont subi.

La SCI du [Adresse 4] répond qu’elle ne conteste pas que des désordres ont affecté le logement et causé un préjudice de jouissance que le juge devra trancher.

La SCI du [Adresse 4] répond que Monsieur [M] n’a pas délivré congé, que le bail stipule une clause de solidarité et que le seul élément relatif à son départ des lieux est constitué par la quittance de loyer pour le mois de décembre 2024 qu’il produit.

MOTIFS

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou tendant au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 5 juin 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 1er février 2024 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

Il convient de préciser, à titre liminaire, que deux autres procédures (enregistrées sous les numéros RG 24.5901 et 24.5389) en acquisition de la clause résolutoire et expulsion, initiées par la SCI du [Adresse 4] à l’encontre de locataires demeurant dans le même immeuble que Monsieur et Madame [M], ont été appelées aux audiences des 9 septembre et 4 novembre 2024 et 13 janvier 2025 et que les défendeurs ont tous soutenu ne pas avoir été infromés de leur obligation de reprendre le paiement du loyer et invoqué des désordres affectant tant les parties communes que leur logement et constituer les derniers locataires en titre de l’immeuble, dont il ressort des écritures du bailleur et des débats qu’il doit faire l’objet d’importants travaux de rénovation;

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et elles doivent être exécutées de bonne foi;

Le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués;

En matière de baux d’habitation, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent et de lui garantir la jouissance paisible des lieux loués;

*sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il est de jurisprudence bien établie que la mise en oeuvre, de mauvaise foi par le bailleur, d’une clause résolutoire en neutralise les effets (Civ. 3e, 17 juill. 1992, no 90-18.810, Civ. 3e 1er déc 2016 n° 15-25.884);

Le bail du 9 décembre 2013 stipule une clause de résiliation de plein droit “à défaut de paiement du dépôt de garantie, d’un seul terme de loyer ou des charges à leur échéance” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer;

En l’espèce, pour s’opposer aux demandes du bailleur, les défendeurs font valoir qu’ils n’avaient pas eu connaissance de l’arrêté du mois de novembre 2023 et de leur obligation de reprendre le paiement des loyers et que les lieux loués étaient affectés de désordres;

Ce faisant, ils invoquent l’exception d’inexécution en raison du manquement du bailleur à l’exécution de ses obligations;

Bien qu’il ne soit pas produit, il est constant et il ressort du courrier collectif adressé le 18 août 2022 aux locataires par l’adjoint au maire, que le maire de [Localité 8] a pris le 25 juillet 2022, un arrêté de mise en sécurité de l’immeuble en cause en raison des désordres affectant la façade et les balcons, précisant que depuis deux ans et sans que les travaux soient engagés, un échafaudage avait été installé;

Aux termes de ce courrier, les locataires été informés que les loyers n’étaient plus dus depuis le 1er août 2022, que le propriétaire et le gérant ne pouvaient engager aucune procédure à leur encontre et que les loyers seraient à nouveau exigibles à compter de la notification d’un arrêté du maire portant mainlevée de la mise en sécurité après réalisation des travaux requis, les locataires en étant informés par affichage sur la porte de l’immeuble;

Par arrêté du 23 novembre 2023, le maire de [Localité 8] a prononcé la mainlevée de celui du 25 juillet 2022;

Cet arrêté rendait effectivement, le paiement des loyers à nouveau exigible à compter de la prise de connaissance par les locataires de son existence;

Il incombait au bailleur, dès lors qu’il entendait se prévaloir de la reprise de l’exigibilité des loyers et du défaut de respect de cette obligation pour mettre en jeu la clause résolutoire, de s’assurer de ce que les locataires avaient eu connaissance de l’arrêté par affichage ou de prendre toutes dispositions pour les informer puisqu’il avait été destinataire de l’arrêté qu’il produit aux débats;

Contrairement à ce que soutient la société demanderesse, il n’est aucunement établi que l’arrêté en question a fait l’objet d’un affichage, ce que conteste formellement les défendeurs, ou que, à supposer qu’il y ait été procédé, ils aient eu la possibilité d’en prendre connaissance, compte tenu de la situation des locaux;

En effet, il est constant que de nombreux squatters occupaient l’immeuble et le bailleur produit 7 jugements intervenus entre le 10 février 2023 et le 16 novembre 2023 ayant, à sa demande, autorisé l’expulsion d’occupants sans doit ni titre;

Et, aux termes de ses écritures pour l’audience du 13 janvier 2025, il invoque lui-même les difficultés auxquelles il est encore confronté pour sécuriser l’accès à l’immeuble faisant valoir qu'”en l’état de certaines occupations qui perdurent dans des conditions illicites, le changement du digicode est impossible toute réparation ou tout changement étant fracturés dans les instants qui suivent”;

Le bailleur ne produit aucune pièce de nature qu’il a été procédé à l’affichage, par exemple un constat de commissaire de justice avec photographie;

Il ne justifie pas avoir, en dépit de la situation particulière ci-dessus évoquée, pris des dispositions pour informer les locataires de la reprise de l’exigibilité des loyers;

En particulier, il n’est produit aucun avis d’échéance pour le mois décembre 2023, les avis d’échéance produits ne sont pas datés et à supposer même que les défendeurs en ussent reçu, il demeure que, selon les relevés de compte locataire produits, les loyers relatifs à la période couverte par l’arrêté de péril ont été appelés en dépit de l’interdiction de les percevoir, de sorte qu’il ne pouvait être déduit de la seule émission d’avis d’échéance que les loyers étaient de nouveau exigibles;

Il n’est justifié d’aucune mise en demeure de reprendre le paiement des loyers par référence à l’arrêté l’autorisant;

Le commandement du 31 janvier 2024 ne mentionne pas qu’un arrêté du 23 novembre 2023 a prononcé la mainlevée de celui de juillet 2022;

Bien qu’à titre superfétatoire, il sera relevé que le décompte annexé est peu exploitable et peu sincère, en ce qu’il fait apparaître des appels de loyers pour la période pendant laquelle il n’en était pas dû et, même s’il porte au crédit des sommes pouvant correspondre aux échéances non dues, les sommes en question ne sont aucunement détaillées de sorte que les modalités retenues par le bailleur pour déterminer la somme due sont affectées d’une certaine opacité;

Ainsi, en délivrant un commandement visant la clause résolutoire, à peine le 2ème mois à compter de la possibilité de solliciter à nouveau le paiement des loyers échu, sans avoir clairement notifié aux locataires que les loyers étaient, à nouveau, exigibles alors que ceux-ci en étaient dispensés depuis seize mois, alors même qu’il avait connaissance des difficultés résultant de l’occupation illicite d’une grande partie de l’immeuble et alors qu’il n’est invoqué aucun manquement des locataires à leur obligation à paiement pendant 9 années avant l’arrêté de juillet 2022, le bailleur a fait preuve de mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire, de sorte que le commandement est privé d’effets;

La demande tendant à ce que soit l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes seront en conséquence rejetées;

*sur la demande en paiement

Le bailleur qui manque à son obligation de garantir au locataire la jouissance paisible des lieux et de lui délivrer un logement décent dans des conditions en permettant un usage conforme ne peut prétendre au paiement des loyers et charges;

En l’espèce, il est constant, comme évoqué ci-dessus, que de nombreux logements étaient squattés par des occupants sans droit ni titre depuis le début de l’année 2022 et il ressort des pièces produites qu’il a été procédé à cinq expulsions entre les mois d’avril et juillet 2024 et à une reprise des lieux en mars 2024;

Aux termes du procès-verbal de constat du 21 août 2024, l’entrée et l’escalier sont encombrés (vélos, chaussures, tancarville), un amas de morceaux de meubles et mobiliers divers se trouve dans la cour arrière, les poubelles débordent, le local à vélo-appentis est squatté (présence d’un matelas), des vitres des fenêtres des escaliers sont brisées et, en arrivant au dernier étage, il est “interpellé avec véhémence, par deux jeunes parlant difficilement le français” dont son requérant lui indique qu’il s’agit de dealer;

Il ressort des écritures mêmes du bailleur que des occupations illicites persistent puisque le local à vélo est toujours occupé avec changement de serrure et il envisage une procédure judiciaire;

Il ressort également de ses propres écritures que “les parties communes, notamment la cour, pouvaient demeurées encombrées d’objets débarrassés lors de la reprise des locaux”, de sorte que cet encombrement procède de ce qu’elle a stocké dans les parties communes des objets trouvés dans les lieux lors des opérations d’expulsion;

Les photographies annexées au procès-verbal de constat font apparaître, notamment, que seule la moitié du couloir du rez-de-chaussée est accessible dans sa largeur en raison de la présence de nombreux meubles et que la cour dans laquelle se trouve un entassement de meubles et objets (matelas, écrans, sommiers cassés, chaises..) ainsi que les poubelles est, selon toute apparence, quasi impraticable;

Or, ce n’est que le 24 octobre 2024, soit plusieurs mois après la reprise des locaux et après délivrance de l’assignation, et postérieurement à la première audience, qu’elle a fait procéder à l’enlèvement des objets et au désencombrement des parties communes dont elle ne pouvait ignorer l’état;

Les défendeurs font valoir que leur logement est affecté d’une humidité très importante depuis plusieurs mois en raison de fuites d’eau survenues dans l’appartement situé au-dessus du leur, ce que le bailleur reconnaît aux termes de ses écritures(“il apparaît qu’il s’agit de fuites d’eau provenant de l’appartement du dessus”);

Contrairement à ce que soutient la société demanderesse, Monsieur et Madame [M] ont alerté le mandataire du bailler ce cette situation et formé des demandes de travaux, ainsi que cela ressort des échanges de mails du mois de février 2024 entre eux et la société SA GESTION, dont il ressort également que les occupants du dessus étaient identifiés puisque le gestionnaire communique leur nom aux locataires et qu’il était connu qu’ils l’occupaient illicitement, un jugement d’expulsion ayant été rendu à leur encontre le 11 septembre 2023;

Les locaux en cause ont été repris le 7 avril 2024 par procès-verbal d’expulsion et il n’est ni établi ni même invoqué que le bailleur, qui pouvait désormais accéder aux locaux, s’est enquis de la situation des locataires;

Bien que les photographies produites ne soient ni datées, ni confortées par témoin ou constat, elles sont de nature à corroborer les allégations des défendeurs et le bailleur lui-même, bien que sous la réserve expresse que cela ne constitue pas une approbation, leur propose de procéder à leur relogement dans un appartement réhabilité, faisant valoir que pour “effectuer des travaux de réhabilitation importants il est nécessaire de disposer d’appartements libres susceptibles d’être intégralement rénovés et remis en location dans des conditions plus décentes”, ce dont il se déduit qu’il estime que les lieux loués ne présentent pas le caractère de locaux décents;

Il produit d’ailleurs aux débats un devis pour la réfection totale de cinq logements;

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède qu’en ne garantissant pas la jouissance paisible des parties communes, en maintenant les locataires pendant de nombreux mois (depuis 2020 et jusqu’au mois de novembre 2023) dans un immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité en raison des désordres affectant la façade et les balcons et dans un logement affecté d’une humidité très importante, le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance dans des conditions justifiant que soit invoquée l’exception d’inexécution;

Les demandes en paiement seront rejetées:

*sur les frais

Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance;

La SCI du [Adresse 4] sera tenue aux dépens en ce qu’elle succombe à l’instance;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

Rejette la totalité des demandes de la SCI du [Adresse 4];

Laisse les dépens à la charge de la SCI du [Adresse 4];

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

La présente ordonnance a été signée à la minute par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge,