TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/10027

N° Portalis DB3S-W-B7I-2EDM

Minute : 250/25

S.C.I. LETORT

Représentant : Me [S], avocat au

barreau de PARIS, vestiaire : C2435

C/

Madame [O] [G]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e FAGBEMI

Copie délivrée à :

MME [G]

Le 17 Février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 17 Février 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société civile immobilière LETORT, demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Kabirou Alain FAGBEMI, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [O] [G], demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte signé sous seing privé le 1er septembre 2016, la SCI LETORT a donné à bail à Mme [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer de 830 euros, outre les provisions mensuelles sur charges dont le montant n’est pas déterminé contractuellement, et le versement d’un dépôt de garantie de 830 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LETORT a fait signifier à la locataire le 21 mai 2024 un commandement de payer et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 9 septembre 2024, elle a fait assigner Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, la condamnation de la locataire au paiement et son expulsion des lieux.

A l’audience du 16 décembre 2024, la SCI LETORT, représentée, s’est référé au contenu de son assignation et a demandé de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

«  en conséquence :

«  ordonner l’expulsion de la défenderesse et à celle de de tous occupants de son chef, dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 € par jour de retard

«  fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale de 880 euros,

«  condamner Mme [G] au paiement :

— de l’indemnité d’occupation du 21 juillet 2024 jusqu’à la justification de la libération totale des lieux et la remise des clés,

— de la somme de 8 581 euros à titre d’arriéré arrêté au 18 août 2024 inclus,

— de la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de tous les dépens.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 1er septembre 2016 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que la locataire n’a pas exécuté régulièrement ses obligations en cessant de payer son loyer courant, qu’elle a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit de commissaire de justice, qu’elle n’y a pas déféré, que son expulsion doit en conséquence être ordonnée.

Par ailleurs, la SCI LETORT a indiqué que la dette a augmenté depuis la délivrance de l’assignation pour s’établir à la somme de 10 821 € au jour de l’audience. Elle a précisé que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

Mme [O] [G], comparante, a indiqué n’avoir effectivement procédé à aucun règlement en octobre et novembre 2024. Elle a indiqué bénéficier du Revenu de Solidarité Active et avoir trois enfants à charge. Elle a sollicité uniquement l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en sus du paiement du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 11] par la voie électronique le 13 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LETORT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 1er septembre 2016 contient en son article 7 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mai 2024, pour la somme en principal de 4581 euros arrêtée à l’échéance du mois de mars 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif.

Il résulte de l’article 3 du contrat de bail que le loyer hors charges s’élève à 830 euros, sans qu’il soit fait mention du montant d’une éventuelle provision sur charges. Il ressort du décompte locatif que la SCI LETORT facture toutefois à la locataire la somme de 880 euros depuis janvier 2018, somme ne correspondant pas à une révision annuelle du loyer telle que prévue au contrat de bail. En outre, aucune régularisation de charges n’a été effectuée venant justifier la facturation d’une somme de 50 euros au titre d’une éventuelle provision sur charges.

Dans ces conditions, la somme de 50 euros sera déduite des sommes réclamées par la bailleresse depuis janvier 2018. Le commandement de payer a donc été valablement délivré en paiement de la somme de 831 euros, échéance de mars 2024 incluse.

Force est de constater que ce commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 juillet 2024.

L’expulsion de Mme [O] [G] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance de la force publique si besoin.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour con-traindre Mme [O] [G] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une as-treinte.

Sur la demande de condamnation d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, Mme [O] [G] est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 22 juillet 2024.

Par conséquent, elle devra indemniser le préjudice subi par le propriétaire, résultant de l’indisponibilité des lieux et de la perte des loyers, en lui versant une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du 22 juillet 2024, jusqu’à libération définitive des lieux, en application de l’article 1240 du code civil.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

La SCI LETORT produit un décompte démontrant que Mme [O] [G] restait devoir la somme de 10 821 euros, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Comme d’ores et déjà indiqué précédemment, les avis d’échéance de Mme [O] [G] depuis janvier 2018 font état d’un loyer de 880 euros sans que ce montant soit justifié par le montant d’une provision sur charges non mentionné au contrat de bail, par une régularisation de charges récupérables ou une révision annuelle du loyer.

Dans ces conditions, la somme de 4150 euros (83 mois x 50 €) sera déduite des sommes réclamées.

Mme [O] [G] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 6671 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Mme [O] [G] n’ayant pas repris le versement du loyer courant au jour de l’audience, cette dernière ne remplit pas les conditions légales pour qu’il lui soit octroyé des délais de paiement.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur les mesures accessoires

Mme [O] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LETORT, Mme [O] [G] sera condamnée à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2016 entre la SCI LETORT et Mme [O] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 21 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [O] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [O] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI LETORT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Mme [O] [G] à verser à la SCI LETORT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dûment justifié au stade de l’exécution, et ce à compter du 22 juillet 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [O] [G] à verser à la SCI LETORT la somme de 6671 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus, terme du mois de novembre 2024 inclus ;

DEBOUTE Mme [O] [G] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [O] [G] à verser à la SCI LETORT une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE La SCI LETORT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [O] [G] aux dépens,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 17 février 2025 par mise à disposition du jugement au greffe.

La greffière Le juge