TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 25/00700 – N° Portalis DB3S-W-B7J-23LX

Minute : 25/49

Monsieur [C] [R] [B] [G] [H]

Représentant : M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403

Madame [S] [N] [U] [E] épouse [H]

Représentant : M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403

C/

Monsieur [F] [D]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [R] [B] [G] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [S] [N] [U] [E] épouse [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [D]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 28 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2025, par Madame Céline MARION, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 août 2022, Monsieur [C] [R] [B] [G] [H] et Madame [S] [N] [U] [H] née [E] ont donné à bail à Monsieur [D] [F] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 7] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 732 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 75 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, Monsieur [C] [R] [B] [G] [H] et Madame [S] [N] [U] [H] née [E] ont fait signifier à Monsieur [D] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5615,28 euros en principal, au titre des loyers impayés et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 14 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, Monsieur [C] [R] [B] [G] [H] et Madame [S] [N] [U] [H] née [E] ont fait assigner Monsieur [D] [F] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, condamner Monsieur [D] [F] au paiement de la somme provisionnelle de 7896,98 euros avec les intérêts de droit et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance, le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 29 janvier 2025.

À l’audience du 28 avril 2025, Monsieur [C] [R] [B] [G] [H] et Madame [S] [N] [U] [H] née [E], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 8613,12 euros arrêtée au mois d’ avril 2025, loyer du mois d’avril inclus. Ils sont opposés à la demande de délais de paiement.

Monsieur [C] [R] [B] [G] [H] et Madame [S] [N] [U] [H] née [E] soutiennent que Monsieur [D] [F] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 13 novembre 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers par provision en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Monsieur [D] [F] reconnait être redevable des loyers et charges. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois.

Il indique que ses revenus s’élèvent à environ 2500 euros par mois pour son emploi d’ingénieur, en contrat à durée indéterminée et qu’il a 1500 euros à payer pour les impôts en prélèvement à la source. Il n’a pas d’enfant à charge. Il explique qu’il y a eu une régularisation de charges de 1700 euros, alors qu’il paye les charges tous les mois et qu’il ne comprend pas le cout des charges alors qu’il n’est pas présent tout le temps dans le logement. Il explique ses difficultés en lien avec un arrêt maladie et une reprise d’activité fin octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 29 janvier 2025 en vue d’une audience prévue le 28 avril 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Monsieur [C] [R] [B] [G] [H] et Madame [S] [N] [U] [H] née [E] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

En outre, Monsieur [C] [R] [B] [G] [H] et Madame [S] [N] [U] [H] née [E] justifient avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et à l’arrêté préfectoral n°2019-0975 du 16 avril 2019.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 13 novembre 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 13 janvier à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 août 2022 à compter du 14 janvier 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [D] [F], justifie de sa situation personnelle et financière.

Toutefois, la proposition qu’il fait ne permet pas le remboursement de la dette dans les délais prévus par le texte. De plus, les règlements sont irréguliers depuis plusieurs mois.

Au regard du montant de la dette et du loyers et charges courantes, il n’apparait pas en capacité de payer les échéances courantes et de rembourser la dette.

Par ailleurs, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [D] [F] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience, le dernier versement étant intervenu le 2 mars 2025.

Les conditions prévues par le texte ne sont donc pas réunies.

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en ce cas de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner, par provision, Monsieur [D] [F] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 août 2022, du commandement de payer délivré le 13 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 28 avril 2025 que Monsieur [C] [R] [B] [G] [H] et Madame [S] [N] [U] [H] née [E] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [F] à payer à Monsieur [C] [R] [B] [G] [H] et Madame [S] [N] [U] [H] née [E] la somme de 8613,12 euros, par provision, au titre des sommes dues au 28 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 novembre 2024 sur la somme de 3616,72 de la présente ordonnance sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [C] [R] [B] [G] [H] et Madame [S] [N] [U] [H] née [E] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [D] [F] à payer à Monsieur [C] [R] [B] [G] [H] et Madame [S] [N] [U] [H] née [E] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [C] [R] [B] [G] [H] et Madame [S] [N] [U] [H] née [E] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 août 2022 entre Monsieur [C] [R] [B] [G] [H] et Madame [S] [N] [U] [H] née [E] d’une part, et Monsieur [D] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 5], sont réunies à la date du 14 janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Monsieur [D] [F] à compter du 14 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [D] [F] à payer par provision à Monsieur [C] [R] [B] [G] [H] et Madame [S] [N] [U] [H] née [E] la somme de 8613,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 avril 2025 échéance d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024 sur la somme de 3616,72 euros et de la présente ordonnance sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [D] [F] à payer à Monsieur [C] [R] [B] [G] [H] et Madame [S] [N] [U] [H] née [E] par provision l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de mai 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [D] [F] à payer à Monsieur [C] [R] [B] [G] [H] et Madame [S] [N] [U] [H] née [E] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 novembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT