MINUTE N°

N° RG 25/00656 – N° Portalis DB22-W-B7J-TEKD

S.D.C. de la RESIDENCE [6] GARE, [Adresse 2]

C/

Monsieur [P] [I]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Décembre 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [6] GARE, [Adresse 2], représenté par son représenté par son syndic la société anonyme A2BCD, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 12] sous le numéro B 304 497 183 – dont le siège social est sis44 [Adresse 11]

Représenté par Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [I], né le 20 juillet 1978 à [Localité 4] (Pays-Bas) – demeurant [Adresse 10]

Comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Dominique TOURNIER

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [P] [I]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, déposé à l’étude, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 2], représenté par son syndic, la société A2BCD (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), a fait assigner Monsieur [P] [I] devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, les sommes suivantes :

4675,71euros en principal, au titre des appels de charges du 1er trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024 sur la somme de 600,22 euros puis sur celle de 3460,46 euros à compter du 16 octobre 2024, puis à compter de la présente assignation pour le surplus ;1900 euros à titre de dommages et intérêts ;1400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Les entiers dépens qui comprendront les frais de sommation de payer.

L’affaire a été fixée à l’audience du 4 novembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil. Monsieur [P] [I] a comparu en personne.

Le syndicat des copropriétaires maintient oralement les prétentions formulées dans son acte d’assignation, précisant néanmoins que la dette est en baisse et s’élève désormais à la somme de 4436,95 euros au 1er octobre 2025 dont 2789,13 euros de charges, le reste correspondant à des frais.

Monsieur [P] [I] reconnaît le montant de la dette réclamée au titre des charges de copropriété. Il explique qu’il réside depuis longtemps dans la résidence et que c’est la première fois qu’il a une situation d’impayés. Il indique avoir souscrit un prêt pour régler sa dette en une seule fois, souhaitant mettre cette difficulté derrière lui rapidement. Il ne souhaite pas bénéficier de délais de paiement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que Monsieur [P] [I] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un l’immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 9],

— un décompte de charges du syndicat arrêté au 27 janvier 2025,

— les appels de charges et cotisations de fonds pour travaux pour l’année 2024 jusqu’au 1er trimestre 2025,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires suivants :

— le procès-verbal du 5 juin 2023 ayant régulièrement approuvé le budget prévisionnel 2024

— le procès-verbal du 13 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2022 et à l’année 2023, réajusté le budget prévisionnel 2024 et approuvé le budget prévisionnel relatif à l’année 2025,

— le procès-verbal du 3 juin 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2024 et réajusté le budget prévisionnel 2025,

— Le relevé de la situation du compte de Monsieur [P] [I] arrêté 27 janvier 2025,

— un relevé de compte actualisé,

— les contrats de syndic,

— les attestations de non recours des assemblées générales.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure Monsieur [P] [I] de payer la somme de 600,22 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 mai 2024.

Le décompte actualisé remis à l’audience laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 2789,13 euros correspondant au solde de charges impayées arrêtées au 4ème trimestre 2025 inclus.

Monsieur [P] [I] ne conteste pas le montant de la dette due au titre des charges de copropriété.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Monsieur [P] [I] pour la somme de 2789,13 euros correspondant au solde de charges de copropriété dues jusqu’au 4ème trimestre 2025 inclus.

Monsieur [P] [I] sera par conséquent condamné à payer la somme de 2789,13 euros, avec intérêts au taux légal, à compter du 24 mai 2024 sur la somme de 600,22 euros puis à compter de la présente décision pour le surplus.

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé produit à l’audience, que le montant des frais de recouvrement réclamés par le syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 1382 euros, au titre des frais de procédure article 10-1 comprenant les sommes de :

50 € de frais de mise en demeure le 21 février 2024,50 € d’honoraires de mise en demeure le 24 mai 2024 28 € d’honoraires de relance après mise en demeure le 17 juin 2024,315 € d’honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice le 14 octobre 2024,315 € d’honoraires de transmission dossier avocat le 23 janvier 2025,204 € d’honoraires de constitution d’hypothèque le 23 janvier 2025,420 € d’honoraires suivi dossier avocat – premier semestre 2025 le 30 juin 2025,

Le même décompte indique en frais de procédure le montant de 265,82 euros, se décomposant comme suit :

153,63 € de frais de sommation de payer du 16 octobre 2024,112,19 € de signification d’assignation le 30 janvier 2025

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais d’avocat (735euros) qui doivent s’analyser en frais irrépétibles et des frais non justifiés (204 euros pour la constitution d’hypothèque), et 315 euros de frais pour transmission du dossier à l’auxiliaire de Justice.

En effet, les frais de préparation et transmission de dossier de recouvrement à l’huissier et à l’avocat ne s’analysent pas en frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ces frais seront ainsi rejetés.

Le demandeur verse aux débats le courrier de mise en demeure du 24 mai 2024 (50 euros), le courrier de relance après mise en demeure du 17 juin 2024 (28 euros),la sommation de payer du 16 octobre 2024 (153,63 € euros) Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit pas la mise en demeure du 21 février 2024 d’un montant de 50 €.

Le montant des frais est conforme aux stipulations du contrat de syndic.

Dès lors, le montant des frais nécessaires au recouvrement doit être fixé à la somme totale de 231,63 euros (50+28+153,63).

En conséquence, Monsieur [P] [I] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 231,63 euros au titre des frais de recouvrement.

2° Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

4° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [I] qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il est de plus équitable de condamner ce dernier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [P] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], représenté par son syndic, la sociétéA2BCD, les sommes suivantes :

—  2789,13 euros correspondant au solde de charges de copropriété dues jusqu’au 4ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024 sur la somme de 600,22 euros puis à compter de la présente décision pour le surplus.

—  231,63 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], [Adresse 2], représenté par son syndic, la sociétéA2BCD, de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 10 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge et par Monsieur Victor ANTONY greffier.

Le greffier La juge