Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 22 proxi fond, 28 août 2025, n° 25/02936

TJ Bobigny 28 août 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, les locataires n'ayant pas payé dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer.
Accepté
Manquement aux obligations contractuelles
La cour a jugé que les locataires avaient effectivement manqué à leurs obligations contractuelles, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a ordonné l'expulsion des locataires, considérant que les conditions étaient réunies suite à la résiliation du bail.
Accepté
Preuve de l'arriéré locatif
La cour a constaté que la SA d'HLM avait prouvé l'arriéré locatif, condamnant les locataires au paiement des sommes dues.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a accordé une indemnité d'occupation, considérant que les locataires occupaient les lieux sans droit après la résiliation.
Accepté
Frais de procédure
La cour a condamné les locataires aux dépens, incluant les frais de signification et d'assignation.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a accordé une somme au titre des frais irrépétibles, considérant les frais engagés par la SA d'HLM.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 22 proxi fond, 28 août 2025, n° 25/02936
Numéro(s) :	25/02936
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine DELPLA
Parties :	S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/02936

N° Portalis DB3S-W-B7J-22JF

Minute : 948/25

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : Me [O], avocat au

barreau de VAL D’OISE

Madame [R] [Z]

Monsieur [G] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DELPLA

Copie délivrée à :

MME [Z]

M. [Y]

Le 3 Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 Août 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

En présence de Madame [P] [X], auditrice de justice ;

ENTRE DEMANDERESSE :

[Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 5], venant aux droits de la SA D’HLM OSICA,

Représentée par Maître Aurore VENTURA, Avocat au Barreau du Val d’Oise, substituant Maître Antoine DELPLA, du même Barreau

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [R] [Z], demeurant [Adresse 11]

comparante en personne

Monsieur [G] [Y], demeurant [Adresse 11]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 11 avril 2019, la SA d’HLM CDC Habitat Social a donné à bail à Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [Y], un logement, situé [Adresse 4]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 540,32 euros, ainsi qu’une cave pour un loyer mensuel de 20,25 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 540,32 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait signifier à Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4557,06 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 août 2024.

La SA d’HLM CDC Habitat Social a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) le 29 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait assigner Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [Y], devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

o ordonner l’expulsion de Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [Y] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

o autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,

o condamner solidairement Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [Y], au paiement des sommes suivantes:

? 4477,67euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de 28 août 2024,

? une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises qui aurait été dû si le bail s’est poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

? 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

? les entiers dépens, comprenant les frais de commandement et d’assignation ;

o dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 5 mars 2025 à la préfecture de la Seine-[Localité 13].

A l’audience du 26 mai 2025, la SA d’HLM CDC Habitat Social, représentée, reprenant les termes de l’assignation, demande la condamnation solidaire de Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [Y] à la somme de 6112,65 euros, hors frais, arrêtée selon décompte du 21 mai 2025. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement. Elle précise que dans le décompte le supplément de loyer de solidarité a été appliqué puis retiré.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [Y] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle soutient sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil que Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [Y] ont manqué leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Madame [R] [Z] comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et justifie qu’ils ont procédé à un règlement de 350 euros le 21 mai 2025. Elle sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 500 euros par mois à verser en sus du loyer courant. Elle indique que les incidents de paiement sont dus à des difficultés familiales qui ont nécessité plusieurs allers/retours à l’étranger. Elle précise que les paiements ont repris. Elle fait état de sa situation : elle perçoit 2000 euros mensuels et son concubin 3000 euros mensuels ; ils ont deux enfants à charge.

Monsieur [G] [Y], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas, et n’est pas représenté à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [G] [Y], assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-[Localité 13] le 5 mars 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM CDC Habitat Social justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la SA d’HLM CDC Habitat Social le 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 avril 2019, du commandement de payer délivré le 28 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 21 mai 2025 que la SA d’HLM CDC Habitat Social rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés. Aux termes de ce décompte, les frais de procédure ont été exclus de la créance.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Compte-tenu du versement de 350 euros réalisé le 21 mai 2025 et vérifié à l’audience, il convient de condamner solidairement Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [Y] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 5762,65 euros arrêtée au 26 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [Y] le 28 août 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois prévu par le commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 28 octobre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 11 avril 2019 à compter du 29 octobre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [R] [Z] propose que le couple s’acquitte des sommes dues de façon échelonnée. Elle fait état de leur situation personnelle et financière avec un revenu mensuel du couple de 5000 euros. Ils sont donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [Y] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [Y] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [Y] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il conviendra dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner les locataires au paiement de cette indemnité à compter de 29 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [Y] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation

Il convient également de les condamner in solidum à verser à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM CDC Habitat Social aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 avril 2019 entre la SA d’HLM CDC Habitat Social d’une part, et Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 12], sont réunies à la date du 28 octobre 2024,

CONDAMNE solidairement Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [Y] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 5762,65 euros au titre des loyers et charges impayés, actualisée au 26 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif ;

AUTORISE Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [Y] à s’acquitter de la dette en 23 fois, en procédant à 22 versements de 250 euros, et un 23ème versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [Y] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 29 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [Y] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE la SA d’HLM CDC Habitat Social de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LA GREFFIERE LA JUGE