TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/56610 – N° Portalis 352J-W-B7J-DALDJ

N° : 9

Assignation du :

01 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 24 novembre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [K] [U]

[Adresse 2].

[Localité 5]

représenté par M^e Olivier AUMONT, avocat au barreau de PARIS – #C0628 pour la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS

DEFENDERESSE

L’Association FÉDÉRATION NATIONALE DES ASSOCIATIONS D’USAGERS DES TRANSPORTS – “FNAUT”

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Carole YOUNES, avocat au barreau de PARIS – #C0528

DÉBATS

A l’audience du 20 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu le conseil des parties représentées,

M. [K] [U] a acquis par acte authentique du 19 mars 2025 le lot n°25 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Ce local est affecté à usage professionnel de bureaux.

L’acte de vente indique que ce local fait l’objet d’une occupation sans droit ni titre de la Fédération Nationale des Associations des Usagers des Transports, par abréviation « FNAUT ». Selon ses statuts, la « Fédération Nationale des Associations d’Usagers des Transports » – FNAUT est une association régie par la loi du 1er juillet 1901.

L’acte de vente précise que ladite association versait au vendeur une indemnité trimestrielle de 945 € mais que celui-ci a déclaré à ce sujet :

— n’avoir jamais signé de bail avec ladite association,

— n’avoir connaissance d’aucun contrat entre l’association et un précédent propriétaire,

— que cette occupation faisait l’objet d’un accord verbal entre l’occupant et lui-même.

M. [K] [U] a donné congé des lieux à la Fédération Nationale des Associations des Usagers des Transports pour le 30 septembre 2025 à 24 heures par acte extra-judiciaire du 10 juin 2025.

Par acte délivré le 1er octobre 2025, M. [K] [U] a assigné la Fédération Nationale des Associations des Usagers des Transports devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

« Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu le congé du 10 juin 2025,

Vu l’article 1736 du code civil,

CONSTATER l’occupation sans droit ni titre par la FNAUT des locaux professionnels sis [Adresse 3], avec toutes conséquences de droit ;

CONDAMNER par provision la FNAUT à payer à M. [K] [U] la somme de 12.617,50 € au titre de l’occupation des locaux arrêtée au mois de septembre 2025 inclus, sauf à parfaire;

CONDAMNER par provision la FNAUT à payer à M. [K] [U] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 1,.974,53 €, charges en sus, jusqu’à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clés;

ORDONNER l’expulsion sans délai de la FNAUT, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux, avec le concours de la [Localité 6] Publique et d’un serrurier si besoin est;

AUTORISER M. [K] [U] à séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse

CONDAMNER la FNAUT à payer à M. [K] [U] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA CONDAMNER en outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé

RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de droit par provision ».

A l’audience du 20 octobre 2025, M. [K] [U], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2025, soutenues oralement et régularisées à l’audience du 20 octobre 2025, la Fédération Nationale des Associations des Usagers des Transports, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu les articles 1709 et suivants du code civil ;

Vu l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1996 ;

Vu l’article L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d‘exécution ;

A titre principal

REJETER comme infondées les demandes, fins et conclusions de M. [U].

DECLARER le congé délivré par M. [U] nul et de nul effet.

En tout état de cause,

CONSTATER l’existence d’une contestation sérieuse concernant la demande visant à faire constater une occupation sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 1].

A titre subsidiaire

OCTROYER des délais à la FNAUT jusqu’au 31 mars 2026 pour quitter les lieux.

En tout état de cause

CONDAMNER M. [U] à régler à la FNAUT la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance ».

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux conclusions en défense et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les demandes principales et reconventionnelles

M. [U] sollicite la condamnation par provision de la défenderesse à lui payer :

— la somme de 12.617,50 € au titre de l’occupation des locaux arrêtée au mois de septembre 2025 inclus, sauf à parfaire,

— une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 1.974,53 €, charges en sus, jusqu’à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clés,

ainsi que son expulsion sans délai.

Il fait valoir que :

— par acte extra-judiciaire du 10 juin 2025, il a donné congé à la Fédération Nationale des Associations des Usagers des Transports pour le 30 septembre 2025 à 24 heures et que celle-ci, association régie par la loi du 1er juillet 1901, ne peut pas revendiquer le bénéfice de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 instituant le statut des baux professionnels,

— les ressources de la Fédération Nationale des Associations des Usagers des Transports ne résultent pas d’activités exercées à titre onéreux de manière habituelle et ne consistent pas en la fourniture de prestations de services contre rémunération.

La Fédération Nationale des Associations des Usagers des Transports oppose que :

— dans l’acte de vente signé avec le demandeur le 19 mars 2025, il existe un accord entre le bailleur et elle quant à l’occupation des locaux, accord qui dure depuis 1983, en contrepartie de quoi, elle règle la somme de 945 par trimestre outre les charges,

— il existe un bail verbal et qu’elle dispose de ressources qui résultent de ses activités,

— le statut des baux professionnels est susceptible de s’appliquer à une association si ses ressources résultent notamment de ses activités.

La Fédération Nationale des Associations des Usagers des Transports sollicite la nullité du congé.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans les lieux d’un occupant qui ne justifie d’aucun droit ni titre caractérise un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 1736 du code civil, si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux.

L’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 dispose que :

« Le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.

Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.

Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L. 145-2 du code de commerce. ».

Au cas présent, M. [K] [U] a acquis par acte authentique du 19 mars 2025 le lot n°25 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] (pièce n°1 du demandeur).

Cet acte de vente stipule en page 15 « garantie de jouissance » « le vendeur déclare qu’il n’a pas délivré de congé à un ancien locataire lui permettant d’exercer un droit de préemption.

Le vendeur déclare toutefois que le bien est occupé depuis 1983 par la Fédération Nationale des Associations des Usagers des Transports, par abréviation « FNAUT », association loi de 1901 agréée de consommateurs, ayant son siège à [Adresse 8]. Le vendeur déclare que ladite association verse à la société Civile Immobilière Loss 32, vendeur, une indemnité trimestrielle de neuf cent quarante-cinq euros (945 €). Il déclare à ce sujet :

— n’avoir jamais signé de bail avec ladite association,

— n’avoir connaissance d’aucun contrat entre l’association et un précédent propriétaire,

— que cette occupation fait l’objet d’un accord verbal entre l’occupant et lui-même,

— l’avoir averti de la vente objet des présentes.

L’acquéreur déclare être averti des risques inhérents à cette situation, et faire son affaire personnelle des conséquences pouvant être engendrées par cette dernière, et notamment du départ de l’occupant après la signature de la vente.

Il déclare vouloir faire son affaire personnelle d’une éventuelle procédure judiciaire avec l’occupant pour le cas où il ne quitterait pas les lieux, et des risques d’une éventuelle requalification en contrat de bail, le prix ayant été négocié en tenant compte de cette situation.

L’acquéreur s’engage également à en faire son affaire personnelle.

Les parties conviennent de ne se séquestrer aucune somme relativement à cette situation et requièrent les notaires soussigné et participant de régulariser l’acte en l’état ».

Il en résulte qu’il existe un accord entre le bailleur et la Fédération Nationale des Associations des Usagers des Transports quant à l’occupation des locaux, accord qui dure depuis 1983, en contrepartie de quoi, elle règle la somme de 945 par trimestre outre les charges.

L’article 2 des statuts de d’activités de la Fédération Nationale des Associations des Usagers des Transports stipule que celle-ci a pour buts :

« – de promouvoir, d’appuyer et de coordonner les actions collectives et individuelle tendant à

— améliorer les déplacements et voyages de toute nature des personnes ainsi que des transports de

— réduire les gaspillages économiques ;

— protéger l’environnement ;

— favoriser un aménagement équilibré du territoire.

— de représenter et défendre les usagers et les habitants auprès des divers organismes locaux, départementaux, régionaux, nationaux ou internationaux, ayant à connaître des questions de transport, ou accessoires au transport, ou ayant des répercussions dans le domaine des transports,

— de réaliser ou promouvoir toutes études et enquêtes concernant les moyens et conditions de déplacements, en vue de fournir aux usagers et aux habitants les informations et éléments de jugement utiles,

— de diffuser lesdites informations, notamment par des activités de presse ou d’édition, des conférences et des expositions

— de représenter en tous lieux, et auprès de toutes instances, et notamment en justice, les intérêts matériels et moraux des usagers,

— et plus généralement de prendre toutes initiatives conforme à son objet.

Une tâche essentielle que se donne la Fédération est de susciter sur tout le territoire, la création de nouvelles, associations, locales, départementales et régionales d’usagers et d’habitants ».

La défenderesse verse aux débats une attestation de son expert-comptable qui indique que les ressources de l’association résultent d’activités de vente et prestations de services et notamment d’études, et d’abonnements à des revues, qui sont rémunérées (Pièce n°4 de la défenderesse).

La question est celle de savoir si les activités de vente, prestations de services consistant en des études et abonnements à des revues, qui semblent entrer dans le cadre de l’objet social de l’association, peuvent être considérées comme une activité professionnelle habituelle régulière et à titre onéreux exercée dans les lieux.

La défenderesse fait également valoir qu’elle a reçu un congé le 10 juin 2025 au visa de l’article 1736 du code civil pour le 30 septembre 2025 et que le délai de préavis n’est pas en rapport avec la durée du bail en ce qu’il ne tient pas compte du fait que la Fédération Nationale des Associations des Usagers des Transports occupe les lieux depuis une très longue période soit plus de quarante années.

Il résulte de l’acte de vente précité que la défenderesse occupe les locaux depuis 1983.

Dans ces conditions, l’étendue des obligations respectives des parties, la validité du congé et la durée du préavis soulèvent des contestations qui excèdent les pouvoirs du juge des référés.

L’intégralité des demandes des parties relève d’un débat au fond.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

L’équité et les circonstances du litige commandent de laisser à chaque partie la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Fait à [Localité 7] le 24 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON