TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/08397 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5B2

Minute : 25/00307

SCI FONCIERE DI 01/2009

Représentant : M^e Magali DELATTRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0234

C/

Monsieur [Z] [T]

Madame [W] [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Mars 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2009,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Magali DELATTRE, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [T],

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [T],

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juin 2016, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a donné à bail à Monsieur [Z] [T] et Madame [W] [T] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de parking situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 783,22 euros, outre des provisions sur charges de 70 euros.

Un dépôt de garantie de 783,22 euros a été versé lors de la signature du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a fait assigner Monsieur [Z] [T] et Madame [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

condamner solidairement Monsieur [Z] [T] et Madame [W] [T] à lui payer la somme de 4404,25 euros au titre des loyers et charges impayés au 12 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024, date de la mise en demeure de payer,condamner solidairement Monsieur [Z] [T] et Madame [W] [T] à lui payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2025.

A l’audience, la SCI FONCIERE DI 01/2009, représentée, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Elle explique que les locataires ont donné congé et ont libéré les lieux en décembre 2022. Elle précise qu’il existe un arriéré locatif qui n’a pas été réglé incluant des réparations locatives justifiées par un état des lieux de sortie et des factures qu’elle communique aux débats.

Les défendeurs cités sur procès-verbal de recherches infructueuses à leur dernière adresse connue, le commissaire de justice ayant accompli les diligences prévues par l’article 659 du code de procédure civile, ne sont pas présents ni représentés. Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des loyers, charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 juin 2016, du décompte de la créance actualisé au 12 juin 2024 et des régularisations de charges pour les années 2020, 2021 et 2022 que la SCI FONCIERE DI 01/2009 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [Z] [T] et Madame [W] [T], absents à l’audience, ne contestent par définition pas le principe ni le montant de la dette.

Il convient néanmoins de déduire du décompte les frais bancaires qui ne constituent pas des loyers ou des charges, soit une somme totale de 110,40 euros.

Conformément à la clause du bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Z] [T] et Madame [W] [T] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2009 la somme de 4062,85 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 12 juin 2024, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en l’absence de production de la mise en demeure.

Sur les réparations locatives :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Cet article prévoit que le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit lesdites réparations locatives et liste dans son annexe les réparations qui incombent au preneur d’un logement.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l’article 1315 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, opposables aux parties dès lors qu’ils ont été établis contradictoirement.

En l’espèce, le bailleur réclame la somme de 231 euros au titre des réparations locatives qu’il impute aux locataires.

Au soutien de sa demande, il produit les états des lieux d’entrée et de sortie ainsi que la facture de l’entreprise DECOSTYL en date du 26 janvier 2023 mentionnant les travaux réalisés (travaux de peinture, fourniture et pose de radiateurs, réfection des joints dans la salle de bains et détartrage de la robinetterie).

La SCI FONCIERE DI 01/2009 ne précise pas les postes qu’elle a retenus pour fixer le montant de sa créance de 231 euros au titre des réparations locatives. Néanmoins, compte tenu de la durée d’occupation du logement, à savoir huit ans, et des états des lieux d’entrée et de sortie, seuls seront retenus les frais de remise en état des joints de silicone et le détartrage de la robinetterie, soit 220 euros.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Z] [T] et Madame [W] [T] au paiement de la somme de 220 euros au titre des réparations locatives. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [T] et Madame [W] [T], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI FONCIERE DI 01/2009 la totalité des frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [Z] [T] et Madame [W] [T] in solidum à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [T] et Madame [W] [T] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2009 la somme de 4062,85 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 12 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [T] et Madame [W] [T] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2009 la somme de 220 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

DEBOUTE la SCI FONCIERE DI 01/2009 du surplus de ses demandes,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [T] et Madame [W] [T] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [T] et Madame [W] [T] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2009 la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire,

LE GREFFIER LE JUGE