TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/12300 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2KER

N° de MINUTE : 26/00112

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “[Localité 16]”, SIS [Adresse 6], [Adresse 2]

[Adresse 18], agissant poursuites et diligences de son syndic, le cabinet NEXITY LAMY SAS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 5]

[Adresse 19]

[Localité 10]

représentée par Maître [W], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0951

C/

DEFENDEURS

Monsieur [M] [G] [L]

[Adresse 4]

[Localité 11]

non représenté

Madame [E] [U] épouse [G] [L]

[Adresse 4]

[Localité 11]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-présidente statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Novembre 2025.

1

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [G] [L] et Mme [E] [U] sont propriétaires des lots n°76, 163 et 382 au sein de l’immeuble [Adresse 17] situé [Adresse 7], à [Localité 15], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié les 12 et 16 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] situé [Adresse 8] (93800), représenté par son syndic le cabinet NEXITY LAMY (S.A.S), a fait assigner M. [M] [G] [L] et Mme [E] [U] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner solidairement Mme [E] [U] [M] et M. [M] [G] [L] [M] à lui payer la somme de 7.177,32 € en principal, selon le décompte arrêté à la date du 3 décembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 octobre 2024 sur la somme de 8.513,56 €,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1131,00 €,

— condamner solidairement Mme [E] [U] [M] et M. [M] [G] [L] [M] à lui payer la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement Mme [E] [U] [M] et M. [M] [G] [L] [M] à lui payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, dont distraction au profit de Maître Gilles-Eric de Biasi,

— ordonner l’exécution provisoire.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, M. [M] [G] [L] et Mme [E] [U] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 3 juin 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 24 novembre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 26 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se donc trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

2

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de M. [M] [G] [L] et Mme [E] [U] ;

— le décompte arrêté au 3 décembre 2024 des appels de charges et travaux sur la période allant du 1er janvier 2023 au 27 novembre 2024 (solde modernisation du grand ascenseur 18 rue [Adresse 13] – appel 1/4 inclus) d’un montant de 8518,07 euros, duquel le syndicat des copropriétaires déduit la somme au 1340,75 euros au titre des règlement effectués entre le 17 janvier 2023 et le 1er octobre 2024 (le surplus des règlements effectués sur cette même période venant s’imputer sur les causes du précédent jugement rendu le 28 mars 2023 par le tribunal de proximité de Saint-Ouen), d’où un solde de 7177,32 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 22 novembre 2023 et du 27 novembre 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire.

3

L’examen de ces pièces permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 3 décembre 2024 s’élève à la somme de 7177,32 euros.

De leur côté, M. [M] [G] [L] et Mme [E] [U], non comparants, ne rapportent pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge leur en incombe.

Par conséquent, M. [M] [G] [L] et Mme [E] [U] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 15] la somme de 7177,32 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2023 au 27 novembre 2024 (solde modernisation du grand ascenseur [Adresse 3] – appel 1/4 inclus), suivant décompte arrêté au 3 décembre 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024, date de réception de la mise en demeure adressée aux défendeurs.

Le règlement de copropriété stipulant expressément la solidarité des propriétaires indivis d’un même lot en son article 81 (page 64), il y a lieu d’assortir la condamnation en paiement susvisée de la solidarité.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1.131 euros au titre de ces frais, se décomposant comme suit :

Frais de transmission du dossier à l’avocat pour un montant de 468 euros, facturés le 13 décembre 2022Frais de suivi du dossier contentieux, pour un montant de 132,6 euros, facturés le 23 mars 2023Frais de suivi du dossier contentieux, pour un montant de 132,6 euros, facturés le 1er septembre 2023Frais de suivi du dossier contentieux, pour un montant de 132,6 euros, facturés le 14 novembre 2023Frais de suivi du dossier contentieux, pour un montant de 132,6 euros, facturés le 16 novembre 2023.

S’agissant cependant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, ces frais ne constituent pas des frais nécessaires au sens des dispositions susvisées. Ils seront donc écartés.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], à [Localité 15] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

4

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que M. [M] [G] [L] et Mme [E] [U] ont manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à leur obligation de paiement – leur compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété depuis plusieurs années.

Il est en outre établi que les intéressés ont déjà été précédemment condamnés, par deux précédents jugements rendus le 28 mars 2023 par le tribunal de proximité de Saint-Ouen et le 30 janvier 2013 par le tribunal de grande instance de Bobigny, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Leurs manquements répétés à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, ce malgré deux précédentes condamnations judiciaires, caractérisent leur mauvaise foi.

La durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Les copropriétaires défaillants étant co-auteurs de ce dommage, la condamnation sera prononcée in solidum.

En conséquence, il convient de condamner in solidum M. [M] [G] [L] et Mme [E] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 15] la somme de 1000 euros à titre de réparation du préjudice causé par leur résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 12 décembre 2024, date de signification de l’assignation s’agissant de l’arriéré de charges de copropriété, et à compter du prononcé du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [M] [G] [L] et Mme [E] [U], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Gilles-Eric de Biasi en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [M] [G] [L] et Mme [E] [U] seront également tenus in solidum de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 15] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

5

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [G] [L] et Mme [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], à [Localité 15], pris en la personne de son syndic, la somme de 7177,32 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2023 au 27 novembre 2024 (solde modernisation du grand ascenseur [Adresse 3] – appel 1/4 inclus), suivant décompte arrêté au 3 décembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024 ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 15], pris en la personne de son syndic, au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [G] [L] et Mme [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 15], pris en la personne de son syndic, la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 12 décembre 2024 s’agissant de l’arriéré de charges de copropriété, et à compter du prononcé du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [G] [L] et Mme [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Adresse 14] [Localité 1], pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [G] [L] et Mme [E] [U] aux dépens de l’instance ;

AUTORISE Maître Gilles-Eric de Biasi à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Caire TORRES, Vice-présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 26 Janvier 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES

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