Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 26 proxi fond, 30 mars 2026, n° 25/07301

TJ Bobigny 30 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 26 proxi fond, 30 mars 2026, n° 25/07301
Numéro(s) :	25/07301
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	10 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sébastien CAOAnne HAUPTMANMarie JACQUIER
Parties :	Société GMA IMMO

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/07301 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3P5T

Minute :

JUGEMENT

Du : 30 Mars 2026

Société GMA IMMO, SAS

Monsieur [H] [W]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2026;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société GMA IMMO, SAS

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Marie JACQUIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [W]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Présent et assisté de M^e Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Anne HAUPTMAN

M^e Sébastien CAO

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 2 juillet 2014, le Forum Européen des Femmes Musulmanes aux droits duquel vient la SAS GMA IMMO a donné en location à Monsieur [H] [W] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 580,00 € outre provisions sur charges.

Le 6 février 2024, la SAS GMA IMMO a fait délivrer à Monsieur [H] [W] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6 046,14 € selon décompte arrêté au 30 janvier 2024.

Suivant citation délivrée à étude le 11 juillet 2025, la SAS GMA IMMO a attrait Monsieur [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin aux fins, au bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [W] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;De condamner Monsieur [H] [W] au paiement des sommes suivantes : 9 003,32 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 juin 2025, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 22 septembre 2025.

Lors de cette audience, la SAS GMA IMMO a maintenu ses demandes sauf à actualiser sa dette à la somme de 10 051, 10 €, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Monsieur [H] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

Par décision en date du 24 novembre 2025, la présidente a ordonné la réouverture des débats, le défendeur étant arrivé en cours d’audience et un avocat s’étant constitué pour sa défense.

L’audience s’est tenue le 19 janvier 2026.

À cette audience, la SAS GMA IMMO, représentée par son conseil, se désiste de sa demande d’expulsion – le locataire ayant quitté les lieux, sollicite le débouté des demandes de Monsieur [H] [W], et demande sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

10 405,24 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 proratisée incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.Elle indique que Monsieur [H] [W] a quitté les lieux le 11 décembre 2025 et que le loyer du mois est donc proratisé. Elle soutient pouvoir justifier des charges litigieuses. Elle conteste les faits invoqués à l’appui de la demande de dommages-intérêts de Monsieur [H] [W].

Monsieur [H] [W], présent et assisté de son conseil, sollicite du juge :

De lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;De condamner la SAS GMA IMMO à lui restituer la somme de 3 257, 30 € au titre des provisions pour charges non justifiées ;De condamner la SAS GMA IMMO à lui payer la somme de 5 000 € au titre de son préjudice moral.Monsieur [H] [W] précise que le bail était à l’origine signé avec une association. Il expose avoir quitté les lieux le 27 octobre 2025 suite à l’octroi d’un logement social. Il indique que bailleur a changé la serrure dès le 31 octobre, et qu’il avait déjà procédé de la sorte en octobre 2024 après de premiers impayés de loyer. Monsieur [H] [W] soutient ainsi que plusieurs tentatives d’expulsion illégales ont eu lieu, de même qu’un harcèlement à son encontre avec notamment des coups frappés à la porte pour lui demander de payer les loyers. Il indique que cette situation a eu un impact psychologique fort, en particulier sur sa conjointe qui était alors enceinte. Par ailleurs, Monsieur [H] [W] conteste les sommes portées au décompte et pointe qu’il n’y a pas de justificatif des charges ni des régularisations effectuées. Par conséquent, il sollicite la restitution des cinq dernières années de provisions sur charges payées et non justifiées, du 1er février 2021 au 31 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

La présidente a autorisé la production par note en délibéré des justificatifs de charges par la SAS GMA IMMO avant le 9 février 2026, lesquels ont été reçus par courriel au greffe en date du 30 janvier 2026, et d’une réponse sur ces pièces de Monsieur [H] [W] avant le 23 février 2026, lequel n’a transmis aucune observation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE D’AIDE JURIDICTIONNELLE PROVISOIRE

Aux termes de l’article 20 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, dans les cas d’urgence, sous réserve de l’application des règles relatives aux commissions ou désignations d’office, l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président.

Les articles 62 et 63 du décret n°91-1266 du 19 décembre 1991 portant application de la loi susmentionnée précise que l’admission provisoire est demandée sans forme au président du bureau ou de la section ou au président de la juridiction saisie. L’admission provisoire peut être prononcée d’office si l’intéressé a formé une demande d’aide juridictionnelle sur laquelle il n’a pas encore été définitivement statué. La décision sur l’admission provisoire est immédiatement notifiée à l’intéressé, selon le cas, par le secrétaire du bureau ou de la section, ou par le secrétaire ou le greffier de la juridiction. Lorsque l’intéressé est présent, la décision peut être notifiée verbalement contre émargement au dossier.

En l’espèce, Monsieur [H] [W] justifie avoir formé une demande d’aide juridictionnelle auprès du bureau d’aide juridictionnelle du tribunal judiciaire de Bobigny, sur laquelle il n’a pas été encore statué.

L’instance concernait à l’origine une procédure d’expulsion aux conséquences importantes pour le défendeur, et vise à ce jour des demandes en paiement conséquentes.

Par suite, il y a lieu d’admettre Monsieur [H] [W] à l’aide juridictionnelle à titre provisoire, sans préjudice de la décision qui sera rendue.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 indique que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

Conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, ou encore des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État (décret n°87-713 du 26 août 1987) : elle comprend notamment les dépenses d’électricité, d’eau et de chauffage, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Si le texte précité ne précise pas la sanction attachée au défaut de régularisation et de justification, il est de jurisprudence constante qu’elle peut consister soit en une réduction de la provision pour charges ou du montant des charges déclaré récupérables, soit en une impossibilité pour le bailleur de réclamer le paiement des charges échues et le paiement de provisions mensuelles pour la période.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil expose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application des textes pré-cités, il appartient au bailleur d’apporter la preuve que la facturation établie correspond aux consommations effectives du locataire, et, réciproquement, au locataire qui invoque l’inexactitude de la facturation établie de démontrer l’existence d’une erreur de relevé, d’un dysfonctionnement de son compteur ou de toute autre anomalie.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SAS GMA IMMO verse aux débats un décompte arrêté au 11 décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 proratisée incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 10 405, 24 €.

Il convient en premier lieu d’en déduire l’ensemble des frais de recouvrement (commandements de payer, frais de relance, frais de rejet) d’un montant total de 1 108, 80 €.

En second lieu, il doit être examiné les montants facturés au titre des charges locatives.

Monsieur [H] [W] sollicite en effet le remboursement des provisions sur charges en l’absence de justificatifs de la réalité des charges appelées.

Il doit être tout d’abord relevé qu’il est justifié de l’envoi des courriers comprenant le décompte individuel de régularisation de charges pour les années 2022, 2023 et 2024, mais que Monsieur [H] [W] n’a jamais sollicité avant cette instance les justificatifs de celles-ci, comme il lui appartient de le faire en vertu de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, pour justifier des sommes facturées au titre des provisions sur charges et régularisations de charges, la SAS GMA IMMO produit dans le cadre de l’instance les éléments suivants :

les décomptes de régularisation de charges pour les années 2022, 2023 et 2024, précisant le détail du calcul des charges par rapport aux tantièmes de l’appartement et des différents postes de charges ;les factures concernant le contrat d’électricité pour l’immeuble afférent établies par EDF pour l’année 2024, pour un contrat souscrit depuis le 9 juillet 2021 ;la facture de la location et de l’entretien des compteurs d’eau de l’immeuble afférent établie par la SA Proxiserve pour l’année 2024, pour un contrat souscrit depuis le 1er décembre 2016 ;les factures concernant les prestations d’entretien des parties communes et sortie des containers pour l’immeuble afférent établies par la SARL Les Dauphinettes pour l’année 2024.Monsieur [H] [W] n’a pas précisé s’il contestait un poste de charges en particulier (eau, électricité, entretien…), ou s’il invoquait une erreur de relevé ou de calcul.

Notamment, il appartient à l’usager des services de distribution d’eau et de fourniture d’électricité qui invoque l’inexactitude de la facturation établie à partir du relevé de son compteur de démontrer l’existence d’une erreur de relevé, d’un dysfonctionnement du compteur ou de toute autre anomalie. Or, Monsieur [H] [W] ne produit pas d’élément de nature à remettre en cause les relevés établis.

Par conséquent, il y a lieu de retenir le montant des charges justifié par le bailleur, le défendeur n’apportant pas la preuve, qui lui incombe, d’une erreur de facturation.

Par suite, la demande en remboursement des provisions sur charges sera rejetée.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [H] [W] doit être condamné à verser à la SAS GMA IMMO la somme de 9 296, 44 € actualisée au 11 décembre 2025 (échéance du mois de décembre proratisée incluse) au titre de l’arriéré locatif, hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 6 046,14 € à compter du 6 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En vertu de l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

La responsabilité civile ne peut être engagée qu’en cas de preuve par le demandeur d’un fait générateur consistant dans la commission d’une faute, d’un dommage certain et personnel et d’un lien de causalité entre les deux.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [H] [W] fait état d’un préjudice moral lié à des tentatives d’expulsion forcée et un harcèlement à son encontre par le bailleur.

Il verse en ce sens une copie d’une main courante déposée le 11 octobre 2024, où il déclare que le propriétaire (sans que son identité soit connue), a retiré la serrure de sa porte et que cela fait plusieurs mois qu’il vient frapper à la porte pour réclamer le paiement des loyers.

Cependant, ces propos ne sont que les propres déclarations de Monsieur [H] [W] lui-même et ne sont corroborés par aucune autre pièce objective (témoignages de tiers, procès-verbal de constat…) En outre, les actes matériels dénoncés, même à supposer établis, ne peuvent être imputés avec certitude à un dirigeant ou un préposé de la SAS GMA IMMO en l’absence de tout élément probant concernant l’identité de la personne mise en cause.

Par ailleurs, les photographies versées par le défendeur, où une serrure abîmée est visible, ne sont pas datées ni circonstanciées et ne sont pas non plus probantes à elles seules. Là encore, l’imputation de la dégradation de la serrure ne peut être établie en l’état.

Au surplus, le préjudice dénoncé n’est pas caractérisé dans son principe et son quantum (production de certificats médicaux notamment).

Par conséquent, la demande de dommages-intérêts de Monsieur [H] [W] sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 février 2024 ainsi que de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [H] [W] sera condamné à payer à la SAS GMA IMMO la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

ORDONNE l’admission provisoire de Monsieur [H] [W] à l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE Monsieur [H] [W] à verser à la SAS GMA IMMO la somme de 9

296, 44 € actualisée au 11 décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 proratisée) au titre de l’arriéré locatif, hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 6 046,14 € à compter du 6 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de remboursement des charges de Monsieur [H] [W] ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts de Monsieur [H] [W] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 février 2024 ainsi que de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [H] [W] à verser à la SAS GMA IMMO la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE