TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00608 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNHC

NT/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 15 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. DU GLACIER

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Juliette COUSIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. CAFE LA DÉESSE

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Clément FOURNIER, avocat au barreau de LILLE

M. [J] [M]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Clément FOURNIER, avocat au barreau de LILLE

M. [D] [M]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représenté par M^e Clément FOURNIER, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE lors de l’audience et Martine FLAMENT lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 24 Juin 2025

ORDONNANCE du 15 Juillet 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 3 avril 2018, la S.C.I. du Glacier a mis à bail au profit de la S.A.R.L. Café de la Déesse des locaux situés aux [Adresse 10][Adresse 1] [Localité 9] (Nord) à compter du 15 avril 2018. Conclu pour une durée de dix années, le loyer annuel a été fixé à 68 000 euros hors taxes et hors charges, payable par mois et d’avance. Le bail a prévu une avance sur charge correspondant à 5% du loyer payable au début de chaque trimestre.

Suite à des impayés, la S.C.I. du Glacier a fait signifier à la S.A.R.L. Café de la Déesse le 19 février 2025 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par actes délivrés à sa demande le 14 avril 2025, la S.C.I. du Glacier a fait assigner la S.A.R.L. Café de la Déesse et, en qualité de cautions, M. [J] [M] et M. [D] [M], devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. Café de la Déesse et de tous occupants de son chef, des locaux en cause,

— condamner la S.A.R.L. Café de la Déesse à lui verser une provision de 24 141,10 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges, frais et accessoires arrêté au 19 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2025,

— condamner la S.A.R.L. Café de la Déesse à lui payer une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation jusqu’à libération des biens loués de 15 152,28 euros, augmentée des charges et taxes à compter du 20 mars 2025,

— prévoir une indexation si l’occupation se prolongeait au-delà d’une année,

— ordonner qu’elle conservera le dépôt de garantie versé par la défenderesse,

— condamner les cautions solidairement avec la défenderesse,

— condamner la S.A.R.L. Café de la Déesse et les cautions, de façon solidaire, aux dépens,

— condamner la S.A.R.L. Café de la Déesse et les cautions, de façon solidaire, à lui verser 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Les défendeurs ont constitué avocat.

Appelée une première fois lors de l’audience du 6 mai 2025, l’affaire a fait l’objet de trois renvois à la demande des parties et retenue lors de l’audience du 24 juin 2025.

Lors de cette audience, la S.C.I. du Glacier, représentée par son conseil, soutient oralement les prétentions figurant dans ses conclusions déposées à l’audience, reprenant celles figurant déjà dans son assignation et y ajoutant de débouter les défendeurs de leurs demandes.

Conformément à leurs dernières conclusions déposées à l’audience, les défendeurs représentés par leur conseil reprennent oralement les demandes, notamment de :

— déclarer nul le commandement de payer du 19 février 2025,

— de débouter la demanderesse de ses demandes,

— de la condamner à verser à la société défenderesse 30 000 euros de provision à valoir sur sa perte d’exploitation,

à titre subsidiaire,

— octroyer des délais de paiement de 24 mois et ordonner la suspension de la clause résolutoire,

— débouter la demanderesse de ses demandes,

— condamner la demanderesse à verser à la société défenderesse 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande portant sur la nullité du commandement de payer

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

Par conséquent, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la nullité du commandement de payer du 19 février 2025.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La S.C.I. du Glacier rappelle que le bail tient lieu de loi aux parties et qu’y figure une clause résolutoire. Elle fait valoir que la société défenderesse n’a pas régularisé le paiement des sommes réclamées dans le commandement de payer et que le jeu de cette clause est acquis.

Elle soutient que les travaux ont été réalisés en janvier et février 2025 suite à une concertation avec la société défenderesse.

La demanderesse allègue qu’elle a fait réaliser les travaux de mise en conformité des installations électriques, plusieurs interpellations de la société Café de la Déesse étant demeurées vaines.

La S.C.I. du Glacier indique que les travaux de restructuration et de mise en conformité ont été entrepris entre le 6 janvier 2025 et le 21 février 2025. Elle signale que la société défenderesse a cessé tout paiement des loyers et charges du 1er au 31 mars 2025.

Elle invoque la « clause de souffrance » figurant au bail et dérogeant au délai de 21 jours prévu à l’article 1724 du code civil.

La société Café de la Déesse et ses cautions font valoir que la S.C.I. du Glacier, propriétaire de la totalité du bâtiment où se trouvent les locaux visés au bail, s’est vue délivrer un arrêté d’insalubrité rappelant notamment l’interdiction de les louer et de les mettre à la disposition à quelque usage que ce soit et lui imposant de prendre les mesures nécessaires pour sécuriser l’immeuble.

Ils soulignent qu’au titre des travaux nécessaires, ledit arrêté visait notamment :

— la mise en sécurité de l’installation électrique,

— la réalisation d’une isolation thermique adaptée à la nature du bâtiment,

— la mise en conformité aux règles de sécurité incendie propres aux immeubles collectifs et aux bâtiments accueillant à la fois une partie commerciale et une partie habitation.

Ils relèvent que la S.C.I. du Glacier n’a engagé les travaux de démolition des appartements situés dans l’immeuble qu’en mai 2024 à l’occasion desquels la société Café de la Déesse a subi, le 6 mai 2024, un dégât des eaux.

Ils allèguent qu’à raison de ces travaux, la société défenderesse a été contrainte à la fermeture totale de la cuisine du 20 au 22 juin 2024 entraînant la perte de cinq services et évoquent d’autres préjudices associés.

Ils remarquent que le déplacement du compteur électrique a entraîné une fermeture du 21 au 24 octobre 2024.

Fin 2024, les défendeurs soutiennent que la S.C.I. du Glacier a informé la société Café de la Déesse de travaux impliquant une fermeture et une impossibilité d’exploiter. Ils déclarent que les travaux devaient s’achever fin janvier 2025 mais se sont poursuivis jusqu’au 21 février 2025.

Les défendeurs soulignent que la délivrance du commandement de payer est intervenue deux jours avant l’achèvement des travaux et le contexte dans lequel s’incrit l’instance en cause. Ils évoquent des perturbations ponctuelles liées à l’intervention de diverses entreprises pour achever les travaux ou lever des réserves.

Ils font valoir que la demanderesse a fait délivrer le commandement de payer alors que le café ne pouvait être exploité et donc, en sachant qu’il ne serait pas délivrer à personne. Ils considèrent que ce comportement caractérise une mauvaise foi de la part de la S.C.I. du Glacier.

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1724 du code civil dispose : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail ».

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 19 février 2025 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Il ressort des éléments soumis que le défaut prolongé d’entretien du bâtiment a suscité la prise d’un arrêté préfectoral contraignant la société bailleresse à faire réaliser des travaux de restructuration et de mise en conformité. Cette situation a occasionné la réalisation de travaux pendant plus de six semaines interdisant toute exploitation du Café de la Déesse entre le 6 janvier 2025 et le 21 février 2025.

La relation contractuelle lie les parties depuis 2018. Il n’est pas fait état de difficulté dans le règlement des loyers et charges avant la survenance de ce contexte singulier lié aux travaux.

La bailleresse n’a pas attendu la fin de ces travaux pour faire délivrer un commandement de payer.

La clause de souffrance en cause institue un déséquilibre manifeste dans la relation contractuelle dès lors qu’elle affranchit la bailleresse, au-delà du cadre légal, de son obligation de délivrance sans indemnité pour le preneur.

Au vu de l’obligation d’exécuter de bonne foi le contrat et de l’interrogation sur la licéité de la clause de souffrance, questions dont l’appréciation relève du juge du fond, il convient de retenir l’existence de contestations sérieuses affectant la demande de constat de l’acquisition du jeu de la clause résolutoire de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition du jeu de la clause résolutoire.

Par conséquent, il sera aussi dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la S.C.I. du Glacier qui lui sont accessoires.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner la S.C.I. du Glacier aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la S.C.I. du Glacier à verser à la S.A.R.L. Café de la Déesse 1 800 euros au titre des frais irrépétibles. En revanche, la demande formulée par la S.C.I. du Glacier à ce titre sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Lille pour exercer les fonctions de juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de nullité visant le commandement de payer délivré le 19 février 2025 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition du jeu de la clause résolutoire et sur les demandes formulées par la S.C.I. du Glacier qui lui sont accessoires ;

Condamne la S.C.I. du Glacier aux dépens de l’instance ;

Condamne la S.C.I. du Glacier à verser 1 800 euros (mille huit cents euros) à la S.A.R.L. Café de la Déesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formulée par la S.C.I. du Glacier au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Martine FLAMENT Samuel TILLIE

Référés

N° RG 25/00608 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNHC

S.C.I. SCI DU GLACIER C/ S.A.R.L. CAFE LA DÉESSE, [J] [M], [D] [M]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

POUR EXPÉDITION CONFORME

Le Greffier

Martine FLAMENT

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