Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 3, 17 mars 2025, n° 24/02339

TJ Bobigny 17 mars 2025

Arguments

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Accepté
Exécution du contrat de bail
La cour a constaté que la S.A.R.L. NEW TIME reste redevable d'une somme au titre de son arriéré locatif, les arguments de la S.A.R.L. NEW TIME concernant des modifications unilatérales du loyer ayant été écartés.
Accepté
Exécution du contrat de bail
La cour a confirmé que la S.A.R.L. NEW TIME doit une somme au titre de son arriéré locatif, les objections concernant les charges et le montant du loyer ayant été écartées.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que la S.A.R.L. NEW TIME, partie perdante, doit indemniser la S.A.S. BIG OPIUM pour ses frais de justice.
Rejeté
Demande de compensation
La cour a rejeté cette demande, faute pour la S.A.R.L. NEW TIME de justifier le montant du dépôt de garantie.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 3, 17 mars 2025, n° 24/02339
Numéro(s) :	24/02339
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe PEREIRE
Cabinet(s) :	CPNC AVOCATS
Parties :	S.A.S. BIG OPIUM c/ S.A.R.L. NEW TIME

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 MARS 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/02339 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YVZD

N° de MINUTE : 25/00332

DEMANDEUR

S.A.S. BIG OPIUM

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Me [F], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99

DEFENDEUR

S.A.R.L. NEW TIME

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Christophe PEREIRE de la SELARL CPNC Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0230

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 septembre 2000, la SCI LA COURNEUVE, aux droits de laquelle vient la SAS BIG OPIUM suite à une cession intervenue courant 2020, a donné à bail commercial à la SARL NEW TIME des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à La Courneuve (93), consistant notamment en un entrepôt de 240 m² environ, avec toilettes.

Le 16 juin 2020, la SAS BIG OPIUM a fait signifier à la SARL NEW TIME un congé avec offre de renouvellement de son bail à la date du 1er janvier 2021 moyennant le règlement d’un loyer de 30 000 euros par an.

Par acte du 29 juillet 2020, la SAS BIG OPIUM a fait délivrer à la SARL NEW TIME un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 10 888,39 euros.

La SARL NEW TIME a signifié son refus du renouvellement par acte du 4 septembre 2020, et a quitté les lieux le 24 décembre 2020.

Par acte du 1er novembre 2010, la SCI LA COURNEUVE, aux droits de laquelle vient la SAS BIG OPIUM suite à une cession intervenue courant 2020, a donné à bail commercial à la SARL NEW TIME des locaux commerciaux situés également [Adresse 2] à La Courneuve (93), consistant en une cellule à usage d’entrepôt d’environ 200 m².

Le 16 juin 2020, la SAS BIG OPIUM a fait signifier à la SARL NEW TIME un congé avec offre de renouvellement de son bail à la date du 1er janvier 2021 moyennant le règlement d’un loyer de 25 000 euros par an.

Par acte du 29 juillet 2020, la SAS BIG OPIUM a fait délivrer à la SARL NEW TIME un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 7 061,16 euros.

La SARL NEW TIME a signifié son refus du renouvellement par acte du 4 septembre 2020, et a quitté les lieux le 24 décembre 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2024, la SAS BIG OPIUM a assigné la SARL NEW TIME devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

Au titre du bail 1

— Condamner la SARL NEW TIME à lui payer la somme de 16 489,55 euros au titre de son arriéré locatif au 24 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2020

Au titre du bail 2

— Condamner la SARL NEW TIME à lui payer la somme provisionnelle de 11 529,81 euros au titre de son arriéré locatif au 24 décembre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2020

— Condamner la SARL NEW TIME à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la SARL NEW TIME aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 août 2024, la SARL NEW TIME sollicite du tribunal de :

— Débouter la SAS BIG OPIUM de l’ensemble de ses demandes

A titre subsidiaire,

— Ordonner la compensation des sommes éventuellement dues avec les dépôts de garantie détenus par la SAS BIG OPIUM et avec l’indemnité de 2 000 euros due par cette dernières

En tout état de cause,

— Condamner la SAS BIG OPIUM à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SAS BIG OPIUM aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bail du 15 septembre 2000

Se fondant sur un décompte du 31 décembre 2020 ainsi que sur les régularisations de charges, la SAS BIG OPIUM sollicite la condamnation de la SARL NEW TIME à lui payer la somme de 16 489,55 euros au titre de son arriéré locatif au 24 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2020.

Pour s’opposer à cette demande la SARL NEW TIME fait valoir que la bailleresse a modifié unilatéralement le montant du loyer, et lui a facturé des provisions pour charges non prévues au bail. Elle ajoute que le loyer a été augmenté entre le deuxième et le troisième trimestre 2020, ce alors que le bail prévoyait une indexation annuelle à la date anniversaire du bail, soit le 1er octobre. Elle ajoute qu’elle a en tout état de cause procédé au paiement des loyers de juillet à novembre 2020. Elle soutient également que la SAS BIG OPIUM ne justifie pas avoir procédé à une régularisation des charges et ne produit aucune pièce justificative desdites charges. Enfin elle observe que la SAS BIG OPIUM n’a pas intégré au décompte le montant du dépôt de garantie, pas plus que l’indemnité de 2 000 euros due par la SAS BIG OPIUM en application de l’ordonnance rendue le 26 février 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte qu’il a été facturé à la SARL NEW TIME au titre des 2ème et 3ème trimestre 2020 un loyer de 3 944,25 euros, ce qui correspond au loyer facturé par le bailleur précédent, que ne conteste pas la SARL NEW TIME. Le 1er octobre 2020, date anniversaire du bail, le loyer est passé à la somme de 4 097,11 euros, ce qui correspond au loyer indexé en application des stipulations contractuelles. Les développements de la SARL NEW TIME relatifs au montant du loyer sont donc écartés.

S’agissant des charges, le bail met à la charge du preneur l’impôt foncier, les charges d’eau, gaz et électricité, ainsi que les charges de copropriété. Le bail ne prévoit cependant pas le paiement d’une provision pour charges, mais le remboursement des charges par le preneur à la demande du bailleur « à sa première demande ». Il y a donc lieu de déduire les provisions facturées et la TVA afférente, pour un montant total de 11 232 euros ((780*6+1560*3)*1,2), mais également la somme de 1 236,78 euros inscrite au crédit de la SARL NEW TIME le 31 décembre 2020 sous l’intitulé « Régularisation charges 2020 », dont le calcul n’est au demeurant pas explicité et qui ne correspond pas à la régularisation des charges produites.

La SAS BIG OPIUM produit pour tout justificatif des charges un tableau portant son propre logo et listant les différents postes de charges. Cette pièce ne saurait suffire à démontrer le montant des charges réellement dues, nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même. Les charges seront par conséquent écartées.

Enfin, il y a lieu de constater que l’ensemble des paiements dont se prévaut la SARL NEW TIME apparaissent au décompte.

S’agissant du dépôt de garantie, le bail prévoit que sa restitution n’est due par le bailleur qu’à compter du paiement de l’intégralité des sommes dues par le preneur, et qu’il ne peut s’imputer sur le montant du dernier loyer. Il n’y a donc pas lieu de l’intégrer au décompte.

De même l’indemnité due par la SAS BIG OPIUM en application de l’ordonnance rendue le 26 février 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny n’avait pas davantage à figurer au décompte dans la mesure où il ne s’agit pas d’une dette locative, ce d’autant que les parties sont liées par deux baux distincts et que l’instance portait sur ces deux baux.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SARL NEW TIME reste redevable de la somme de 6 494,33 euros (16489,55-11232+1236,78) au titre de son arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2020.

Au regard des imprécisions du commandement de payer, qui portait sur un montant de loyer erroné, la condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le bail du 1er novembre 2000

Se fondant sur un décompte du 31 décembre 2020 ainsi que sur les régularisations de charges, la SAS BIG OPIUM sollicite la condamnation de la SARL NEW TIME à lui payer la somme de 11 529,81 euros au titre de son arriéré locatif au 24 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2020.

Pour s’opposer à cette demande la SARL NEW TIME fait valoir que la bailleresse a modifié unilatéralement le montant du loyer, et lui a facturé des provisions pour charges non prévues au bail. Elle ajoute que le loyer a été augmenté entre le deuxième et le troisième trimestre 2020, ce alors que le bail prévoyait une indexation annuelle à la date anniversaire du bail, soit le 1er octobre. Elle indique qu’elle a en tout état de cause procédé au paiement des loyers de juillet à novembre 2020. Elle soutient également que la SAS BIG OPIUM ne justifie pas avoir procédé à une régularisation des charges et ne produit aucune pièce justificative desdites charges. Enfin elle observe que la SAS BIG OPIUM n’a pas intégré au décompte le montant du dépôt de garantie, pas plus que l’indemnité de 2 000 euros due par la SAS BIG OPIUM en application de l’ordonnance rendue le 26 février 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny.

En l’espèce, il ressort du décompte qu’il a été facturé à la SARL NEW TIME au titre des 2ème et 3ème trimestre 2020 un loyer de 2 074,86 euros, ce qui correspond au loyer facturé par le bailleur précédent, que ne conteste pas la SARL NEW TIME. Le 1er octobre 2020 le loyer est passé à la somme de 2 080,41 euros, ce qui correspond au loyer indexé en application du bail.

Les développements de la SARL NEW TIME relatifs au montant du loyer sont donc écartés.

S’agissant des charges, le bail met à la charge du preneur l’impôt foncier, les charges d’eau, gaz et électricité, ainsi que les charges de copropriété. Le bail prévoit le paiement d’une provision pour charges d’un montant de 50 euros par mois. Le décompte fait cependant apparaître des provisions d’un montant 866 euros, sans que le bailleur ne s’explique sur ce montant. Il y a donc lieu de déduire les provisions facturées et la TVA afférente, pour un montant total de 9 984 euros ((650*4+1300*2+780*2+1560)*1,2), ainsi que la somme de 1 030,65 euros inscrite au crédit de la SARL NEW TIME le 31 décembre 2020 sous l’intitulé « Régularisation charges 2020 », dont le calcul n’est au demeurant pas explicité et qui ne correspond pas à la régularisation des charges produites.

Enfin, il y a lieu de constater que l’ensemble des paiements dont se prévaut la SARL NEW TIME apparaissent au décompte.

S’agissant du dépôt de garantie, le bail prévoit que celui-ci ne peut s’imputer sur le montant du dernier loyer. Il n’y a donc pas lieu de l’intégrer au décompte.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SARL NEW TIME reste redevable de la somme de 2 576,46 euros (11529,81-9984+1030,65) au titre de son arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2020.

Au regard des imprécisions du commandement de payer, qui portait sur un montant de loyer erroné, la condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de compensation

Sans préciser le fondement juridique de sa demande, la SARL NEW TIME sollicite que soit ordonnée la compensation entre le montant de sa condamnation et les dépôts de garantie ainsi que l’indemnité de 2 000 euros due par la SAS BIG OPIUM en application de l’ordonnance rendue le 26 février 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny.

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, faute pour la SARL NEW TIME de justifier ni même de préciser le montant du dépôt de garantie, la compensation de sa dette avec celui-ci ne peut être ordonnée.

Il y a lieu d’ordonner la compensation des sommes dues par la SARL NEW TIME avec la somme de 2 000 euros au paiement de laquelle la SAS BIG OPIUM a été condamnée par ordonnance du 26 février 2021.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL NEW TIME, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Ceux-ci ne comprendront pas le coût des commandements de payer, non nécessaires à l’introduction de la présente instance.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SAS BIG OPIUM l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SARL NEW TIME sera donc condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne la SARL NEW TIME à payer à la SAS BIG OPIUM la somme de 6 494,33 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2020, au titre du bail du 15 septembre 2 000, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— Condamne la SARL NEW TIME à payer à la SAS BIG OPIUM la somme de 2 576,46 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2020, au titre du bail du 1er novembre 2 000, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— Ordonne la compensation des sommes dues par la SARL NEW TIME avec la somme de 2 000 euros due par la SAS BIG OPIUM en application de l’ordonnance de référé du 26 février 2021,

— Déboute la SARL NEW TIME de sa demande de compensation avec les dépôts de garantie,

— Condamne la SARL NEW TIME à payer à la SAS BIG OPIUM la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SARL NEW TIME aux dépens, n’incluant pas les coûts des commandements de payer.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de justice, le 17 Mars 2025

LE GREFFIER LE JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON