TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03262 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TH43

JUGEMENT

N° B

DU : 28 Janvier 2025

[P] [X]

[Y] [O]

C/

[F] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Janvier 2025

à SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 28 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [P] [X], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [Y] [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [F] [G], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [X] et Madame [Y] [O] ont donné à bail à Madame [F] [G] un appartement à usage d’habitation (n°7) et un emplacement de parking en sous sol (n°20) situés [Adresse 2] par contrat en date du 15 juin 2021, moyennant un loyer mensuel initial de 555 euros et 85 euros de provision pour charges.

Après une première procédure ayant abouti à un désistement d’instance constaté par ordonnance de référé de ce siège en date du 27 mai 2022, Madame [G] ayant soldé la dette, de nouveaux loyers sont demeurés impayés, Monsieur [P] [X] et Madame [Y] [O] lui ont en conséquence, fait signifier un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 décembre 2023 pour un montant en principal de 2.099,02 €, demeuré infructueux.

Les bailleurs indiquent en outre que la locataire est à l’origine de nuisances au sein la résidence ayant fait l’objet de signalements des autres occupants (aboiement de son chien, nuisances sonores de jour comme de nuit, bassines d’eau déversées depuis le balcon, déchets jetés dans les parties communes, voiture stationnée sur l’emplacement réservé aux poubelles).

C’est dans ces conditions que Monsieur [P] [X] et Madame [Y] [O] ont fait assigner Madame [F] [G] par acte du 7 août 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail de plein

droit ;

— A titre subsidiaire, pour le cas où la dette serait apurée en cours de procédure, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquements de Madame [F] [G] à ses obligations et notamment à son obligation de jouir paisiblement du logement loué ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [F] [G] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce nonobstant la période de trêve hivernale des expulsions ;

— Supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles désigné par les bailleurs, en garantie de toutes sommes dues et aux frais et risques de la défenderesse ;

— Condamner Madame [F] [G] à leur payer la somme de 6846,01€, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er juillet 2024, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— Condamner Madame [F] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, sauf revalorisation, à compter du mois d’août 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— Condamner Madame [F] [G] à leur payer la somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 14 novembre 2024, Monsieur [P] [X] et Madame [Y] [O] , représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette à la somme de 9.970,84 € suivant décompte en date du 6 novembre 2024.

Madame [F] [G], assignée par acte délivré par commissaire de justice selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience.

Il est justifié de l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le commissaire de justice à Madame [F] [G] en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

La procédure est en conséquence régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par la voie électronique le 20 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience et le commandement de payer dénoncé à la CCAPEX le 26 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 décembre 2023 pour un montant en principal de 2.099,02 €.

C’est à tort cependant que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 février 2024.

L’expulsion de Madame [F] [G] sera ordonnée en conséquence sans qu’il y ait lieu de fixer d’astreinte, le concours de la force publique étant ordonnée , ni de supprimer les délais légaux prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la mauvaise foi de Madame [F] [G] n’étant pas démontrée et par définition, étant locataire, elle n’a pu entrer dans les lieux par voie de fait, contrainte, manoeuvres ou menaces.

Par ailleurs, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [P] [X] et Madame [Y] [O] produisent un décompte arrêté à la date du 6 novembre 2024 justifiant d’une dette locative de 9.622,93 €, mensualité de novembre 2024 incluse et frais de poursuite déduits.

Madame [F] [G], qui n’a pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 9.622,93 €.

Madame [F] [G] sera par ailleurs également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la condamnation déjà prononcée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant de cette condamnation courront à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [F] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [P] [X] et Madame [Y] [O], Madame [F] [G] sera condamnée à leur verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 15 juin 2021 conclu entre Monsieur [P] [X] et Madame [Y] [O] d’une part et Madame [F] [G] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°7) et un emplacement de parking en sous sol (n°20) situés [Adresse 2] , sont réunies à la date du 23 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [X] et Madame [Y] [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [F] [G] à verser à Monsieur [P] [X] et Madame [Y] [O] la somme de 9.622,93 €, selon décompte arrêté au 6 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse ;

CONDAMNE Madame [F] [G] à payer à Monsieur [P] [X] et Madame [Y] [O] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 février 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [F] [G] à verser à Monsieur [P] [X] et Madame [Y] [O] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE Monsieur [P] [X] et Madame [Y] [O] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE