TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 MARS 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/05635 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZKZ5

N° de MINUTE : 25/00420

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, Me [U] [T]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Matthieu PUYBOURDIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1328

C/

DEFENDEUR

S.C.I. NBOK

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. NBOK est propriétaire des lots n°20 et 28 de l’immeuble sis [Adresse 3] (93).

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [U] [T], nommé à cette fonction par ordonnance du président du tribunal judicaire de Bobigny du 06 juin 2023, a fait assigner la S.C.I. NBOK aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER la SCI NBOK à lui payer les sommes suivantes :

—  34.449,11 Euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 23 mai 2024, laquelle somme sera augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 21 mars 2024, date de la mise en demeure;

—  3.500 Euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du Code Civil;

—  2.500 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la SCI NBOK, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Matthieu PUYBOURDIN, Avocat, en vertu de l’article 699 du même Code. RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la S.C.I. NBOK, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la S.C.I. NBOK au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la S.C.I. NBOK n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 12 novembre 2024 et fixée à l’audience du 22 janvier 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. NBOK;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 décembre 2019 et 12 avril 2021 ainsi que les décisions de l’administrateur provisoire des 16 novembre 2023, 22 décembre 2023 et 29 février 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 01/07/2021 au 30/06/2022 ainsi que les budgets prévisionnels du 01/07/2023 au 30/06/2024 et du 01/07/2024 au 30/06/2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire du 06 juin 2023 et l’ordonnance de prorogation de mission de ce dernier du 19 juin 2024,

— la mise en demeure du 21 mars 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 décembre 2019 porte sur l’approbation des comptes clos le 30 juin 2018 et sur l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice 2020. Le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2021 porte sur l’approbation des comptes clos le 30 juin 2020 et sur l’approbation des budgets prévisionnels des exercices du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 et du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022.

Le procès-verbal de décisions de l’administrateur provisoire du 16 novembre 2023 porte sur la réalisation de travaux de rénovation globale ainsi que sur l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice 2024. Le procès-verbal de décisions du 22 décembre 2023 porte quant à lui sur l’approbation des comptes des exercices du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 et du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ainsi que sur le vote des budgets prévisionnels des 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025. Enfin, le procès-verbal de décisions de l’administrateur provisoire du 29 février 2024 se limite à acter de la mise en place d’un assistant à maîtrise d’ouvrage.

Dès lors, faute de justifier de l’approbation des comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ou de l’approbation du budget prévisionnel de cet exercice, les demandes s’y rapportant seront écartées.

En outre, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce les frais de mise en demeure du 26 mars 2024 de 169,85 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux arrêtés au 23 mai 2024 a été de 34.630,50 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 6.931,37 euros.

Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. NBOK à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 27.699,50 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 23 mai 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 21 mars 2024, date de la mise en demeure notifiée à la S.C.I. NBOK, sur la somme de 26.612,97 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 169,85 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 le 21 mars 2024.

Cependant, cette mise en demeure ayant été effectuée par un avocat, elle correspond aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles et ne peut en conséquence faire l’objet également d’une demande sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la S.C.I. NBOK paye très irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la S.C.I. NBOK a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par l’administrateur provisoire. Cette situation est d’autant plus dommageable pour la copropriété que sa situation financière a justifié l’ouverture d’une procédure d’administration provisoire.

Il y a lieu en conséquence de condamner la S.C.I. NBOK, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. NBOK sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Matthieu PUYBOURDIN, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la S.C.I. NBOK à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [U] [T], nommé à cette fonction par ordonnance du président du tribunal judicaire de Bobigny du 06 juin 2023, la somme de 27.699,50 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 23 mai 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 21 mars 2024, sur la somme de 26.612,97 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [U] [T], nommé à cette fonction par ordonnance du président du tribunal judicaire de Bobigny du 06 juin 2023, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la S.C.I. NBOK à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [U] [T], nommé à cette fonction par ordonnance du président du tribunal judicaire de Bobigny du 06 juin 2023, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE la S.C.I. NBOK à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [U] [T], nommé à cette fonction par ordonnance du président du tribunal judicaire de Bobigny du 06 juin 2023, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. NBOK aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Matthieu PUYBOURDIN, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 19 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT