TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/05957 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSXA

Minute : 25/30

S.D.C. [Adresse 3] – [Localité 11]

Représentant : M^e Julien BAUMGARTNER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1493

C/

Madame [Y] [L]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 février 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 11],

représenté par son syndic en exercice, la société JPM IMMOBILIERE, SARL

[Adresse 6] – [Localité 9]

ayant pour avocat M^e Julien BAUMGARTNER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Y] [L],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [Y] [L] est propriétaire des lots numéro 17 et 112 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 mai 2023 non réclamée, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son avocat, adressé à Madame [Y] [L] une mise en demeure de payer la somme de 2553,09 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [Y] [L] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4738,55 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 6 mars 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,180 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens,assortir la décision de l’exécution provisoire.

À l’audience du 12 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Madame [Y] [L], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Madame [Y] [L], régulièrement assigné, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 13 décembre 2022 et 25 mars 2024, approuvant les comptes arrêtés au 30/09/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023/2024 et 2024/2025, et l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 11 juin 2024 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023 /2024 et 2024/2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Toutefois, le relevé de compte mentionne la reprise d’un solde débiteur au 25 février 2023 à hauteur de 1431,87 euros au titre de « solde antérieur », qui n’est pas justifié. Il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Il convient de déduire les honoraires de relances et de syndic imputés pour 192 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3114,68 euros, au titre des charges de copropriété dues au 11 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024, date de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 180 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, outre les frais de 192 euros imputés sur le décompte.

Il n’est justifié de l’envoi d’aucune mise en demeure ni relance avant la mise en demeure par avocat du 30 mai 2023.

Il convient donc de rejeter les demandes au titre des honoraires de relance et mise en demeure de 48 euros et 36 euros.

Les honoraires d’avocat pour la mise en demeure pour 180 euros entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Enfin, il convient également de déduire les frais de « suivi dossier avocat », qui n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Madame [Y] [L], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Madame [Y] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Y] [L] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [Y] [L] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [Y] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11] la somme de 3114,68 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété à partir du 1er janvier 2023, arrêté au 11 juin 2024, appel du mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Madame [Y] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [Y] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Y] [L] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT