TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00445 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DLRI

Plaidoirie le 02 Septembre 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à S.C.I. TRILAU

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. TRILAU

975 Chemin Longeville

38300 SEREZIN DE LA TOUR

représentée par M. [K] [C] (Gérant)

DÉFENDERESSE

Madame [S] [T]

née le 27 août 1976 à ECHIROLLES

2945 Route du Bugey

Flosailles

38300 SAINT SAVIN

non comparante, ni représentée

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 04 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 15 janvier 2024, consenti par Madame [Z] [J] gérante de la S.C.I. LAUVE, Madame [S] [T] a pris en location un logement situé 2945 route du Bugey, Flosailles 38300 ST SAVIN en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 540 euros.

Par acte de en date du 31 décembre 2024, la S.C.I. TRILAU a acquis de la S.C.I. LAUVE le logement situé 2945 route du Bugey, Flosailles 38300 ST SAVIN.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 14 février 2025, la S.C.I. TRILAU a fait délivrer à Madame [S] [T] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 540 € au titre des loyers et charges impayés.

La S.C.I. TRILAU a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 14 février 2025 la situation d’impayés de Madame [S] [T].

Par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 22 avril 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 23 avril 2025, la S.C.I. TRILAU a assigné Madame [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Constater que le bail est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail et ordonner l’expulsion de Madame [T] [S] sans délai et de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la Force Publique ;Condamner Madame [T] [S] au paiement de la somme de 2 160,00 € au titre de l’arriéré des loyers à fin avril 2025 inclus, outre les frais de procédure, les intérêts de droits à compter de l’assignation et de la somme 300 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner solidairement (CF ASSIGNATION) Madame [T] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du jour de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux ;Autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [T] [S] ;Ordonner, ainsi qu’il résulte de l’article 515 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution ;Condamner Madame [T] [S], suivant les dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement et du présent acte.

Madame [T] [S] ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 septembre 2025, en présence de la S.C.I. TRILAU, régulièrement représentée par son gérant Monsieur [K] [C], lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 4 320 € suivant décompte arrêté au 1er septembre 2025 échéance du mois d’août incluse, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. La S.C.I. TRILAU, s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement expliquant qu’un prêt est en cours pour l’achat de ce logement.

Pour sa part, bien que régulièrement citée, Madame [T] [S] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La S.C.I. TRILAU justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 14 février 2025.

Par ailleurs, l’assignation en date du 22 avril 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 avril 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "

Le bail conclu le 15 janvier 2024 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la S.C.I. TRILAU produit aux débats un décompte qui établit que Madame [T] [S] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de janvier 2025.

Au vu de ces impayés, la S.C.I. TRILAU a fait délivrer à Madame [T] [S], le 14 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la S.C.I. TRILAU.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 15 avril 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 1er septembre 2025 à la somme de 4 320 €, échéance du mois d’août incluse, au paiement de laquelle Madame [T] [S] sera condamnée, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Madame [T] [S] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 15 avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

De plus, la S.C.I. TRILAU sera autorisée le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [T] [S].

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’absence totale de reprise du paiement des loyers par Madame [T] [S], comme en atteste le décompte actualisé versé par la S.C.I. TRILAU l’empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les délais au titre de l’article 1343-5 du code civil

Toutefois, l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créanciers, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, Madame [T] [S] ne s’étant pas présentée au rendez-vous proposés par l’UDAF, il n’est donc pas possible de connaître sa situation financière et d’apprécier si elle est en mesure de s’acquitter de la dette.

En conséquence, aucun délai ne pourra lui être accordé.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [S], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 300 € sera allouée de ce chef à la S.C.I. TRILAU.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 15 avril 2025 ;

DIT que Madame [T] [S] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [T] [S] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 2945 route du Bugey, Flosailles 38300 ST SAVIN ;

AUTORISE la S.C.I. TRILAU à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [T] [S] ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 15 avril 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [T] [S] à payer à la S.C.I. TRILAU l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE Madame [T] [S] à payer à la S.C.I. TRILAU la somme de 4 320 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er septembre 2025, échéance du mois d’août incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [T] [S] à payer à la S.C.I. TRILAU la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [S] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION