TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/58572 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBIZ

N° : 7

Assignation du :

27 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 mars 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société S.C.I. [R]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Salah GUERROUF, avocat au barreau de PARIS – #D1952

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. [T] UP BOETIE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Hugo WINCKLER, avocat au barreau de PARIS – #E0649

DÉBATS

A l’audience du 16 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte du 27 avril 2022, la SCI [R] a donné en location à la société [T] Up Boétie divers locaux à usage commerciaux dans un immeuble situé à Paris 8ème, [Adresse 2], pour une durée de neuf année à compter du 1er septembre 2022 moyennant différentes charges et conditions et notamment un loyer annuel de 72.100 € HT/HC payable trimestriellement et d’avance et révisable annuellement.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 25 septembre 2025, la SCI [R] a rappelé à la société [T] Up Boétie les sommes dues au titre du bail, à savoir la somme de 16.067,91 € TTC (13.389,93 € HT) au titre du solde des loyers indexé du 3ème trimestre 2025, ainsi que la somme de 26.720,14€ TTC (22.266,79 € HT) correspondant aux indexations du loyer annuel pour les années 2023, 2024 et 2025, ainsi que en lui accordant également un délai expirant le 15 octobre suivant pour en régler le montant.

Par acte du 27 octobre 2025, la SCI [R] a fait assigner la société [T] Up Boétie devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de :

— Condamner par provision la société KERRY UP BOETIE à payer à la SCI [R] la somme de 37.788,05 € TTC due par celle-ci au titre du solde des loyers indexé du 3ème trimestre 2025 ainsi que du loyer indexé dû depuis le 1er septembre 2023 jusqu’au jour de la signification de la présente assignation et ce, avec intérêts de retard au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle,

— Condamner la société KERRY UP BOETIE à payer à la SCI [R] la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner la société KERRY UP BOETIE aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de signification de la présente assignation.

Aux termes de conclusions actualisées, soutenues et déposées à l’audience du 16 février 2026, la SCI [R] a actualisé sa créance à la somme de 69.398,87 € TTC au titre du solde des loyers indexés des 3ème, 4èmes trimestre 2025 et 1er trimestre 2026 ainsi que du loyer indexé dû depuis le 1er septembre 2023 au jour de la signification de la présente assignation et ce, avec intérêts de retard au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle.

En réponse, la société [T] Up Boétie a sollicité du juge des référés de :

— constater l’existence d’un accord oral sur le paiement mensualisé du loyer,

— constater l’existence de contestations réelles et sérieuses sur le montant réclamé par la SCI [R] au titre du 1er trimestre 2026, soit la somme de 8.510,97 euros correspondant au loyer de mars pas encore exigible, et en conséquence, dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette somme,

— constater l’existence de contestations réelles et sérieuses sur le montant réclamé par la SCI [R] au titre de l’indexation des loyers entre le 1er septembre 2023 et le 1er septembre 2025, soit la somme de 26.720,14 TTC, et en conséquence, dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette somme,

— lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette à l’égard de la SCI [R] en 24 mensualités égales à compter de la décision à intervenir,

— débouter le demandeur en toutes ses demandes, moyens, fins et conclusions,

— condamner la SCI [R] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

La société [T] Up Boétie oppose à la demande de provision deux contestations :

Le défaut d’exigibilité de l’échéance du 1er trimestre 2026 en raison de l’accord des parties relatif à un acquittement mensuel du loyer de la prise à bail, résultant de la pratique et d’un accord verbal intervenu, La demande en paiement tardive de sommes au titre de l’indexation du loyer, alors même qu’elle subit un important dégât des eaux rendant partiellement impropre le local à son exploitation en qualité de restaurant, impliquant une restriction de l’activité, des frais de remise en état et une baisse de la fréquentation. Concernant la date d’exigibilité du loyer, il résulte de l’article 5-2 -Exigibilité du bail que le loyer et les charges seront payés trimestriellement et d’avance le premier jour de chaque trimestre civil.

Au surplus, aux termes de l’article 18 – Tolérance du bail, les parties avaient expressément convenu que « Une tolérance relative à l’application des clauses et conditions du Bail ne pourra jamais, quelle qu’ait pu en être la fréquence ou la durée, être considérée comme une modification, suppression de ces clauses et conditions ».

Dès lors, sans qu’il ne relève des pouvoirs du juge des référés d’analyser d’éventuels usages des parties, il résulte clairement du bail, sans nécessiter une quelconque interprétation de la clause, que le loyer du 1er trimestre 2026 à hauteur de 25.532,91 € TTC est échu et exigible depuis le 1er janvier 2026. La contestation ainsi soulevée n’apparaît pas sérieuse au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile et sera écartée.

Concernant l’indexation du loyer, il est constant que la société [T] Up Boétie ne conteste pas le calcul des sommes dues au titre de l’indexation des loyers des années 2023 à 2025, pour un montant de 26.720,14 € TTC mais conteste sa régularisation tardive, notamment en raison de la survenance d’un dégât des eaux.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1719 du code civil rappelle que le « bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n°22-15.923, publié) ou que le locataire se soit trouvé dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail (CA [Localité 4]-9-2019 n° 17/10880 ; CA [Localité 5] 9-4-2024 n° 23/00928).

En l’espèce, la société [T] Up Boétie ne revendique pas une impossibilité totale d’exploiter du fait du dégât des eaux allégués invoquant aux termes de ses conclusions que « certaines zones du restaurant [sont] partiellement impropres à l’exploitation » et emportant un préjudice d’exploitation et un préjudice de jouissance, qui pourraient le cas échéant faire l’objet de demandes de dommages et intérêts, qui n’ont pas été formulées en l’espèce.

Par conséquent, en l’absence d’impossibilité totale d’exploiter, aucune exception d’inexécution n’apparaît fondée pour justifier le non-paiement des loyers ou justifiant la suspension de l’exigibilité de la somme au titre de l’indexation des loyers. Cette contestation soulevée n’apparaît donc pas sérieuse et sera écartée.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers et charges d’un montant total de 69.398,87 € TTC au titre du solde des loyers indexé des 3ème, 4èmes trimestre 2025 et 1er trimestre 2026 ainsi que du loyer indexé dû depuis le 1er septembre 2023.

L’obligation de la société [T] Up Boétie n’étant pas sérieusement contestable, le défendeur sera condamné à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent accorder des délais.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Au vu de la composition de la créance, consistant à hauteur de 26.720,14 euros TTC à l’indexation du loyer pour les années 2023 à 2025, dont le paiement a été sollicité en une seule fois en septembre 2025, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre.

Sur les demandes accessoires

La société [T] Up Boétie, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera par suite condamnée à payer à la demanderesse la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société [T] Up Boétie à payer à la SCI [R] la somme provisionnelle de 69.398,87€ TTC au titre du solde des loyers indexés des 3ème, 4èmes trimestre 2025 et 1er trimestre 2026 ainsi que du loyer indexé dû depuis le 1er septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorisons la société [T] Up Boétie à se libérer des sommes ci-dessus allouées par 12 versements mensuels équivalents, le 15 de chaque mois, et pour la première fois avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;

Condamnons la société [T] Up Boétie aux dépens, en ce compris les frais de signification de l’assignation introductive ;

Condamnons la société [T] Up Boétie à payer à la SCI [R] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 30 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN