TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 7]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 25/05007 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3D2T

Minute : 25/409

S.D.C. [Adresse 14]

Représentant : M^e Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB157

C/

Madame [O] [J]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 24 Décembre 2025 par Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 3], représenté par son syndic, la Sas cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [O] [J]

demeurant [Adresse 6]

[Localité 8]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [O] [J] est propriétaire de lots n°16, 17 et 27 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 12], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] à [Localité 12], représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION sis à [Localité 10], a mis en demeure Madame [O] [J] de régler la somme de 870,91 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] à [Localité 12], représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION sis à [Localité 10], a mis en demeure Madame [O] [J] de régler la somme de 1.018,94 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] à [Localité 12], représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION sis à [Localité 10], a mis en demeure Madame [O] [J] de régler la somme de 1.251,04 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] à [Localité 12], représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION sis à [Localité 10], a fait signifier à Madame [O] [J] une sommation de payer la somme de 1.464,04 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] à LIVRY-GARGAN (93190), représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION sis à AULNAY-SOUS-BOIS (93600), a fait assigner Madame [O] [J] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de la condamner à lui verser les sommes de :

—  888,16 euros représentant le montant des charges de copropriété impayées (dette totale – frais) dues au 2ème trimestre 2025 suivant décompte arrêté au 1er avril 2025 avec intérêts de droit à compter du 1er mars 2022, date de la première mise en demeure de payer,

—  718,11 euros au titre du remboursement des frais engagés pour le recouvrement de créance, se décomposant comme suit :

«  40 euros au titre de frais de mise en demeure de payer du 1er mars 2022,

«  42 euros au titre des frais de mise en demeure de payer du 17 janvier 2024,

«  42 euros au titre des frais de mise en demeure de payer du 19 juillet 2024,

«  171 euros au titre des frais de gestion contentieuse – transmission dossier huissier en date du 19 août 2024,

«  126,11 euros au titre des frais de la délivrance de la sommation de payer,

«  297 euros au titre des frais de gestion contentieuse – vacation remise dossier avocat en date du 27 novembre 2024.

—  1.500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

—  1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant les frais de délivrance de la présente assignation et de la signification de la décision à intervenir pour un montant prévisionnel de 180 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2025, renvoyée au 6 novembre 2025 à la demande de la défenderesse.

Le 6 novembre 2025, l’affaire a été appelée et retenue.

À l’audience, syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] à [Localité 12], représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION sis à [Localité 10], représenté par son conseil, actualise à la somme de 1.151,55 euros sa demande au titre de paiement d’arriéré de charges arrêtées au 1er octobre 2025 (échéance du 4ème trimestre 2025 incluse), et maintient ses autres demandes dans les termes de son assignation. Il précise que compte-tenu de l’existence d’un précédent jugement de condamnation, il s’oppose à l’octroi des délais de paiement au profit de la défenderesse.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [O] [J] ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Madame [O] [J] comparaît et reconnaît le principe de la dette, indiquant n’avoir pas eu connaissance du montant actualisé de celle-ci. Elle demande à être exonérée du paiement de l’ensemble des frais sollicités et le bénéfice de délais de paiement pour régler la dette de charges impayées par versement de mensualités de 50 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] à [Localité 12], représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION sis à [Localité 10], verse aux débats :

«  un relevé de propriété attestant de ce que Madame [O] [J] est propriétaire de lots n°16, 17 et 27 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 12],

«  un décompte arrêté au 2 avril 2025 et un décompte arrêté au 21 octobre 2025,

«  les appels de fonds,

«  les contrats de syndic du 14 février 2017, du 18 octobre 2019 avec prise d’effet au 18 décembre 2019, du 23 décembre 2020, 1er décembre 2022 et 28 novembre 2023,

«  les procès-verbaux d’Assemblée générale tenues les 18 décembre 2019, du 23 décembre 2020, du 1er février 2022, du 29 novembre 2022, du 28 novembre 2023 et du 4 février 2025 et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants,

«  une attestation de non-recours du 4 avril 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi, au regard du décompte arrêté au 21 octobre 2025, que Madame [O] [J] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1.151,55 euros (hors frais de relance, mises en demeure, honoraires de de procédure d’un montant de 878,56 euros).

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] à [Localité 12], représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION sis à [Localité 10], la somme de 1.151,55 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025 (échéance 4ème trimestre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2022, sur la somme de 870,91 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite à l’audience l’octroi de la somme de 718,11 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, correspondant aux frais mentionnés sur le décompte arrêté au 2 avril 2025 concernant les charges impayés et détaillant des frais à hauteur de ce montant sur le même décompte précisant une dernière mention de frais au 27 novembre 2024.

Le tribunal observe que même si la facture des frais d’assignation a été produite dans les pièces versées aux débats sur l’actualisation par le conseil du demandeur, le montant sollicité n’inclut pas cette facturation de frais qui relève de toute façon des dépens d’instance et non pas des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; tout comme le commandement de payer dont le remboursement a été sollicité dans les frais.

Il est justifié de l’envoi de mises en demeure en date du 1er mars 2022 facturée pour un montant de 40 euros, du 17 janvier 2024 facturée pour un montant de 42 euros, et du 19 juillet 2024 facturée pour un montant de 42 euros.

Il y a lieu de retenir également les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 26 août 2024, à hauteur de 125,92 euros, dont il est justifié.

En revanche, il convient de déduire les frais de « transmission du dossier huissier » et « vacation remise dossier avocat » qui bien que prévus par le contrat de syndic, concernent uniquement les cas de diligences exceptionnelles, qui n’apparaissent pas en l’espèce nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Madame [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] à [Localité 12], représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION sis à [Localité 10], la somme de 249,92 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ; et de rejeter le surplus des demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Il résulte des articles 30 du code de procédure civile et 1240 du code civil que la résistance abusive consiste d’une part dans l’usage fautif du droit de résister à la prétention du demandeur, faute caractérisée par l’intention exclusive de nuire au demandeur, et d’autre part, dans le préjudice causé par cet usage abusif.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] à [Localité 12], représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION sis à [Localité 10], ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement même avec un précédent jugement ancien de condamnation, ni d’autres éléments susceptibles de caractériser un abus fautif de nature à engager sa responsabilité.

En conséquence, syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] à [Localité 12], représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION sis à [Localité 10], sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement de droit commun :

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de 24 mois.

En l’espèce, Madame [O] [J] sollicite le bénéfice de délais de paiement pour régler la dette de charges impayées par versement de mensualités de 50 euros par mois.

Elle précise être en invalidité avec un emploi à temps partiel à 80% en tant que conseillère patrimoniale pour un revenu de 1.800 euros par mois. Elle vit seule avec un enfant en charge et précise ne pas percevoir de sans pension alimentaire. Elle indique avoir demandé la suspension de son crédit immobilier pour régler pour partie sa dette de charges impayées. Elle précise subir des infiltrations dans le logement le rendant inhabitable et empêchant sa mise en location.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] à [Localité 12], représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION sis à [Localité 10], s’oppose à la demande de délais de paiement formulée par la défenderesse du fait de l’existence d’un précédent jugement de condamnation prononcé à son encontre en 2019.

Compte tenu de la situation de la défenderesse et du montant de la dette, il y a donc lieu de faire droit à leur demande de délais de paiement, d’autant que la dette peut être apurée dans les délais légaux et le créancier conservant la possibilité de solliciter l’entièreté de la dette qui reprendra son plein effet si cette dernière ne respectait pas les délais de paiement octroyés.

En conséquence, Madame [O] [J] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en 27 mensualités d’un montant de 50 euros et la 28ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

L’attention de Madame [O] [J] est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la dette sera entièrement exigible, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [J] aux dépens de l’instance, incluant le coût de l’assignation et de la signification de la décision à intervenir sans qu’il soit nécessaire d’en fixer le montant provisionnel n’apparaissant pas justifié.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] à [Localité 12], représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION sis à [Localité 10], sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] à [Localité 12], représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION sis à [Localité 10], la somme de 1.151,55 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025 (échéance 4ème trimestre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2022, sur la somme de 870,91 euros et de la signification du jugement pour le surplus,

CONDAMNE Madame [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] à [Localité 12], représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION sis à [Localité 10], la somme de 249,92 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

AUTORISE Madame [O] [J] à s’acquitter de leur dette en 27 mensualités de 50 euros minimum chacune et une 28ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] à [Localité 12], représenté par son syndic, le cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION sis à [Localité 10] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Madame [O] [J] aux dépens, incluant le coût de l’assignation et de la signification de la décision à intervenir,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA VICE-RESIDENTE