TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

12 Mai 2025

N° R.G. : N° RG 18/09050 – N° Portalis DB3R-W-B7C-UB5L

N° Minute : 25/

AFFAIRE

SCI TRAVERSIERE

C/

Société SIGURET CONCEPT

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

SCI TRAVERSIERE

10, rue du Parc de Clagny

78000 VERSAILLES

représentée par M^e Delphine POISSONNIER FABREGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0023

DEFENDERESSE

Société SIGURET CONCEPT

Rue Cousseaux

41300 SALBRIS

représentée par Maître Jérémie CREPIN de la SELAS CREPIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0170

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Janvier 2025 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 24 juillet 2012, la SCI TRAVERSIERE a donné à bail commercial à la société SIGURET CONCEPT, des locaux sis 33, rue Traversière à BOULOGNE BILLANCOURT (92100), pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2012 et destinés à une activité de bureaux commerciaux, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 31.000 euros en principal, payable trimestriellement et d’avance.

Un commandement de payer en date du 23 mai 2018 a été délivré à la société SIGURET CONCEPT pour obtenir le paiement de la somme principale de 28.495,58 euros, arrêtée au 18 mai 2018, échéance du 2e trimestre 2018 incluse.

Le 5 juillet 2018, la SCI TRAVERSIERE, sur le fondement du bail qu’elle a conclu le 24 juillet 2012 avec la société SIGURET CONCEPT, a fait pratiquer entre les mains de la BNP Paribas une saisie conservatoire pour garantir le paiement de la somme de 41.319,39 euros au titre de loyers et charges. Celle-ci a produit une somme de de 28.499,11 euros. Cette saisie-conservatoire a été dénoncée au débiteur le 10 juillet 2018.

Par commandement de payer du 1er août 2018, visant également la clause résolutoire du bail, le locataire a été mis en demeure de payer les loyers, charges et accessoires impayés, actualisés au 20 juillet 2018, échéance du 3e trimestre 2018 inclus, portant sur la somme de 41.545,55 euros.

Par exploit du 2 août 2018, la SCI TRAVERSIERE a assigné devant le tribunal judiciaire de NANTERRE la société SIGURET CONCEPT, aux fins d’obtenir le paiement provisionnel de loyers, charges et accessoires impayés, échéance du 3e trimestre 2018 incluse, arrêtés au 20 juillet 2018, pour la somme de 41.069,37 € en principal avec intérêts majorés et de voir constater la résolution de plein droit du bail du fait des effets de la clause résolutoire reproduite au commandement de payer du 23 mai 2018 resté infructueux.

La société SIGURET CONCEPT a libéré les lieux le 30 septembre 2018 et un état des lieux de sortie des locaux a été établi par constat d’huissier le 1er octobre 2018.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 10 mars 2021, la SCI TRAVERSIERE a demandé au juge de la mise en état à titre principal de juger que les demandes de la société SIGURET CONCEPT étaient irrecevables car frappées par la prescription quinquennale. À titre subsidiaire, elle a demandé que la société SIGURET CONCEPT est irrecevable faute de qualité à agir afin de communication de codes d’accès au portail egiweb et de contrats et documents depuis 2013, tels que cités dans ses conclusions d’incident du 30 octobre 2020. A titre infiniment subsidiaire, elle a demandé au juge de la mise en état de juger que la société SIGURET CONCEPT soit déboutée de l’ensemble de ses demandes de communication de pièces et d’astreinte comme étant mal fondées.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 11 mars 2021, la société SIGURET a demandé au juge de la mise en état notamment d’enjoindre à la société SCI TRAVERSIERE de communiquer sous astreinte les contrats relatifs au monte voiture depuis 2013, les contrats relatifs à l’ascenseur depuis 2013, le journal comprenant les relevés d’entretiens et incidents KONE depuis 2013, les contrats concernant l’entretien de l’immeuble depuis 2013, les documents justifiant les régularisations des charges depuis 2013, les contrats de nettoyage des vitres depuis 2013 et les codes d’accès sur le portail www.egiweb.net.

Par ordonnance en date du 16 avril 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de NANTERRE a débouté la SCI TRAVERSIERE de ses fins de non-recevoir relatives au défaut de qualité à agir et à la prescription du fait que ces moyens d’irrecevabilité ne relevaient pas de la compétence du juge de la mise en état sous l’empire de l’ancien article 771 du code de procédure civile seul applicable en l’espèce. Il a également fait sommation à la SCI TRAVERSIERE de communiquer les pièces réclamées par la société SIGURET CONCEPT.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2022, la société civile immobilière TRAVERSIERE demande au tribunal de :

Sur la résiliation du bail

A titre principal,

— Dire et juger que la résiliation du bail a été acquise par l’effet de la clause résolutoire en vertu du commandement du 23 mai 2018 resté infructueux.

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à effet du 23 juin 2018, avec toutes conséquences de droit.

— Dire et juger qu’à compter du 23 juin 2018, la société SIGURET CONCEPT a été occupante sans droit ni titre.

A titre subsidiaire, si par impossible, le tribunal devait considérer que la résiliation du bail n’aurait pas été acquise de plein droit par l’effet du commandement du 23 mai 2018,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail ayant pris effet le 1er octobre 2012, à effet du 30 septembre 2018, avec toutes conséquences de droit sur le fondement des articles L 145-41 et L 145-17 I §1° du Code de commerce et des articles 1134, 1147, 1184, 1728, 1729, 1741 du Code Civil.

Sur les sommes dues :

— Condamner la société SIGURET CONCEPT à payer à la SCI TRAVERSIERE au titre des loyers, indemnité d’occupation, taxes, travaux et accessoires impayés actualisés au 1er juillet 2019, pour la somme de 39.084,34 € au titre de l’arriéré des loyers, indemnités d’occupation, taxes, charges et accessoires arrêtés au 1er juillet 2019 outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 mai 2018 sur la somme y visée et pour le surplus à compter de l’assignation du 2 août 2018, ce jusqu’à parfait paiement.

— Condamner la société SIGURET CONCEPT à payer à la SCI TRAVERSIERE sur ces sommes les intérêts de retard au taux de base bancaire majoré de 5 points à compter du 10 janvier 2018 au titre de la clause pénale qui est stipulée à l’article 7 du bail correspondant à une majoration des loyers et accessoires impayés.

— Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts, en application de l’article 1154 du Code civil.

— Dire et juger que la saisie conservatoire de créances par procès-verbal du 5 juillet 2018 dénoncée le 10 juillet 2018, avec poursuite de la procédure notifiée le 8 août 2018, sera convertie par l’effet du jugement à intervenir.

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

— Condamner la société SIGURET CONCEPT à payer à la SCI TRAVERSIERE une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

— Condamner la société SIGURET CONCEPT en tous les frais et dépens, incluant le coût du commandement de payer du 23 mai 2018 et le coût de l’ensemble des actes de saisie conservatoire du 5 juillet, 10 juillet et 8 août 2018 et de conversion de la saisie en vertu du jugement à intervenir (article 696 du CPC), en accordant à M^e Delphine POISSONNIER FABREGUE, Avocat au Barreau de PARIS le bénéfice de l’article 699 du CPC.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2022, la société SIGURET CONCEPT demande au tribunal de :

— DEBOUTER la SCI TRAVERSIERE de toutes ses demandes fins et conclusions,

— CONDAMNER la SCI TRAVERSIERE au paiement de la somme de 60.000 euros au profit de la Société SIGURET CONCEPT à titre de dommages-intérêts,

— CONDAMNER la SCI TRAVERSIERE à la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens des parties.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 9 juin 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les demandes tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les conventions conclues avant le 1er octobre 2016 sont soumises aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du droit des contrats résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

I – Sur la note en délibéré

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

A la demande du tribunal lors de l’audience de plaidoiries, la SCI TRAVERSIERE a transmis en cours de délibéré, par message électronique du 14 janvier 2025, la copie du jugement du 10 septembre 2024 du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de NANTERRE relative à la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 5 juillet 2018 et de l’ordonnance de référé du 9 janvier 2025 de la cour d’appel de VERSAILLES relative au sursis à l’exécution du jugement rendu le 10 septembre 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de NANTERRE.

Par jugement du 10 septembre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de NANTERRE a notamment, ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée entre les mains de la BNP Paribas pour la somme de 41.319,39 euros et rejeté la demande de dommages-intérêts de la société SIGURET CONCEPT.

Par ordonnance de référé rendue le 9 janvier 2025, le premier président de la cour d’appel de VERSAILLES a ordonné le sursis à l’exécution du jugement rendu le 10 septembre 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de NANTERRE.

Cette note en délibéré du 14 janvier 2025 est ainsi recevable et il en sera tenu compte dans le présent jugement.

I I- Sur l’acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences

La SCI TRAVERSIERE demande au tribunal de constater la résiliation du bail de plein droit, par l’effet de la clause résolutoire, le 23 juin 2018 et, que le locataire étant resté dans les lieux jusqu’au 30 septembre 2018, est en conséquence redevable des indemnités d’occupation, charges, taxes et accessoires, jusqu’à cette date.

Elle soutient que la société SIGURET CONCEPT a gravement manqué à ses obligations de locataire en laissant ses loyers impayés depuis l’échéance du mois de janvier 2018. La situation n’ayant pas été régularisée, elle considère que la résiliation du bail a pris effet, par acquisition de la clause résolutoire, au 23 juin 2018, en vertu du commandement de payer du 23 mai 2018 resté sans effet. Elle rappelle que le bail prévoit la résiliation immédiate et de plein droit, à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, après un commandement demeuré infructueux. Elle soutient que le second commandement de payer du 1er août 2018 a actualisé la dette locative au 20 juillet 2018 et a visé la clause résolutoire du bail.

La société SIGURET CONCEPT ne conteste pas ne pas avoir payé les loyers et charges à compter de janvier 2018 et considère que le contrat de bail a pris fin suite au commandement de payer visant la clause résolution du 23 mai 2018 de la SCI TRAVERSIERE et à sa libération des locaux le 30 septembre 2018. Elle ajoute qu’en date du 23 mars 2018, elle a signifié son congé pour la date du 30 septembre 2018.

*

Aux termes de l’article 1134 alinéa 1 du code civil, dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La sanction consistant en l’acquisition de la clause résolutoire étant automatique à l’expiration du délai d’un mois, le juge doit s’assurer que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, du fait que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause et du risque encouru.

En l’espèce, le bail prévoit au paragraphe V que :

«  Loyer principal annuel de base hors taxes et hors charges : 31.000€

Charges : la provision annuelle au titre des charges, est fixée pour la première année à : 7.440 euros HT soit une provision trimestrielle de : 1.860 euros TVA non incluse.

Modalités de règlement : périodicité des échéances de loyer et charges : trimestrielle d’avance (1er jour de chaque trimestre civil) "

L’article 5 du même bail précise que : « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer principal annuel, valeur de base, dont le montant est précisé au paragraphe V du titre I ci-dessus et qui évoluera dans les conditions fixées par la législation et suivant les modalités prévues à l’alinéa B ci-dessous ».

L’article 6 dudit bail stipule concernant les charges, impôts et taxes que le preneur devra « supporter sa quote-part de charges, prestations, taxes et impôts de toute nature » et « rembourser au bailleur la quote-part correspondant aux locaux loués et calculée comme pour les charges, de la taxe foncière, de toutes taxes actuelles ou futures afférentes directement ou indirectement aux locaux loués. »

En outre, l’article 18 intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE – SANCTIONS » du bail liant les parties stipule que :

« A défaut pour le PRENEUR d’exécuter une seule des clauses, charges et conditions du présent bail, ou de toutes autres pièces contractuelles, ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer ou de ses accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, le présent bail sera, si bon semble au BAILLEUR, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d’exécuter, ou un simple commandement de payer contenant déclaration par ledit BAILLEUR de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, et demeuré sans effet pendant ce délai, nonobstant toute consignation ou offre réelle ultérieure ».

Ces stipulations claires et précises constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

Le 23 mai 2018, la SCI TRAVERSIERE a fait délivrer à la société SIGURET CONCEPT un commandement de payer la somme totale de 28.495,58 euros, correspondant aux loyers et provisions sur charges exigibles les 1er janvier 2018 et 1er avril 2018 respectivement au titre des premier et deuxième trimestres 2018. Au vu du décompte en date du 18 mai 2018 annexé au commandement de payer, la société SIGURET CONCEPT a été défaillante dans le règlement de ses loyers et charges à compter du 1er janvier 2018.

Ledit acte, qui reproduit la clause résolutoire du bail ainsi que l’article L145-41 du code de commerce, précise que le preneur dispose d’un délai d’un mois pour s’exécuter, soit jusqu’au 23 juin 2018.

La société SIGURET CONCEPT n’allègue ni ne démontre en avoir acquitté les causes dans le délai précité.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 23 juin 2018 à minuit.

En outre, l’occupation des locaux par la société SIGURET CONCEPT, devenue occupante sans droit ni titre à compter du 24 juin 2018, causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, cette dernière a droit au versement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, et jusqu’à la libération effective des lieux intervenue le 30 septembre 2018.

Il convient de tirer les conséquences de ce que la société SIGURET CONCEPT n’occupe plus les locaux depuis le 30 septembre 2018, ce qui n’est pas contesté par les parties et a été acté par constat d’huissier de justice du 1er octobre 2018.

Le montant de l’indemnité d’occupation due par la société SIGURET CONCEPT jusqu’à la libération effective des locaux sera fixé au montant du loyer contractuel qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit la somme de 7.908,16 euros par trimestre, hors charges et hors taxes, soit 2.636 euros par mois, ce à compter du 24 juin 2028 et jusqu’au 30 septembre 2018 inclus.

III- Sur l’arriéré des loyers

Sur la distinction entre les loyers et charges et les travaux de remise en état locatif

La SCI TRAVERSIERE sollicite le paiement de la somme totale de 39.084,34 euros au titre de l’arriéré des loyers, indemnités d’occupation, taxes, charges et accessoires arrêtés au 1er juillet 2019 outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 mai 2018 sur la somme y visée et pour le surplus à compter de l’assignation du 2 août 2018, ce jusqu’à parfait paiement.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les loyers, charges et prorata de la taxe foncière ainsi que l’indemnité d’occupation due entre le 24 juin 2018 et le 30 septembre 2018 à hauteur de 33.738,34 euros (11.001,14 + 15.084,79 + 12.573,79 + 3.266,47 – 279,69 – 7.908,16) et les travaux de remise en état locatif à hauteur de 5.346 euros.

Sur l’arriéré des loyers, charges et prorata de la taxe foncière ainsi que l’indemnité d’occupation due entre le 24 juin 2018 et le 30 septembre 2018

La SCI TRAVERSIERE sollicite la condamnation de la société SIGURET CONCEPT à payer la somme de 33.738,34 au titre de l’arriéré des loyers, indemnités d’occupation, taxes, charges et accessoires arrêtés au 1er juillet 2019 outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 mai 2018 sur la somme y visée et pour le surplus à compter de l’assignation du 2 août 2018, augmentée des intérêts de retard au taux de base bancaire majoré de 5 points à compter du 10 janvier 2018 au titre de la clause pénale qui est stipulée à l’article 7 du bail correspondant à une majoration des loyers et accessoires impayés.

Elle sollicite également que soit ordonnée la capitalisation annuelle des intérêts, en application de l’article 1154 du Code civil.

La société SIGURET CONCEPT s’oppose à cette demande en soulignant que les régularisations de charges ne sont étayées que par les décomptes émis par le gestionnaire lui-même et que la bailleresse n’a pas produit les justificatifs contractuellement dus à la preneuse.

*

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1728 dudit code énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales : d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1153 du même code, dans sa version applicable à la cause, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

L’article 1315 dudit code, dans sa version applicable à la cause, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi à la demanderesse de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, le bail prévoit au paragraphe V que :

«  Loyer principal annuel de base hors taxes et hors charges : 31.000€

Charges : la provision annuelle au titre des charges, est fixée pour la première année à : 7.440 euros HT soit une provision trimestrielle de : 1.860 euros TVA non incluse.

Modalités de règlement : périodicité des échéances de loyer et charges : trimestrielle d’avance (1er jour de chaque trimestre civil) "

L’article 5 du même bail précise que : « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer principal annuel, valeur de base, dont le montant est précisé au paragraphe V du titre I ci-dessus et qui évoluera dans les conditions fixées par la législation et suivant les modalités prévues à l’alinéa B ci-dessous ».

L’article 6 dudit bail stipule concernant les charges, impôts et taxes que le preneur devra « supporter sa quote-part de charges, prestations, taxes et impôts de toute nature » et « rembourser au bailleur la quote-part correspondant aux locaux loués et calculée comme pour les charges, de la taxe foncière, de toutes taxes actuelles ou futures afférentes directement ou indirectement aux locaux loués. »

Ces stipulations claires et précises constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

Pour justifier de sa créance, la bailleresse produit le contrat de bail, les relevés de charges locatives, les décomptes de régularisation de charges locatives, les factures des prestataires correspondant aux relevés de charges locatives de 2016 à 2018 ainsi qu’un décompte couvrant la période du 1er janvier 2018 au 1er juillet 2019 (pièce n°39 en demande) laissant apparaître un arriéré locatif à hauteur de 33.738,34 euros (39.737,76 euros – 5.346 euros au titre des travaux de remise en état et les frais d’huissier à hauteur de 653,42 euros).

Il convient de noter que, si la bailleresse n’a pas restitué le dépôt de garantie de 7.908,16 euros, elle l’a imputé sur la dette locative de la preneuse.

La bailleresse justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible de 33.738,34 euros en prenant en compte l’imputation sur cette dette du dépôt de garantie versé par la société SIGURET CONCEPT en début de bail et non restitué.

Il convient en conséquence de condamner la société SIGURET CONCEPT à payer à la SCI TRAVERSIERE la somme de 33.738,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2018, loyers du troisième trimestre 2018 inclus, étant précisé qu’à compter du 24 juin 2018, ce sont des indemnités d’occupation qui sont dues.

Ces somme seront productives d’intérêts de retard au taux légal qui commenceront à courir à compter du commandement de payer du 23 mai 2018 pour la somme de 28.495,58 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de prise en charge des travaux de remise en état locatif

La SCI TRAVERSIERE soutient que le procès-verbal de constat d’huissier avec photographies du 1er octobre 2018 établit que les locaux occupés par la société SIGURET CONCEPT, au 3e étage et 2e sous-sol, ont été restitués en état d’encombrement et dans un très mauvais état d’entretien et de réparations. Or, lors de l’entrée dans les lieux, la société SIGURET CONCEPT avait effectué des travaux de rénovation totale des bureaux avec notamment la remise en état complète des peintures et des revêtements de sols (installation d’une moquette et d’un parquet haut de gamme). Le locataire avait bénéficié d’une franchise de 3 mois de loyers jusqu’au 31 décembre 2012 (article 9 des conditions particulières du bail). Elle estime que le locataire a manqué à ses obligations de restituer les locaux en parfait état (tel que prévu à l’article 3 des conditions générales du bail). La bailleresse sollicite donc que la société SIGURET CONCEPT soit condamnée à prendre en charge les travaux de remise en état des locaux qui lui sont imputables, à savoir la somme de 5.346 euros TTC.

La Société SIGURET CONCEPT s’oppose à la prise en charge de ces travaux de remise en état locatif en précisant qu’elle a rendu les locaux dans un état bien plus convenable que celui dans lequel ils lui ont été loués et invoque l’état des lieux d’entrée du 26 juillet 2012 (non produit aux débats) selon lequel les locaux étaient dans un état dégradé. Elle fait grief à la bailleresse de ne pas le produire aux débats et considère qu’il s’agit d’une omission volontaire caractérisant sa mauvaise foi. Dès lors, elle estime que la bailleresse ne saurait imputer à son ancien locataire un état de ses locaux qui était déjà largement dégradé lors de l’entrée dans les lieux de la Société SIGURET CONCEPT. Elle conclut au vu de cet état des lieux que la Société SIGURET CONCEPT a largement contribué à l’embellissement des locaux et non l’inverse.

*

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du même code indique que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Ces dispositions n’étant pas d’ordre public, il est permis aux parties d’y déroger par des clauses contractuelles expresses.

Par ailleurs, selon l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable à la cause, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1149 du même code, dans sa version applicable à la cause, précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Il résulte de la combinaison de ces textes que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet une faute et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition des locaux (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 juin 2024, pourvois n°22-10.298, 22-21.272 et 22-24.502).

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le bail stipule à l’article 9 A relatif à l’état des lieux que le preneur s’engage à : « prendre les lieux loués, dans l’état où il se trouvent sans pouvoir prétendre demander au bailleur au cours de la location aucun aménagement ni aucune réparation, y compris celles imposées par l’autorité administrative à l’exception de celles définies par l’article 606 du code civil. »

Dans l’article 9 CA relatif aux charges des réparations, il est prévu que le preneur devra : « entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives et d’entretien comme de toutes autres et les rendre en bon état à l’expiration du bail, quelles que soient la date et la cause de celle-ci ».

Enfin, ledit bail stipule au paragraphe IX du titre I que : " le preneur s’engage irrévocablement à faire réaliser une rénovation totale des bureaux, à savoir :

— Peinture complète

— Cloisonnement semi-vitré

— Remise aux normes électriques

— Installation d’une baie de brassage et du courant faible (RJ45)

— Installation d’une moquette et d’un parquet haut de gamme.

En contrepartie de ces travaux, et à titre exceptionnel, le bailleur accorde au preneur une franchise de loyer, mais pas de charges jusqu’au 31 décembre 2012 ".

En outre, le procès-verbal d’huissier de justice dressé le 1er octobre 2018 mentionne que l’ensemble des locaux restitués est en très mauvais état avec notamment des dalles en plastique au sol usagées, des plinthes et baguettes électriques dégradées et des moisissures dans les sanitaires.

Il apparait qu’au vu des constatations de l’huissier de justice, qui sont corroborées par les photographies annexées à l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement, la preneuse a manqué à son obligation de rendre les locaux en bon état de réparations locatives et d’entretien. Ce manquement constitue une faute contractuelle de la part de la preneuse.

Il est indifférent que l’état des lieux d’entrée, au demeurant non produit aux débats, mentionne un état dégradé des locaux, comme le soutient la preneuse, car celle-ci avait précisément obtenu une franchise de loyer en début de bail afin d’entreprendre une rénovation totale des locaux.

Enfin, un tel manquement de la preneuse a causé un préjudice à la bailleresse du fait de la nécessité d’entreprendre des travaux afin de remettre en état les locaux. Elle apporte la preuve que le coût de la remise en état des locaux s’élève à 5.346 euros en produisant aux débats un devis.

Par conséquent, la société SIGURET CONCEPT sera condamnée à payer à la SCI TRAVERSIERE la somme de 5.346 euros au titre des travaux de remise en état locatif.

Cette somme sera productive d’intérêts de retard au taux légal qui commenceront à courir à compter du présent jugement.

IV – Sur les intérêts de retard au taux de base bancaire majoré de cinq points stipulés au bail au titre de la clause pénale

La SCI TRAVERSIERE sollicite en outre que la société SIGURET CONCEPT soit condamnée à lui régler les intérêts de retard calculés au taux de base bancaire majoré de cinq points sur les mêmes sommes, à compter du 10 janvier 2018 au titre de la clause pénale qui est stipulée à l’article 7 du bail.

La société SIGURET CONCEPT conclut au débouté de l’ensemble des demandes de la bailleresse, sans développement sur ce point particulier.

*

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1226 du même code, dans sa version applicable à la cause, dispose que la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

Il est constant que les intérêts conventionnels, qui s’analysent en une clause pénale, ne peuvent se cumuler avec l’intérêt au taux légal sur la même somme (Pourvoi no 03-10.711).

En l’espèce, l’article 7 du bail liant les parties stipule que : « A défaut de paiement dans les dix jours de leur exigibilité de tout ou partie du loyer, des accessoires et plus généralement des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, les sommes dues, seront majorées automatiquement et de plein droit d’un intérêt de retard prorata temporis au taux de base bancaire majoré de cinq points, sans que cette majoration puisse valoir délai de règlement. Cet intérêt de retard commencera à courir à compter de la date d’exigibilité non respectée et s’appliquera, sans préjudice des autres recours de droit, sans qu’il soit besoin pour le bailleur, d’accomplir aucune formalité ni mise en demeure. ».

Il convient de relever que la SCI TRAVERSIERE demande que l’arriéré locatif porte intérêts au taux légal avant d’évoquer dans le dispositif de ses écritures l’application du taux d’intérêts conventionnel tel que prévu par le bail. Compte tenu de la contradiction entre les deux demandes relatives aux intérêts portant sur les mêmes sommes, cette demande ne peut être accueillie et les sommes auxquelles la société SIGURET CONCEPT a été condamnée au titre des arriérés locatifs et des travaux de remise en état locatif seront productives d’intérêts au taux légal.

En outre, la demanderesse sollicite que le point de départ des intérêts commence dès le 10 janvier 2018. Or, il ne peut être retenu ce point de départ du fait que la dette inclut des sommes exigibles postérieures au 10 janvier 2018. De ce fait, ainsi que précisé plus avant, les intérêts de retard au taux légal ne commenceront à courir qu’à compter du commandement de payer du 23 mai 2018 pour la somme de 28.495,58 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Concernant les dommages-intérêts au titre des travaux de remise en état locatif (non demandés lors de l’assignation), ainsi que précisé plus avant, les intérêts de retard au taux légal commenceront à courir à compter du présent jugement.

V – Sur la capitalisation des intérêts

La SCI TRAVERSIERE sollicite que les intérêts de retard dus sur les loyers, charges et les sommes allouées au titre des travaux de remise en état locatif soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

*

Selon l’article 1154 du code civil, dans sa version applicable à la cause, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande de la bailleresse et d’ordonner que les intérêts de retard qui courront sur les loyers, charges et les sommes allouées au titre des travaux de remise en état locatif seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

VI – Sur la demande reconventionnelle de paiement de dommages-intérêts de la société SIGURET CONCEPT

La société SIGURET CONCEPT demande la condamnation de la SCI TRAVERSIERE au paiement de la somme de 60.000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement tant des anciennes dispositions de l’article 1147 du code civil que des dispositions de l’article 1231-1 du code civil. Elle soutient qu’elle a souffert des nombreux manquements de la bailleresse du fait de son inaction en termes d’entretien durant l’exécution du bail dont l’inondation des parkings, le ruissèlement dans l’ascenseur, les pannes du monte-voitures y compris pendant tout le mois de mai 2018, le fonctionnement de l’ascenseur du monte-voitures, le dysfonctionnement électrique de la porte palière et le problème d’éclairage.

La preneuse allègue qu’entre 2014 et 2017, 31 interventions ont été répertoriées parmi lesquelles 26 ont concerné des défauts techniques et 2 interventions ont nécessité le remplacement d’une pièce, soit 28 défaillances au total conformément au carnet d’entretien du monte-voitures du 19 juin 2017 de la société KONE en charge de son entretien. Elle mentionne également que 53 pannes sont intervenues pendant une partie de l’exécution du bail. Dès lors, elle estime avoir subi un préjudice du fait de l’impossibilité de jouir normalement des places de parking (notamment l’obligation de se garer à l’extérieur, l’absence de parkings pour les clients, et les amendes supportées par la preneuse).

La société SIGURET CONCEPT indique avoir contacté la bailleresse le 8 janvier 2018, suite à un bruit de ruissèlement dans l’ascenseur qui lui a valu un arrêt de l’ascenseur pendant plusieurs semaines. Elle s’oppose à l’allégation de la bailleresse selon laquelle le ruissellement était du à la crue de la Seine du 29 janvier 2018, soit postérieurement aux premiers bruits début janvier 2018. Elle précise qu’elle a relancé la bailleresse du fait de sa carence par des courriers en date des 14 février 2018, 24 avril 2018, 16 mai 2018, 25 juin 2018 et 12 juillet 2018 pour demander la réparation des préjudices qu’elle estimait avoir subis.

Enfin, la société SIGURET CONCEPT estime qu’elle n’a jamais pu apprécier la réalité de la facturation des charges faute de justificatifs fournis par la bailleresse.

La SCI TRAVERSIERE s’oppose à cette demande en soutenant tout d’abord que la société SIGURET CONCEPT doit être déclarée irrecevable en ses demandes de dommages et intérêts car prescrite, en application de l’article 789-6° du code de procédure civile et des articles 1302-1 et 2244 du code civil. Elle considère également que la société SIGURET CONCEPT n’est pas recevable en sa demande de communication de nouveaux codes d’accès sur le portail www.egiweb.net car cette dernière n’a pas qualité à agir.

En outre, elle conclut au débouté de cette demande qu’elle considère non fondée et dont le quantum n’est pas justifié faute de chiffre à l’appui. Elle allègue que la société SIGURET CONCEPT a adopté une stratégie dilatoire afin d’éluder sa dette et dissimule les motifs réels de ses défauts de paiement. Elle explique que la société SIGURET CONCEPT est en difficultés financières depuis au moins 2013, a bénéficié d’une procédure de sauvegarde par jugement du tribunal de commerce de BLOIS du 13 juillet 2012 puis d’un plan de sauvegarde sur 10 ans, par jugement du 6 septembre 2013 (extraits BODACC du 3 août 2012 et 1er octobre 2013) et que le plan de redressement a été modifié par jugement du 28 janvier 2021 (extrait BODACC du 28 janvier 2021).

Elle estime avoir été diligente pour régler les problèmes liés aux pannes ou dysfonctionnements des équipements de l’immeuble (notamment le bruit de ruissèlement dans l’ascenseur le 08 janvier 2018, la panne du monte-voitures fin avril 2018 suite à un dégât des eaux, le dysfonctionnement électrique de la porte palière du rez-de-chaussée le 7 juin 2018, le problème d’éclairage dans le hall face à la sortie de l’ascenseur entre le 27 août et le 04 septembre 2018) en répondant rapidement aux demandes de la preneuse, en faisant intervenir les prestataires concernés et en réalisant des travaux dans l’immeuble pendant le bail notamment la modernisation technique du monte-voitures.

Elle souligne qu’elle a été confrontée à un cas de force majeure au sens de l’article 1228 du code civil, l’exonérant de toute responsabilité, lors d’une crue exceptionnelle de la Seine en janvier 2018 qui a entraîné des inondations et un arrêt de l’ascenseur avec une remise en service dans la semaine du 19 mars 2018 sachant que les locaux sont situés à proximité de la Seine.

Concernant les pannes de l’ascenseur monte-voitures, elle considère qu’il n’est pas démontré que celui-ci aurait été inadapté au regard de l’usage qui en était fait et que l’existence d’un manquement à l’obligation de délivrance résultant de l’état du monte-voitures n’est donc pas caractérisé. Elle ajoute qu’entre le 08 août 2014 et le 16 novembre 2016, le carnet d’entretien KONE du 19 juin 2017 révèle que 17 défauts techniques ont été constatés, et non pas 28 comme l’allègue la défenderesse. Elle ajoute que le technicien a relevé trois autres problèmes dont deux sont liés à l’usure du matériel, ce qui exclut selon elle une éventuelle carence en tant que bailleresse, et que sur cette période, seules six demandes d’intervention mentionnent explicitement des pannes d’ascenseur. Enfin, la SCI TRAVERSIERE estime n’avoir pas contesté ni la nécessité de faire des travaux, ni la prise en charge par elle des coûts de ces travaux.

Dès lors, elle considère n’avoir commis aucune faute, ni contractuelle ni délictuelle.

*

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable à la cause, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En vertu de l’article 1153, dernier alinéa, du code civil, dans sa version applicable à la cause, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée au preneur, ce qui s’entend au sens strictement matériel de la mise à disposition de la chose louée, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués, ce qui implique la mise à disposition d’un bien conforme à la destination contractuellement convenue par les parties.

Il est constant que l’obligation de délivrance prise au sens restreint de remise au preneur de la chose louée, s’impose au bailleur sans qu’il ne puisse s’en affranchir, elle est de l’essence même du contrat et porte sur un local permettant d’exercer l’activité stipulée au bail. Elle perdure pendant toute la durée du bail.

Les juges du fond doivent rechercher, lorsque cela leur est demandé, si, du fait de l’inexécution par le bailleur de ses obligations, le locataire ne s’était pas trouvé, après la prise de possession des lieux, dans l’impossibilité d’y exercer l’activité conventionnellement prévue dans le bail (Pourvois n°86-13.861, n°89-16189, n°89-18372, n°99-19457 et n°17-17712).

L’article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1721 du même code prévoit qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Aux termes de l’article 1724 du même code, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Il résulte de la lecture combinée des articles 1719 – 3° et 1724 du code civil que si les parties peuvent exclure toute indemnisation du locataire en cas de réparations urgentes menées par le bailleur ne lui permettant plus de bénéficier de la jouissance paisible des locaux pris à bail, cette clause de souffrance ne peut trouver application s’il est démontré par le preneur que les inconvénients causés par les travaux ont été anormaux et excessifs.

Ainsi, même en présence d’une clause de souffrance, le bailleur ne peut s’exonérer de toute responsabilité du fait de l’exécution de travaux si la gêne occasionnée est anormale (Pourvoi n°12-28333) ou s’il ne fait pas d’efforts suffisants pour pallier le trouble anormal subi (Pourvoi n°98-11300) ou lorsque les travaux ont entraîné une impossibilité totale d’utiliser les locaux loués (Pourvoi n°92-16675). Il ne faut donc pas que les travaux privent le preneur du local objet du contrat.

Le preneur, qui est le seul à même de constater la survenance de désordres ou vices apparus en cours de bail, ne peut engager la responsabilité du bailleur que s’il l’a informé de leur survenance et que celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier.

Les juges du fond apprécient souverainement la gravité des manquements susceptibles d’être sanctionnés et donc le respect des obligations mises à la charge des parties.

En l’espèce, le tribunal relève que la demanderesse n’excipe pas de la prescription dans le dispositif de ses conclusions qui lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile, de sorte que ce moyen ne peut être examiné.

A l’appui de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, la défenderesse produit des courriers et courriels principalement entre janvier 2018 et septembre 2018 échangés avec le gestionnaire de l’immeuble CGA GESTION, ses sous-traitants chargés de la maintenance des équipements de l’immeuble, notamment la société KONE pour la maintenance de l’ascenseur, et d’autres locataires. Ces courriers permettent de constater que les locataires se plaignent à plusieurs reprises en 2018 de dysfonctionnements de l’ascenseur et du monte-voitures.

Le carnet d’entretien KONE en date du 19 juin 2017 mentionne les interventions techniques, opérations de maintenance, petits travaux et réparations du 20 juin 2014 au 14 juin 2017. Or, ce carnet ne couvre pas la période de non-paiement des loyers et charges entre janvier et septembre 2018. La preuve n’est donc pas rapportée du nombre de pannes de l’ascenseur pendant cette période.

La défenderesse soutient que les dysfonctionnements ont été particulièrement longs à se résoudre en janvier 2018 et mai 2018. Elle soutient, sans en rapporter la preuve, que la pompe de relevage serait à l’origine de ces dysfonctionnements. La demanderesse admet elle-même dans ses écritures, qu’une panne du monte-voitures fin avril 2018, suite à un dégât des eaux, aurait duré jusqu’à sa remise en service le 28 mai 2018 après-midi.

Cependant, la locataire ne rapporte pas la preuve de l’absence de délivrance des places de parking et de l’ascenseur, et particulièrement du nombre de pannes et de leur(s) date(s) ainsi que des jours pendant lesquels elle n’aurait pas pu utiliser le parking, le monte-voitures ou l’ascenseur, sur la période de non-paiement des loyers et charges soit entre janvier et septembre 2018. Elle ne démontre pas non plus le préjudice subi du fait des pannes alléguées. Enfin, concernant la panne du monte-voitures d’avril/mai 2018, la preneuse ne démontre pas que la bailleresse soit responsable de l’obstruction de la pompe sous le monte-voitures par la boue pour défaut d’entretien ou qu’elle ait été négligente dans le suivi du nettoyage de la fosse par la société KONE.

Or, il apparait dans les échanges produits que la société CGA GESTION a mis en œuvre les diligences nécessaires afin de résoudre les dysfonctionnements de l’ascenseur et le monte-voitures en contactant les sous-traitants concernés promptement, notamment la société KONE en charge de la maintenance des ascenseurs. Il est établi que les retards observés entre l’acceptation des devis et la réalisation des travaux ne peuvent être imputés à la société CGA GESTION.

En effet, d’une part, les factures KONE adressées à la société CGA GESTION et produites par la demanderesse permettent de constater que des travaux de modernisation de l’armoire de contrôle de l’ascenseur sont intervenus en avril 2017. D’autre part, elle fournit 4 factures de réparation pour des travaux effectués en dates des 30 janvier 2018 pour un pompage de la fosse ascenseur (sachant que le devis avait été accepté par la société CGA GESTION le 23 janvier 2018), 17 avril 2018 pour un remplacement du contact de la poulie et surélévation de la poulie tendeuse suite à l’inondation en fosse (sachant que le devis avait été accepté par la société CGA GESTION le 13 mars 2018), 22 mai 2018 pour le pompage de la fosse suite à son inondation (sachant que le devis avait été accepté par la société CGA GESTION le 11 mai 2018) et 30 mai 2018 suite à un arrêt dû à l’inondation (sachant qu’il n’est pas précisé quand le devis a été accepté par la société CGA GESTION).

Il est donc établi que la preneuse a subi plusieurs dysfonctionnements de l’ascenseur, du monte-voitures, de la porte palière et de l’éclairage de l’immeuble. En revanche, il n’est pas établi par la demanderesse que le bruit du ruissellement constaté par la preneuse le 8 janvier 2018 ait été causé par la crue de la Seine du 29 janvier 2018.

Cependant, les dysfonctionnements précités de l’ascenseur et du monte-voitures ne peuvent constituer des manquements suffisamment graves pour caractériser un manquement à l’obligation de délivrance de la bailleresse. En effet, cette dernière démontre qu’elle a été diligente dans la gestion de l’immeuble et que les éventuels retards dans la résolution des problèmes dans le fonctionnement des équipements communs de l’immeuble ne peuvent lui être imputés.

Enfin, la société CGA GESTION a également fait preuve de réactivité dans la gestion du dysfonctionnement de la porte palière en juin 2018 et du problème d’éclairage du hall en août/septembre 2018. Dès lors, la preneuse ne démontre pas que ces dysfonctionnements constituent des manquements à l’obligation de délivrance de la bailleresse.

La société SIGURET CONCEPT ne rapporte donc pas la preuve d’une faute de la part de la SCI TRAVERSIERE.

Par ailleurs, la preneuse ne rapporte ni la réalité de son préjudice ni le lien de causalité avec un manquement contractuel de la bailleresse. Enfin, elle ne justifie pas du quantum demandé pour la réparation du préjudice qu’elle allègue.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

VII – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société SIGURET CONCEPT, partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer du 23 mai 2018 et le coût des actes de saisie conservatoire des 5 juillet, 10 juillet et 8 août 2018.

La SCI TRAVERSIERE sollicite en outre que les frais de conversion à venir soient intégrés dans les dépens. Or, il résulte des éléments produits aux débats que la mesure conservatoire pratiquée par la SCI TRAVERSIERE est contestée par devant le juge d’appel de l’exécution. Certes, un sursis a été ordonné par le premier président de la cour d’appel de VERSAILLES en date du 9 janvier 2025 concernant le jugement du juge de l’exécution de NANTERRE du 10 septembre 2024. Cependant, il n’est pas certain que la mesure conservatoire visée existe toujours. De surcroît, les frais de conversion restent à ce stade hypothétiques, la preneuse n’ayant pas acquitté les loyers et charges dont elle contestait le principe. La demande tendant à voir les frais de conversion à venir inclus dans les dépens sera donc rejetée.

Il convient par ailleurs de dire que les dépens pourront être recouvrés directement par M^e Delphine POISSONNIER FABREGUE avocat au barreau de PARIS, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

En revanche, les hypothétiques frais d’exécution ne peuvent être inclus dans les dépens, tout comme les frais d’hypothèque, qui ne sont pas établis, et les frais de sommation, qui ne sont pas visés à l’article 695 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société SIGURET CONCEPT, condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et devra verser à la demanderesse une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la note en délibéré du 14 janvier 2025 transmise par la SCI TRAVERSIERE recevable,

CONSTATE l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail en date du 24 juillet 2012 liant la SCI TRAVERSIERE et la société SIGURET CONCEPT, portant sur les locaux sis 33, rue Traversière à BOULOGNE BILLANCOURT (92100), avec effet au 23 juin 2018 à minuit,

CONDAMNE la société SIGURET CONCEPT à payer à la SCI TRAVERSIERE :

— la somme de 33.738,34 euros au titre de l’arriéré locatif dû sur la période du 1er janvier 2018 au 30 septembre 2018 inclus, loyers du troisième trimestre 2018 inclus, étant précisé qu’à compter du 24 juin 2018, ce sont des indemnités d’occupation qui sont dues, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 mai 2018 pour la somme de 28.495,58 euros et à compter de l’assignation du 2 août 2018 pour le surplus,

— la somme de 5.346 euros au titre des travaux de remise en état locatif, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière,

DEBOUTE la société SIGURET CONCEPT de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la société SIGURET CONCEPT au paiement des dépens de la présente instance, qui incluront le coût du commandement de payer du 23 mai 2018 et le coût des actes de saisie conservatoire et dénonciation en date des 5 juillet 2018, 10 juillet 2018 et 8 août 2018,

DIT que les dépens pourront être recouvrés par Maître Delphine POISSONNIER FABREGUE, avocat au barreau de PARIS, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,