TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/56958 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C53K3

N° : 3

Assignation du :

10 Octobre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 janvier 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. PANAMA 6

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS – #D1890

DEFENDERESSE

S.A.S. LA FILE DE THE

[Adresse 4]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 12 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 10 octobre 2024, et les motifs y énoncés,

Par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2023, la société Panama 6 a donné à bail dérogatoire à la société La File de Thé, société en cours de constitution, représentée par Mme [E] [K], des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10], pour une durée d’une année maximale à compter du 1er juillet 2023, moyennant un loyer annuel de 18 000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

La société La File de Thé a été immatriculée le 26 mars 2024 au registre du commerce et des sociétés.

Par acte sous seing privé en date du 28 juin 2024, un nouveau bail dérogatoire a été signé par la société Panama 6 et la société La File de Thé pour une durée maximale de trois mois à compter du 1er juillet 2024 pour se terminer le 30 septembre 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 août 2024, l’administrateur du bien de la société Panama 6 a rappelé à la société La File de Thé le terme du bail dérogatoire, soit le 30 septembre 2024 et lui a demandé de prendre contact avec elle au plus tard le 23 septembre 2024 pour organiser la remise des clés.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024, la société Panama 6 a fait signifier à la société La File de Thé cette lettre recommandée.

La société La File de Thé n’ayant pas restitué les clés, la société Panama 6 a, par exploit délivré le 10 octobre 2024, fait citer la société La File de Thé devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de l’article R. 211-3-26 11° du code de l’organisation judiciaire et des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

«- CONSTATER que la convention dérogatoire de courte durée portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 9] a été conclue pour une durée expirant le 30 septembre 2024 ; En conséquence :

— ORDONNER, sous astreinte de 50 euros par jour de retard quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, l’expulsion immédiate et sans délai de de la société LA FILE DE THE et de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 9], avec l’assistance de la force publique, si besoin est, avec séquestration du mobilier sur place ou au garde meuble à ses frais et risques ;

— CONDAMNER la société LA FILE DE THE à payer à titre provisionnel à la SCI PANAMA 6 :

la somme principale de 6.670,48 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

une somme de 1.950,00 euros (charges et CRL en sus) à titre d’indemnité d’occupation mensuelle avec effet au 1er novembre 2024 jusqu’à évacuation effective des lieux loués ;

une somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER la société LA FILE DE THE en tous les frais et dépens de la procédure y compris ceux du commandement visant la clause résolutoire. »

A l’audience qui s’est tenue le 12 décembre 2024, la société Panama 6, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la société La File de Thé n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’article L. 145-5 du code de commerce dispose :

« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

Suivant l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

En l’espèce, la société Panama 6 et la société La File du Thé ont conclu deux baux dérogatoires au statut des baux commerciaux en application de l’article L. 145-5 du code de commerce pour une durée, chacun, d’un an, soit une durée totale de deux ans.

Le dernier bail dérogatoire conclu le 28 juin 2024 stipule qu’il prend fin le 30 septembre 2024.

Or, la société Panama 6 a, avant la fin du bail, manifesté sa volonté que celui-ci ne se poursuive pas puisque, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 août 2024, elle lui a rappelé le terme du contrat et lui a demandé de prendre contact avec elle afin de fixer un rendez-vous pour la remise des clés et que, par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024, elle lui a fait signifier cette lettre recommandée.

Dans ces conditions, le bail dérogatoire conclu le 28 juin 2024 liant la société Panama 6 à la société La File du Thé a cessé de plein droit à son terme, soit le 30 septembre 2024.

Dès lors, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

En outre, la société La File du Thé n’ayant pas remis les clés de manière spontanée ni après la réception de la lettre recommandée qui lui a été adressée le 2 août 2024, ni après la délivrance de l’acte de commissaire de justice comportant cette lettre le 6 septembre 2024, ni après la délivrance de l’assignation le 10 octobre 2024, la condamnation prononcée sera assortie d’une astreinte provisoire selon les conditions définies au dispositif de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la fin du bail, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la société Panama sollicite une indemnité d’occupation égale à 190 % du loyer, outre les charges et taxes.

Une telle somme est toutefois sérieusement contestable dès lors qu’elle excède le revenu locatif qu’elle se trouve privée du fait de l’occupation sans droit ni titre de la société La File du Thé.

L’indemnité d’occupation due par la société La File du Thé jusqu’à la libération effective des lieux sera, en conséquence, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, qui n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La société Panama 6 sollicite la condamnation de la société La File de Thé au paiement à titre provisionnel de la somme de 6 670, 48 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 4 octobre 2024.

Toutefois, il ressort des décomptes actualisés au 13 septembre 2024 et 11 décembre 2024 qu’a été facturée le 1er octobre 2024 la taxe foncière pour un montant de 405 euros. Si le contrat de bail prévoit bien que la taxe foncière est à la charge du preneur, il n’est pas versé l’avis d’imposition pour en justifier. Cette somme qui est sérieusement contestable sera, en conséquence, déduite.

Par ailleurs, il a été facturé à la société La File de Thé la somme mensuelle de 37, 50 euros (du 1er juillet 2023 au 1er septembre 2024) et de 47, 63 euros (le 1er octobre 2024) au titre de la CRL (la contribution annuelle sur les revenus locatifs). Or, la société Panama 6 ne verse aucun justificatif relatif à cette contribution. La somme de 610, 58 euros (correspondant à 15 x 37, 53 = 562, 95 + 47, 62), qui est sérieusement contestable, sera en conséquence également déduite.

Seront, enfin, déduites la somme de 154, 13 euros facturée le 1er décembre 2023 et la somme de 73, 28 euros facturée le 1er mars 2024 au titre de frais d’huissier qui ne sont pas justifiés.

La société La File de Thé sera en conséquence condamnée au paiement, par provision, de la somme de 5 427, 49 euros (6 670, 48 – 405 – 610, 58 – 154, 13 – 73, 28) qui n’est pas sérieusement contestable, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 4 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse).

Il sera par ailleurs prévu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit du 10 octobre 2024.

Sur les demandes accessoires

La société La File de Thé, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance ainsi qu’à verser à la société Panama 6 une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que le bail dérogatoire liant les parties a pris fin le 30 septembre 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société La File du Thé et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 7] à [Localité 10], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, et ce, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, sur une durée de trois mois ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société La File de Thé à la société Panama 6, à compter de la fin du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoire ;

Condamnons, par provision, la société La File de Thé à payer à la SCI Panama 6 la somme de 5 427, 49 euros au titre des loyers, charges et accessoires et indemnité d’occupation arriérés arrêtés au 4 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024 ;

Condamnons la société La File de Thé aux dépens ;

Condamnons la société La File de Thé à payer à la société Panama 6 la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes de la société Panama 6 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 30 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Sophie COUVEZ