TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 11]

[Localité 13]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 15]

REFERENCES : N° RG 25/04208

N° Portalis DB3S-W-B7J-27UP

Minute : 25/ 403

S.D.C. [Adresse 20], [Adresse 6]

Représentant : Me [G], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Monsieur [O] [E]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Décembre 2025;

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Décembre 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 21] [Adresse 5], Rep par son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS

demeurant : [Adresse 4]

Représenté par Maître Alexia DROUX de la SCPA DROUX BAQUET, avocat au Barreau de Seine Saint Denis

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [E],

demeurant : [Adresse 8]

[Localité 12]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [O] [E] est propriétaire des lots 128, 148 et 187 au sein de la résidence [16], sise à [Localité 18], résidence soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [O] [E] ne s’acquitte qu’irrégulièrement des charges de copropriété afférentes à ses lots.

Monsieur [O] [E] a déjà été condamné le 23 mai 2024 pour non-paiement de ses charges de copropriété (1er trimestre 2024 inclus), par le Tribunal de proximité du RAINCY.

Monsieur [O] [E] n’a pas réagi à la mise en demeure du 11 février 2025, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2025.

Par exploit d’huissier en date du 26 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [16] sis [Adresse 7] et [Adresse 10] à LIVRY GARGAN (93190), représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, dont le siège est situé [Adresse 2] à [Adresse 14] (93300), a fait assigner Monsieur [O] [E] devant le Tribunal de proximité du RAINCY, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  5 333,26 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées du 21 mars 2024 au 13 mars 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2025, date de la mise en demeure,

—  507,82 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la même date,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Et, sa condamnation aux dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 octobre 2025.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, s’en remet aux termes de son assignation et souligne que Monsieur [O] [E] a déjà fait l’objet d’un précédent jugement, en date du 23 mai 2024, pour non-paiement de ses charges de copropriété.

Monsieur [O] [E] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [O] [E] régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande au titre des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires, verse aux débats :

— La matrice cadastrale,

— Le jugement du 23 mai 2024,

— La mise en demeure du 11 février 2025

— Le décompte des charges arrêtés au 13 mars 2025,

— Les appels de charges,

— Les factures et justificatifs de frais,

— Le PV de l’assemblée générale du 3 décembre 2024,

— Le contrat de syndic,

Au vu des pièces produites, il est établi que Monsieur [O] [E] est redevable d’un solde à devoir de 5 333,26 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 2ème trimestre 2024 au 1er trimestre 2025 inclus.

En conséquence, Monsieur [O] [E] sera condamné au paiement de la somme de 5 333,26 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 février 2025, sur la somme de 5 333,26 euros qui concerne la période de référence visée par le présent jugement, et non sur la somme de 9998,63 euros visée dans la mise en demeure, produite sans décompte, et qui selon toutes vraisemblances intègre le solde dû du précédent jugement ; et ce, jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande au titre des frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2506-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce le syndicat de copropriétaires réclame le paiement de 507,82 euros, au titre des frais de recouvrement, se répartissant comme suit :

—  157,82 euros, de frais de suivi du dossier transmis à avocat, en date du 12/12/2024 sur le décompte du 13/03/2025 ; si ces frais sont bien prévus pour ce montant à l’article 9 du contrat de syndic, il convient de relever la mention « uniquement en cas de diligences exceptionnelles » qui ne sont pas rapportées dans la facture produite.

— Et 350 euros de frais de constitution de dossier transmis à avocat, sans date sur le décompte, sans facture, frais assortis de la même mention dans le contrat de syndic et qu’il convient d’assortir de la même observation que ci-dessus.

Dès lors, ces frais ne seront pas mis à la charge du copropriétaire défaillant pour répondre aux exigences de l’article 1353, visé supra.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de ses demandes au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce en n’acquittant pas régulièrement ses charges de copropriété sans motif légitime, malgré un premier jugement et une mise en demeure de payer dont il est justifié, Monsieur [O] [E] a commis une faute, qui a contraint la copropriété à faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs, ainsi qu’à engager la présente action, ce préjudice direct et certain étant distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, Monsieur [O] [E] sera condamné au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ; cette somme portant intérêts à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [O] [E] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, la présente procédure ayant été nécessaire pour permettre l’apurement de l’arriéré de charges de copropriété.

En conséquence, Monsieur [O] [E] sera condamné au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE le [Adresse 22] recevable et partiellement bien fondé en ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [E] qui réside [Adresse 9] à [Localité 18], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [16] sis [Adresse 7] et [Adresse 10] à [Localité 18], représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, dont le siège est situé [Adresse 3]), la somme de 5 333,26 euros (cinq mille trois cent trente-trois euros et vingt-six centimes), au titre des charges impayées arrêtées au 1er trimestre 2025 inclus ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure du 11 février 2025, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] à [Localité 18], représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, de ses demandes au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [E], à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 19] [Adresse 17] à [Localité 18], représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 800 euros (huit cents euros), à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [O] [E], à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] à [Localité 18], représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 800 euros (huit cents euros), sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE [Adresse 22], de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT