TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/11050 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2DJE

N° de MINUTE : 25/01395

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE “[Adresse 9]” SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, SAS

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par Me [T], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0080

C/

DEFENDEUR

Monsieur [M] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [Y] est propriétaire de lots au sein de la résidence "[Adresse 9]" sise [Adresse 2] à [Localité 10] (93).

Par jugement du tribunal de proximité du Raincy du 17 juin 2021, Monsieur [M] [Y] a été condamné à payer, au principal, au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 9]" sise [Adresse 2] à Neuilly sur Marne (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 3 360,56 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er janvier 2021.

Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [M] [Y] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 9]" sise à [Adresse 11] :

au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, la somme de 13 340,63 € qui sera augmentée des intérêts légaux en matière civile à compter de la mise en demeure adressée le 14 juin 2022 ;au titre des frais de procédure et de recouvrement, la somme de 1 345,64 € ;au titre de dommages et intérêts, la somme de 1 500 € pour résistance abusive ;au titre de l’article 700 du C.P.C., la somme de 1.500 € ;

CONDAMNER le défendeur aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [M] [Y] , propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [M] [Y] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [M] [Y] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 25 mars 2025 et fixée à l’audience du 10 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [M] [Y] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2 juillet 2021, 31 janvier 2022, 27 juin 2023 et 15 janvier 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2020 au 20 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 20 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 20 septembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er octobre 2023 au 20 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 20 septembre 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 10 décembre 2021 au 09 décembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er avril 2021 et le 1er octobre 2024 a été de 16 913,12 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 3 572,49 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 340,63 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’envoi de la mise en demeure de payer du 14 juin 2022 selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1 345,64 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa sommation de payer du 15 avril 2024.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date, soit en l’espèce :

les frais de “suivi recouvrement” du 16 décembre 2021 de 125 euros,les frais de commandement de payer du 19 janvier 2022 de 258,81 euros,les frais de mise en demeure du 14 juin 2022 de 42 euros,les frais de mise en demeure du 11 mars 2024 de 42 euros,les frais de “constitution du dossier transmis à l’huissier” du 3 avril 2024 de 350 euros.

Il convient également de déduire les frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat » du 10 septembre 2024, d’un coût de 350 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il y a lieu en revanche de retenir les frais d’huissier pour la signification de la sommation de payer du 15 avril 2024, appelés en comptabilité le 3 juin 2024, à hauteur de 177,83 euros, dont il est justifié.

Monsieur [M] [Y] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 177,83 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [M] [Y] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal de proximité du Raincy du 17 juin 2021. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs du jugement susvisé, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [M] [Y] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [M] [Y] , sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [Y] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 9]" sise [Adresse 2] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 13 340,63 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 9]" sise [Adresse 2] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 177,83 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 9]" sise [Adresse 2] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 9]" sise [Adresse 2] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 5 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT