Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Mars 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

271 Boulevard de Tournai

59650 VILLENEUVE D ASCQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame, [P], [C]

Porte 017 Etage 3

10 Rue Alfred Nobel

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 février 2026

date des débats : 12 février 2026

délibéré au : 19 mars 2026

RG N° N° RG 25/03668 – N° Portalis DBYS-W-B7J-ODZ5

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame, [P], [C] + préfecture

Copie dossier

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 1er mars 2012, la société NANTES HABITAT a donné à bail à Madame, [P], [C], un logement de type 3, n°17, situé 10 Rue Alfred Nobel à NANTES (44300), 3ème étage, pour un loyer mensuel de 256,68 €, outre une provision sur charge de 146,30 €.

Par acte de commissaire de justice du 4 août 2025, la société VILOGIA venant aux droits de NANTES HABITAT, a fait signifier à Madame, [P], [C] un commandement de payer les loyers et de justifier de l’assurance locative, visant la clause résolutoire du bail.

Par notification électronique du 5 août 2025, la société VILOGIA a saisi la CCAPEX de Loire-Atlantique.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025, la société VILOGIA a assigné Madame, [P], [C], devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

ordonner l’expulsion de Madame, [P], [C] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

condamner Madame, [P], [C], au paiement des sommes suivantes:* la somme de 1 156,15 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de la présente assignation ou de la décision rendue, somme à parfaire au jour de l’audience ;

* une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 128,34 euros augmentée des charges locatives en cours à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

* la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

L’assignation a été dénoncée le 13 octobre 2025 à la préfecture.

A l’audience du 12 février 2026, la société VILOGIA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1 790,23 euros arrêtée selon décompte du 10 février 2026. Elle précise n’avoir aucun contact avec la locataire qui n’a pas repris le versement intégral du loyer avant l’audience. Elle demande une note en délibéré sous 15 jours.

Régulièrement assigné à étude, Madame, [P], [C], a comparu. Elle ne conteste ni le principe ni le montant de la dette et propose de l’apurer à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer. Elle précise avoir demandé le versement de sa pension de retraite et avoir fait un virement d’un montant de 1 156,15 euros la veille de l’audience. Elle affirme également être assurée pour son logement.

Le juge a invité la demanderesse à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été transmise au tribunal le 10 février 2026. Elle révèle que Madame, [P], [C] perçoit mensuellement la somme de 268,05 euros et a des charges s’élevant à 555,82 euros. Elle précise que la dette a pour origine l’absence de perception de la pension de réversion, suite au décès du mari de la locataire en août 2023, en raison de difficultés administratives avec la CARSAT.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré autorisée reçue le 16 février 2026, le conseil de la société VILOGIA a confirmé le remboursement partiel évoqué par la locataire le jour de l’audience, ramenant la dette à 634,08 euros. Il précise que la bailleresse accepte le plan d’apurement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer. Il ajoute que l’attestation d’assurance a également été transmise.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 octobre 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par la société VILOGIA le 5 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire en défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 août 2025, le bailleur a fait délivrer à Madame, [P], [C] un commandement de payer les loyers, régulier en la forme, pour un montant principal de 741,07 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 1er mars 2012 à compter du 5 octobre 2025.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er mars 2012, du commandement de payer délivré le 4 août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 13 février 2026 (note en délibéré), que la société VILOGIA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 634,08 euros. Il convient de déduire de cette somme les frais de commandement de payer (compris dans les dépens) et de non-réponse à l’enquête sociale, au total 256,62 euros.

La créance étant justifiée pour un montant de 377,46 euros (échéance de janvier incluse), il convient en conséquence de condamner Madame, [P], [C] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

Madame, [P], [C] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 100 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette, précisant qu’elle touche mensuellement la somme de 268,05 euros pour 555,82 euros de charges. Le bailleur accepte la proposition suite au remboursement partiel de la dette la veille de l’audience.

Il ressort du décompte en date du 13 février 2026, que Madame, [P], [C] a repris le paiement de son loyer avant l’audience et que le bailleur a accepté le plan d’apurement, de sorte qu’il conviendra d’octroyer des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24-VII précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés ». Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Dans le cas contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité.

Ainsi, l’expulsion de Madame, [P], [C] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Une indemnité d’occupation, fixée au montant du loyer, soit 128,65 euros par mois, augmentée des charges, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer, devra être versée par Madame, [P], [C] jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame, [P], [C] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 août 2025, de l’assignation et de notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité et à la situation économique des parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société VILOGIA fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société VILOGIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mars 2012 entre la société NANTES HABITAT d’une part, et Madame, [P], [C] d’autre part, concernant les locaux situés 10 Rue Alfred Nobel à NANTES (44300), sont réunies à la date du 5 octobre 2025 ;

CONDAMNE Madame, [P], [C] à payer à la société VILOGIA venant aux droits de NANTES HABITAT la somme de 377,46 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 10 février 2026 (échéance de janvier incluse), et ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

AUTORISE Madame, [P], [C] à s’acquitter de la dette par 4 mensualités : 3 versements de 100 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, en plus des loyers courants, étant rappelé que la 4ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et DIT qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour Madame, [P], [C] d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et/ou d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux, étant précisé que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, dans ces conditions, Madame, [P], [C] à payer à la société VILOGIA à verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit 128,65 euros par mois, augmentée des charges, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat, à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure restée vaine et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

CONDAMNE Madame, [P], [C] aux dépens en ce compris le commandement de payer de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

REJETTE la demande de la société VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société VILOGIA de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 19 mars 2026.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS N. CLERGEAU