TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/11869 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4LM

N° de MINUTE : 25/01339

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[8] 1" SISE [Adresse 2], représenté par son syndic en fonctions, la société ATRIUM GESTION [Localité 9] 17 SAS, agissant poursuites et diligences en la personne de son Président, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Me [N], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1291

C/

DEFENDEURS

Madame [R] [V] épouse [Z]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non représentée

Monsieur [W] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [Z] et Madame [R] [V] épouse [Z] sont propriétaires au sein de la Résidence « [8] 1 » sise [Adresse 1], des lots n°136 (appartement), n°516 (cave) et n°297 (parking), représentant respectivement 521, 5 et 36/100 000 millièmes des parties communes générales.

Par acte de commissaire de justice du 07 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [8] 1 » sise [Adresse 1] représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION [Localité 10], a fait assigner Monsieur [W] [Z] et Madame [R] [V] épouse [Z] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation régulièrement signifiée à étude, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

CONDAMNER solidairement Monsieur [W] [Z] et Madame [R] [V] épouse [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [8] 1 » sise [Adresse 1] représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION [Localité 10] les sommes suivantes :

—  15 921,81 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 15 juin 2021 au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023, date de la première mise en demeure ;

—  3 306 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2 500 Euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [W] [Z] et Madame [R] [V] épouse [Z] aux entiers dépens ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil ;

NE PAS ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [W] [Z] et Madame [R] [V] épouse [Z] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 4 mars 2025 et fixée à l’audience du 11 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [W] [Z] et de Madame [R] [V] épouse [Z] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 juin 2021, 6 septembre 2021, 7 juin 2022, 18 novembre 2022, 10 mai 2023, 27 juin 2023 et 5 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires ;

— le contrat de syndic en vigueur du 27 juin 2023 au 26 juin 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires, certaines sommes ne sont pas justifiées au regard des pièces versées aux débats, soit parce qu’elles correspondent à un solde de charges antérieures apparaissant uniquement dans le décompte (pièce n°3) non corroboré par d’autres documents (SLD ETANCHEITE DALLE 31/12/2020 2,71 euros, Sld Chg 01/01/2020 – 31/12/2020 193,23 euros), soit parce que les sommes indiquées dans le décompte ne correspondent pas aux sommes indiquées dans les appels de provisions (APPEL REMPLT 4 LAMPADAIRES 46,24 euros alors que la quote-part des débiteurs indiquée dans l’appel de provisions est de 0,01 euro, APPEL ETANCH.TOITURE BAT.5 184,48 euros alors que la quote-part des débiteurs indiquée dans l’appel de provisions est de -0,01 euro).

Dès lors, du montant de 15.921, 81 euros réclamé au titre des charges de copropriété dues pour la période du 15 juin 2021 au 1er octobre 2024, sera retiré le montant de 426,71 euros correspondant aux sommes mentionnées ci-dessus, insuffisamment justifiées.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [Z] et Madame [R] [V] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.495,10 euros au titre des appels de charge et fonds de travaux échus au 1er octobre 2024.

Concernant la demande de condamnation “avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023, date de la première mise en demeure”, il convient d’observer que cette mise en demeure de régler la somme de 2 926,89 euros correspondant aux charges du 1er juillet 2022 au 19 septembre 2023 ne correspond ni au décompte des charges dues au titre de la période litigieuse – du 15 juin 2021 au 1er octobre 2024 – produit en pièce n°3, ni au décompte qui est annexé à la mise en demeure elle-même en pièce n°7 (ce décompte visant les charges échues entre le 15 juin 2021 et le 1er octobre 2023 pour un montant de 12 743,06 euros, ce qui ne coïncide pas avec la période visée par la mise en demeure, à savoir du 1er juillet 2022 au 19 septembre 2023, ni avec le montant de 2 926,89 euros réclamé par cette mise en demeure).

Ainsi, les charges du 1er juillet 2022 au 19 septembre 2023 réclamées par la mise en demeure ne sont pas explicitées au regard des sommes réclamées dans les décomptes produits et dans l’assignation.

La mise en demeure du 19 octobre 2023 ne correspondant pas aux décomptes produits, il ne peut être fait droit à la demande de condamnation solidaire des débiteurs “avec intérêts au taux legal à compter du 19 octobre 2023, date de la première mise en demeure”.

La condamnation solidaire des débiteurs sera en conséquence assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024, date de l’assignation.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, les “frais de procedure article 10-1” énumérés dans le décompte produits en pièce n°3 correspondent pour l’essentiel à des “honoraires suivi dossier avocat”. Or, bien que des factures soient produites au dossier en pièce n°8, correspondant à ces frais d’avocat, ces derniers n’apparaissent pas suffisamment justifiés. Par ailleurs, la nécessité de faire peser la charge de ces frais sur Monsieur [W] [Z] et Madame [R] [V] épouse [Z] au regard du recouvrement de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires, n’est pas suffisamment argumentée conformément aux prescriptions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, les autres frais réclamés n’apparaissent pas davantage justifiés au regard de la procédure et des actes nécessaires au recouvrement de la créance par le syndicat des copropriétaires (suivi procédures impayés 2ème trimestre 2021, honoraire demande d’information DMI 22140, ces frais étant en tout état de cause antérieurs à la mise en demeure, ainsi que les honoraires de constitution d’hypothèque, ces honoraires n’étant absolument pas justifiés par des pièces dans la procédure).

En conclusion, les demandes de remboursement de frais du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Monsieur [W] [Z] et de Madame [R] [V] épouse [Z] seront rejetées dans leur intégralité, ces frais n’étant pas suffisamment justifiés et n’apparaissant pas nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du jugement rendu le 8 novembre 2021 par le Tribunal de proximité de Saint Denis que Monsieur [W] [Z] et Madame [R] [V] épouse [Z] ont déjà été condamnés suite à des impayés de leurs charges de copropriété concernant la période allant du 1er janvier 2019 au 1er avril 2021, à savoir la période directement précédente à la période faisant l’objet du présent litige. La persistance de ces copropriétaires à ne pas s’acquitter des charges de copropriété, sans fournir la moindre explication au syndicat, caractérise leur mauvaise foi.

Leur refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer des démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. Monsieur [W] [Z] et Madame [R] [V] épouse [Z] seront par conséquent condamnés in solidum au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil sera ordonnée, conformément à la demande en ce sens du syndicat des copropriétaires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [Z] et Madame [R] [V] épouse [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La partie demanderesse sera déboutée de toute autre demande, plus ample ou contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

— Condamne solidairement Monsieur [W] [Z] et Madame [R] [V] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [8] 1 » sise [Adresse 1] la somme de 15.495,10 euros au titre des appels de charge et fonds de travaux échus au 1er octobre 2024, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024, date de l’assignation ;

— Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [8] 1 » sise [Adresse 1] de l’intégralité de sa demande relative aux frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamne in solidum Monsieur [W] [Z] et Madame [R] [V] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [8] 1 » sise [Adresse 1] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamne in solidum Monsieur [W] [Z] et Madame [R] [V] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [8] 1 » sise [Adresse 1] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum Monsieur [W] [Z] et Madame [R] [V] épouse [Z] aux dépens de l’instance ;

— Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire ;

— Déboute la partie demanderesse de toute autre demande, plus ample ou contraire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Président, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 06 Novembre 2025

LA GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND