MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 14 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 22/04266 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RHJ3

NAC : 56C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 6

JUGEMENT DU 14 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

En application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 12 Septembre 2025, en audience publique, sans opposition des avocats devant :

Madame DURIN, Juge

Qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré composé de

Madame DURIN, Juge

Madame GALLIUSSI, Juge

M. CUDENNEC, Juge

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ

JUGEMENT

Contradictoire, rendu après délibéré et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Rédigé par M. CUDENNEC

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

Mme [N] [R]

née le 05 Février 1960 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6] – [Localité 5]

représentée par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant,

DEFENDERESSES

Compagnie d’assurance SERENIS ASSURANCES, RCS Romans 350 838 686, ès-qualité d’assureur d’EUROPA GESTION PARISIENNE (Police N° VD 7.000.001/4557), dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 3]

S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE, RCS Paris 702 031 873, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 7]

représentées par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats postulant au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 330, et Maître OUTTERS-LEPAROUX, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG

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EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Mme [N] [R] est propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 10].

Le bien a été loué à M. [Y] [J] suivant bail d’habitation du 20 mai 2015, moyennant un loyer mensuel de 510 euros et des provisions sur charges de 70 euros.

Précédemment assurée par la S.A.R.L. GESTRIMMONIA, la gestion locative du bien a été confiée à la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE selon mandat signé le 9 août 2016, à compter de cette date et ce pour une durée de 10 ans.

En 2016, le locataire a cessé de payer ses loyers. Une mise en demeure lui a été adressée le 9 septembre 2016, alors que l’arriéré s’élevait à 3 797, 26 euros, ainsi qu’à la caution, M.[D] [J]. Toutes deux sont demeurées infructueuses, jusqu’à ce que le locataire procède, le 15 novembre 2016, à un virement de 1000 euros.

Par exploit d’huissier du 12 juillet 2017, un commandement de payer la somme de 7 217, 55 euros en principal, outre 179, 27 euros de frais d’acte, visant la clause résolutoire du bail a été adressé à M. [Y] [J], également infructueux. Ce dernier s’est toutefois rapproché de la bailleresse à cette période, aux fins de convenir d’un accord amiable.

Le 28 mars 2019, alors que la dette du locataire avait continué d’augmenter, Mme [N] [R] a sollicité la résiliation du mandat de gestion par lettre recommandée avec avis de réception.

M. [Y] [J] a quitté le logement le 1er juin 2019, sans procéder au paiement des arriérés ni faire connaître sa nouvelle adresse.

Selon acte du 23 septembre 2022, Mme [N] [R] a fait assigner la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir sa responsabilité engagée pour les fautes commises dans l’exécution du mandat de gestion locative.

Par acte du 19 juin 2023, Mme [N] [R] a fait appeler en cause la Compagnie d’assurance SERENIS ASSURANCES, en sa qualité d’assureur de la responsabilité civile professionnelle de la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE.

La jonction des procédures a été prononcée par ordonnance du Juge de la mise en état du 12 juillet 2023.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juillet 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2024 et mise en délibéré au 14 novembre 2025.

Prétentions et moyens :

Dans ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, Mme [N] [R] sollicite du tribunal de :

— dire et juger que la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE a commis des fautes dans l’exécution de son mandat de gérance ;

en conséquence,

— condamner solidairement la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE et la Compagnie d’assurance SERENIS ASSURANCES à lui payer les sommes suivantes :

—  14.957,55 € au titre du préjudice financier, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation devant la juridiction de céans du 23 septembre 2022 ;

—  3.000 € au titre du préjudice moral ;

— condamner solidairement la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE et la Compagnie d’assurance SERENIS ASSURANCES à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Se fondant principalement sur l’article 1992 du code civil, Mme [N] [R] estime que la S.A.R.L. EUROPA GESTION LOCATIVE a commis des fautes dans l’exécution du mandat de gestion locative, en tardant à l’alerter sur les difficultés de paiement de ses loyers par le preneur, en faillant à son obligation de conseil relativement aux procédures à suivre, et en n’engageant pas les démarches nécessaires pour le recouvrement des sommes impayées, notamment en ne mettant pas en oeuvre la clause du contrat l’obligeant à la représenter en justice et à faire délivrer une assignation en expulsion et paiement des loyers, alors pourtant qu’elle avait donné son accord pour qu’elle agisse sur un plan judiciaire, ce qui constituait pour l’agence une obligation de résultat, l’ensemble de ces éléments ayant conduit à aggraver son préjudice et à la contraindre à la résiliation du mandat. Elle considère que le fait qu’elle soit demeurée en contact avec le locataire pour trouver une issue amiable est indifférent, dès lors que le mandataire demeurait chargé de sa mission d’accomplir tous actes d’administration et de gestion en son nom et pour son compte, notamment de formaliser les accords aux fins d’echéancier convenus avec M. [Y] [J].

Elle estime que ces fautes ont pour conséquence directe une perte de chance d’obtenir un titre exécutoire permettant l’expulsion du locataire et le recouvrement des loyers, ce y compris pour la période antérieure à la conclusion du mandat dès lors que l’action en paiement des loyers est désormais prescrite ; elle ajoute, à ce titre, que le mandat de gestion n’opérait aucune distinction dans les loyers qu’il appartenait au mandataire de réceptionner.

Elle avance enfin subir un préjudice moral tiré de la grave perte de confiance dans son cocontractant s’étant montré négligeant, en lui apportant insuffisamment d’informations sur l’exécution du mandat et en ne répondait pas à ses questions, ce d’autant plus au regard de sa qualité de non-professionnelle.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 août 2023, la Compagnie d’assurance SERENIS ASSURANCES et la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE demandent au tribunal de:

A titre principal, débouter Mme [N] [R] de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions formulées à leur encontre dans la mesure où la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE n’a commis aucun manquement dans l’exécution de son mandat de gestion signé le 9 août 2016 ;

A titre subsidiaire, si la responsabilité de la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE venait à être retenue :

— au principal, débouter Mme [N] [R] de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts ;

— subsidiairement :

— réduire la demande de Mme [N] [R] formulée au titre de son préjudice financier à de plus juste proportions, en tenant compte de la notion de perte de chance ;

— la débouter de sa demande formulée au titre du préjudice moral ;

— faire application de la franchise contractuelle de 10 % du montant des dommages-intérêts dans la limite de 7 600 € et du plafond de garantie de 175 000 € au bénéfice de la Compagnie d’assurance SERENIS ASSURANCES en sa qualité d’assureur de la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE ;

— écarter l’exécution provisoire de plein droit ;

En tout état de cause :

— condamner Mme [N] [R] à verser à la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE et à la Compagnie d’assurance SERENIS ASSURANCES la somme de 4 000 € chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers frais et dépens de l’instance ;

Les défenderesses soutiennent à titre principal que la responsabilité de la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE ne peut être recherchée car elle n’a commis aucune faute dans l’exécution du mandat, ayant toujours tenue informée Mme [N] [R] des difficultés rencontrées avec le locataire qui étaient anciennes, procédé à un certain nombre de diligences et recouvré une somme totale de 8 128 euros sur cinq ans. Elles considèrent que la demanderesse échoue à apporter la preuve de ce qu’elle avait donné son accord exprès pour poursuivre l’exécution du commandement de payer, en l’absence d’instructions claires et dénuées d’ambiguité. En outre, elles mettent en avant les échanges que continuaient d’avoir la propriétaire avec le locataire à qui elle accordait des délais de paiement, ainsi que sa qualité d’agent immobilier. Elles estiment que le lien de causalité avec le préjudice subi fait défaut, considérant qu’en tout état de cause, le mandataire n’aurait pu contraindre le locataire à payer, qu’elles ne peuvent être tenues pour responsables du choix du preneur, que l’action en recouvrement n’est pas prescrite et que la demanderesse n’a toujours pas introduit d’instance.

À titre subsidiaire, elles font valoir que la somme demandée au principal correspond au décompte arrêté en mai 2019, alors que la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE n’était plus engagée depuis la résiliation en mars 2019. Par ailleurs, elles observent qu’un arriéré locatif de 4 331, 26 euros préexistait à la signature du mandat de gestion locative. Elles estiment que le préjudice lié à la non perception des loyers s’analysent en une perte de chance de recouvrer les sommes et que la réparation ne saurait ainsi être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, de sorte qu’il y a lieu d’évaluer le préjudice à 10% des loyers non perçus. Sur le préjudice moral invoqué, elles rétorquent qu’il n’y a eu aucune négligence dans l’exécution du mandat, que l’impayé locatif est un aléa inhérent aux baux d’habitation et qu’enfin, Mme [N] [R] n’a versé que 406, 71 d’honoraires au mandataire pendant leur relation contractuelle.

Il est demandé, en application de l’article L.112-6 du code des assurances, qu’il soit fait application de la franchise contractuelle et au plafond de garantie prévus, conformément à la police souscrite par la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE, en cas de condamnation de l’assureur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes en paiement

Sur la responsabilité de la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE,

En vertu des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Il est de jurisprudence constante qu’en cas d’inexécution de l’obligation qu’il a contractée, le mandataire est présumé fautif, hors cas fortuit. Tel n’est en revanche pas le cas en cas de mauvaise exécution du mandat, auquel cas il appartient au mandant de rapporter la preuve d’une faute.

En vertu de sa qualité de professionnel, l’agent immobilier est également tenu d’un devoir d’information et de conseil vis-à-vis du mandant.

L’article VII du mandat de gestion locative du 9 août 2016 versé aux débats par les parties prévoit les missions confiées à la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE :

“Tous pouvoirs vous sont donnés pour accomplir tous actes d’administration et de gestion en notre nom et pour notre compte, notamment : (…)

— encaisser toutes sommes représentatives de loyers, charges, indemnités d’occupation ou autres relatives au bien géré, percevoir et conserver tout dépôt de garantie ; déposer ces fonds sur le compte de l’agence et les utiliser selon l’usage qui vous semblera le plus utiles dans le cadre de la gestion. (…)

— nous représenter devant tous organismes publics ou privés ; en cas de défaut de paiement par les débiteurs, faire délivrer tous commandements, sommations, et avec notre accord lancer toutes assignations et citations devant tous tribunaux, à nos frais. (…)

— d’une manière générale, faire tout ce qui vous semblera utile à nos intérêts.”

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat qu’à la conclusion du mandat en août 2016, le décompte locatif de M. [Y] [J] présentait déjà un arriéré de 4 431, 26 euros (pièce n° 2 en défense), lequel appelait une vigilance accrue de la part du mandataire dans le suivi de l’exécution par le locataire de ses obligations.

Sur quoi, la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE a fait délivrer par lettres recommandées avec avis de réception des 9 et 22 septembre 2016, respectivement au locataire et à la caution, deux mises en demeure aux fins de paiement de la dette (pièces n° 3 et 4 en défense).

Ces mises en demeure ont été suivies d’échanges entre la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE et M. [Y] [J] entre octobre et novembre 2016, révélant que ce dernier s’était engagé à effectuer un paiement conséquent et à augmenter ses mensualités de 300 euros pour apurer sa dette, sous réserve de l’accord de la propriétaire. Mme [N] [R] a été tenue informée le 16 novembre 2016 de ce qu’un virement de 1000 euros avait été réceptionné (pièces n° 5, 6 et 7 en défense).

Il résulte de ces pièces que, dans les premiers temps de l’exécution de son mandat, la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE s’est montrée diligente et réactive dans sa mission et prévenante à l’égard de la propriétaire, tenue informée de la gestion de son bien. Aucune faute ne pouvait à ce stade lui être reprochée.

Dans un deuxième temps, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été signifié le 12 juillet 2017 par le cabinet de gestion locative, visant la somme de 7 217, 55 euros au principal et 179, 127 euros de frais d’acte. Ce commandement faisait suite à un mail, resté sans réponse, adressé par la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE au locataire (pièce n° 8 en défense) et des échanges de courriels avec la propriétaire, en juillet 2017.

Cependant, la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE n’apporte aucun élément permettant de s’assurer qu’elle a exécuté les missions qui lui étaient dévolues entre le 15 novembre 2016 et le 3 juillet 2017, soit antérieurement à la délivrance du commandement, alors que la dette locative a augmenté de 3 240 euros sur la période et que le locataire n’a procédé qu’à deux paiements de 700 euros en décembre 2016 et mars 2017.

En effet, il n’est pas justifié de ce que la propriétaire a été tenue informée de l’état des paiements par le locataire, ni que des suites ont été données aux précédentes mises en demeure ou que de nouvelles sommations ont été effectuées, ni que de nouvelles démarches ont été entreprises auprès du locataire aux fins de parvenir à un accord amiable.

Or, s’agissant de la preuve de l’exécution même de ses obligations de mandataire, la charge probatoire pèse sur la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE, dont la faute doit être présumée sur la période précitée.

Elle est également fautive dès lors que le commandement de payer, condition nécessaire à la résiliation du bail et la délivrance d’une assignation, est intervenu tardivement, notamment après quatre mois successifs (avril à juillet 2017) sans que M. [Y] [J] ne procède au moindre paiement.

S’agissant des suites réservées au commandement de payer du 12 juillet 2017, Mme [N] [R] fait grief à la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE de ne pas l’avoir fait suivre d’une assignation en résiliation du bail, recouvrement des loyers et expulsion du locataire, alors qu’elle avait donné son accord.

La pièce produite au soutien par la demanderesse est un mail du 6 juillet 2017 (pièce n° 5), dans lequel il est écrit “OK pour l’avocat sur [Localité 9] (400 € HT)”, en réponse à un courriel du 3 juillet précédent, émanant de Mme [V] [B], responsable de gestion de la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE, qui écrit “Je me suis aussi renseignée auprès de l’huissier (…) Il travaille avec un avocat sur [Localité 9], pour l’assignation pour expulsion il prend 400 euros Ht (…) C’est plutot raisonnable sauf si tu as un avocat directement”.

A contrario, la défenderesse considère que l’accord n’était pas suffisamment explicite et exprès et ne visait que le montant des honoraires, qu’il n’a pas été suivi d’un virement de la part du mandant, qu’il ne pouvait être donné avant la délivrance du commandement de payer et aurait dû être renouvelé sous deux mois, une fois constaté le caractère infructueux du commandement, et qu’en tout état de cause, les paiements du locataires se sont faits plus réguliers à compter de cette date et la propriétaire a elle-même recherché une issue amiable au différend en maintenant un contact avec le locataire et en lui accordant des délais de paiement, de sorte qu’elle n’était pas tenue d’agir en son nom et pour son compte pour faire délivrer une assignation.

Or, aucune formalité particulière n’était prévu au contrat pour la délivrance de l’accord du mandant pour la délivrance d’une assignation au locataire et les relations entretenues par Mme [N] [R] et la responsable de gestion de l’agence (tutoiement, usage du prénom) permettaient une certaine souplesse dans la délivrance de l’accord par la première, de sorte qu’un simple courriel était suffisant.

Sur le courriel du 6 juillet 2017, le contexte de son envoi, en réponse à une interrogation sur le montant des honoraires d’un avocat en vue de l’expulsion du locataire alors que la dette de celui-ci ne cessait d’augmenter, ainsi que son contenu particulièrement clair, ne laissent aucun doute sur le caractère non-équivoque et arrêté de l’accord donné par la demanderesse à la délivrance d’une assignation.

La circonstance que cet accord ait été donné antérieurement à la délivrance du commandement et n’ait pas été renouvelé dans les deux mois suivants est indifférent, dès lors que la délivrance de l’assignation était la suite nécessaire en l’absence d’acquittement de l’intégralité de la dette par le locataire ou de délais de paiement.

Le fait que Mme [N] [R] ait, postérieurement à la délivrance du commandement de payer, entretenu des contacts avec M. [Y] [J] (pièce en défense n° 13), et que ce dernier ait maintenu des paiements les mois qui suivirent après s’être proposé de suivre un échéancier (pièce en défense n° 12), ne faisait pas obstacle à l’introduction d’une instance conformément à l’accord donné par la demanderesse, dès lors que :

— en sa qualité de bailleresse, il était dans son intérêt de chercher le recouvrement de sa créance, peu important qu’une assignation ait été délivrée,

— le mandat confié à la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE ne la privait aucunement de sa possibilité d’échanger avec son locataire, sans que cela n’exonère le mandataire de sa mission de représentation,

— l’échéancier supposément convenu avec la propriétaire, évoqué par le locataire le 22 juillet 2017, qui n’a jamais été formalisé par la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE sans que cela ne puisse toutefois lui être reproché par la demanderesse qui ne produit aucune pièce visant des intructions claires en ce sens, n’a in fine jamais été respecté par M. [Y] [J] qui n’a opéré que des versements irréguliers et de montants différents jusqu’à son départ des lieux, de sorte que l’accord donné le 6 juillet 2017 aux fins de délivrance de l’assignation demeurait pleinement valable,

Aussi, la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE, en ne faisant pas délivrer l’assignation conformément à l’accord donné par Mme [N] [R], ce qui constituait pour la première une obligation de résultat, n’a pas exécuté le mandat et ainsi commis une faute.

Enfin, sur la période suivante, allant de juillet 2017 au 28 mars 2019, soit la date de résiliation du mandat, il ressort des pièces versées qu’à l’exception d’un courriel adressé à Mme [N] [R] le 20 octobre 2017 dans lequel la responsable de gestion écrit n’avoir reçu aucun paiement du locataire, la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE ne justifie d’aucune diligence particulière pour respecter les missions qui lui étaient dévolues, se contentant d’arguer dans ses écritures de ce que le mandant cherchait unilatéralement à octroyer des délais de paiement au locataire.

Or, ainsi qu’il a été dit supra, la circonstance que Mme [N] [R] ait cherché une issue amiable avec son locataire, ce qu’elle ne conteste pas, est indifférent et ne saurait en aucun cas exonérer la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE des obligations contractées, sauf à priver le mandat de son sens, ni expliquer sa carence manifeste à veiller aux intérêts du mandant pendant près de 20 mois alors que la dette locative augmentait considérablement pour atteindre, à la résiliation du mandat, le solde de 14 247, 55 euros, soit près du double de l’arriéré à la date du commandement de payer.

En outre, l’argument invoquée en défense quant à la qualité professionnelle de Mme [N] [R], gérante de la S.A.S. [R] IMMOBILIER créée le 1er juin 2016, inscrite au RCS et dont l’activité principale au RNE vise des “transactions sur immeubles et fonds de commerce, services ou informations par le biais d’interfaces électroniques et digitales”, n’a aucune incidence sur les obligations du mandataire qui demeurait tenu d’exécuter le mandat. Tout au plus cette qualité peut-elle avoir pour conséquence de relativiser la portée du devoir d’information et de conseil pesant sur la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE qu’il n’est pas besoin d’examiner en l’espèce, ou avoir des conséquences sur l’évaluation du préjudice subi.

En définitive, la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE a commis non pas une mais une succession de fautes tenant à la mauvaise exécution ou inexécution du mandat.

Les arguments en défense tendant à contester tout lien causal avec les préjudices allégués sont inopérants, dès lors que :

— il n’est pas reproché au mandataire de ne pas avoir permis l’apurement de ses loyers par le locataire mais d’avoir été défaillant dans l’exécution du mandat en étant insuffisamment diligent pour poursuivre le recouvrement des sommes, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire en justice,

— aucune faute n’est reprochée au mandataire dans le choix de M. [Y] [J], réalisée avant son engagement, toutefois elle demeurait tenue de respecter son mandat et préserver les intérêts du mandant peu important le locataire,

— la question de la prescription ou non de l’action en recouvrement des loyers ou de l’absence d’instance introduite depuis lors par Mme [N] [R] est indifférente, sauf à considérer que le mandataire n’est plus obligé dès lors que le mandant pouvait ou peut agir personnellement, ce qui reviendrait à nier la mission essentielle de représentation du mandataire et ainsi vider de sa substance la convention,

En conséquence, la responsabilité contractuelle de la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE est engagée à l’égard de Mme [N] [R].

Sur les préjudices invoqués,

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au litige, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Sur le préjudice financier,

En l’espèce, la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE ne conteste pas, à titre subsidiaire, que le préjudice financier sollicité consiste en une perte de chance pour la demanderesse d’obtenir le recouvrement des loyers après délivrance d’un titre exécutoire par la juridiction compétente. Les points de contestation concernent l’assiette du préjudice et l’évaluation du taux de perte de chance.

En premier lieu, il convient de relever que les parties n’étaient plus contractuellement liées à compter de la résiliation intervenue le 28 mars 2019 et acceptée par la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE, qui n’était plus responsable à compter de cette date d’une quelconque mission d’administration ou de représentation, de sorte que c’est à tort que Mme [N] [R] fonde sa demande sur le décompte de l’arriéré locatif au 7 mai 2019. Seul doit être pris en considération le décompte final fourni en défense (pièce n° 2), faisant apparaître au 31 mars 2019 un arriéré de 14 247, 55 euros et non de 14 957, 55 euros.

En outre, la circonstance que le décompte locatif présentait déjà un arriéré de 4 331, 26 euros à la signature du mandat par la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE n’est pas susceptible de diminuer l’assiette de la perte de chance puisqu’en acceptant le mandat qui lui était confié et en l’absence de conventions contraires, le mandataire s’obligeait, après accord du propriétaire, à poursuivre en justice le recouvrement de tous les loyers impayés, sans distinction aucune.

En second lieu, s’agissant du taux à retenir, il y a lieu de préciser, ainsi que le rappelle la société défenderesse, qu’il est de jurisprudence constante que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, l’éventualité favorable espérée par la demanderesse, consistant d’abord en l’expulsion du locataire pour arrêter la dette puis en la délivrance d’un titre exécutoire lui permettant de recouvrer l’intégralité des loyers impayés, était soumise à un certain nombre d’aléas telles que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 protégeant les locataires et les capacités de solvabilité de M. [Y] [J], de sorte que les chances de succès pour Mme [N] [R] d’obtenir gain de cause, en cas de délivrance d’une assignation, étaient tout sauf absolues.

En outre, il doit être tenu compte de la possibilité qui demeurait ouverte à Mme [N] [R] d’engager directement une action à l’encontre de son locataire ou de la caution, indépendamment du mandat, que ce soit pendant l’exécution de celui-ci ou postérieurement à la résiliation, ce qui n’a pas été fait, ainsi que des connaissances dont elle disposait en la matière eu égard à son statut de gérante d’une société spécialisée dans l’immobilier.

En conséquence, il convient d’évaluer la perte de chance de recouvrer l’intégralité des loyers impayés, dont a été victime Mme [N] [R], à 50 % de l’arriéré locatif.

La S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE sera ainsi condamnée à payer à Mme [N] [R] la somme de 7 123, 78 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice financier.

Sur le préjudice moral,

En l’espèce, les négligences ainsi démontrées de la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE ont directement causé à Mme [N] [R] un préjudice immatériel consistant en une perte de confiance envers son cocontractant conduisant à la résiliation du mandat, et des tracas au quotidien qui l’ont contraint à pallier les carences de son mandataire dans la gestion de son bien immobilier en prenant directement attache avec son locataire.

Ce préjudice dépasse le risque, inhérent à tout investissement locatif, de faire face à un locataire insolvable ou défaillant et est indépendant de la question de la rétribution du mandataire.

La S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE sera ainsi condamnée à payer à Mme [N] [R], en réparation de son préjudice moral, une somme qu’il convient de fixer à 2 000 euros.

Sur les intérêts,

La S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE étant silencieuse sur ce point dans ses écritures, elle sera réputée accepter que les dommages-intérêts alloués emportent intérêt au taux légal à compter de l’assignation, conformément à la demande de Mme [N] [R].

Sur la garantie par la Compagnie d’assurances SERENIS ASSURANCES,

Aux termes de l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’article L.112-6 du même code prévoit que l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

En l’espèce, il n’est pas contesté par la société d’assurance qu’elle était bien l’assureur de la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE pendant la durée du mandat, ainsi qu’il résulte du bulletin d’adhésion versé au débat.

La Compagnie d’assurances SERENIS ASSURANCES sera ainsi tenue in solidum avec la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE pour toutes les condamnations prononcées au bénéfice de Mme [N] [R] à son encontre.

Il convient néanmoins de tenir compte du plafond de garantie de 175 000 euros et de la franchise de 10%, dans la limite de 7 600 euros, conformément à l’offre de garantie choisie par la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE (pièce n° 18), qui sont opposables à la demanderesse, laquelle ne le conteste pas dans ses écritures.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE et la compagnie d’assurances SERENIS ASSURANCES, parties succombantes, aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE et la Compagnie d’assurances SERENIS ASSURANCES, succombant aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à Mme [N] [R] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande faite à ce titre par les défenderesses sera en conséquence rejetée.

Sur l’exécution provisoire,

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance de droit ou de fait ne justifie que l’exécution provisoire de droit de la présente décision, compatible avec la nature de l’affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE et la Compagnie d’assurances SERENIS ASSURANCES à payer à [N] [R] la somme de 7 123, 78 euros au titre du préjudice financier ;

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE et la Compagnie d’assurances SERENIS ASSURANCES à payer à [N] [R] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2022, date de l’assignation ;

CONDAMNE la Compagnie d’assurances SERENIS ASSURANCES à relever et garantir la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE de ces condamnations ;

DIT toutefois que le plafond de garantie de 175 000 euros et le montant de la franchise contractuelle correspondant à 10% des dommages, dans la limite de 7 600 euros, se trouvent opposables à [N] [R] ;

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE et la Compagnie d’assurances SERENIS ASSURANCES aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE et la Compagnie d’assurances SERENIS ASSURANCES à payer à [N] [R] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE et la Compagnie d’assurances SERENIS ASSURANCES ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE