TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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REFERENCES : N° RG 24/06480 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVSV

Minute : 25/00017

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Madame [E] [F]

Copie exécutoire :

M^e Roger LEMONNIER

Copie certifiée conforme :

Madame [E] [F]

Le 13 Janvier 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 13 Janvier 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Novembre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR :

Madame [E] [F], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 12 janvier 2019, Madame [V] [D] a donné à bail à Madame [E] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 680 € et 70 € de provision sur charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [E] [F] pour le paiement des loyers et charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 octobre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 19 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 12 novembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES – représentée par Maître Roger LEMONNIER – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail aux torts de la défenderesse ; d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [F] ; et de condamner Madame [E] [F] au paiement de la somme de 3.405,01 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.350 € et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges, d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES consent finalement à l’octroi des délais de paiement sollicités en défense.

Convoquée par acte signifié à l’étude du commissaire de justice, Madame [E] [F] comparaît en personne. Elle reconnaît le montant de la dette locative mais demande à ce que les frais de poursuite en soient déduits. Elle sollicite de pouvoir rester dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre une mensualité de 95 € en règlement de l’arriéré locatif. Elle déclare percevoir des revenus mensuels à hauteur de 2.000 € et n’avoir personne à charge.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 23 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 5 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 12 janvier 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 octobre 2023, pour la somme en principal de 1.350 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 3 décembre 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Madame [E] [F] reste devoir la somme de 3.405,01 € à la date du 8 novembre 2024.

Elle verse également aux débats une quittance subrogative datée du 8 novembre 2023 et justifie ainsi être subrogée dans les droits de Madame [V] [D].

Madame [E] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 3.405,01 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.350 € à compter du commandement de payer (3 octobre 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

Compte tenu de ces éléments, de la position de la demanderesse, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l’engagement pris de s’acquitter de sa dette en plusieurs mensualités, Madame [E] [F], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en mesure d’apurer sa dette locative, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que la demande relative à l’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [E] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les termes fixés au dispositif de la présente décision.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [E] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [E] [F] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 janvier 2019 entre Madame [V] [D], aux droits de laquelle se trouve la société ACTION LOGEMENT SERVICES, et Madame [E] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 3 décembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [E] [F] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.405,01 € (décompte arrêté au 8 novembre 2024, incluant novembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023 sur la somme de 1.350 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [E] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 95 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [E] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [E] [F] soit condamnée à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dès lors que la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifiera être suborgée dans les droits de Madame [V] [D] à ce titre ;

CONDAMNE Madame [E] [F] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 13 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/06480 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVSV

DÉCISION EN DATE DU : 13 Janvier 2025

AFFAIRE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Madame [E] [F]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires