TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01621 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUZE

Minute : 25/00048

Société D’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE IRP

Représentant : M^e Yoram LEKER, avocat au barreau de Paris, vestiaire : A0031

C/

Madame [U] [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 Janvier 2025

DEMANDEUR :

Société D’HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE IRP

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Yoram LEKER, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Madame [U] [I]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 22 Novembre 2024 présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur [J] [F], ès-qualité de Magistrat à titre temporaire stagiaire.

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 8 février 1999, la SA d’HLM Interprofessionelle de la région parisienne a consenti à Mme [U] [I] et M. [M] [I] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 7], sur la commune de [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 3534,05 francs, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 3534,05 francs.

M. [M] [I] est décédé le 27 février 2014.

Le 17 juillet 2023, la SA d’HLM Interprofessionelle de la région parisienne a fait délivrer à Mme [U] [I] un commandement de payer la somme en principal de 4224,37€ arrêtée à la date du 10 juillet 2023 et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 17 juillet 2024, la SA d’HLM Interprofessionelle de la région parisienne a fait citer Mme [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o d’ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la défenderesse, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu,

o de la condamner au paiement de la somme de 4442,17€ au titre de la dette locative arrêtée au 30 juin 2024, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu’à compter de la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, charges et révisions jusqu’alors pratiqués entre les parties jusqu’à complète libération des lieux,

o de la condamner sous astreinte de 50 euros par jour de retard à produire une attestation d’assurance habitation,

o d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais et risques et périls de la défenderesse,

o de la condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer,

o rappeler l’exécution provisoire du jugement,

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 22 novembre 2024, la SA d’HLM Interprofessionelle de la région parisienne, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 8389,96€ arrêtée à la date du 19 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

Mme [U] [I], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque la défenderesse ne comparaît pas le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 18 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 22 novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM Interprofessionelle de la région parisienne justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 12 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 17 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail du 8 février 1999 contient en son article VII, B), une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juillet 2023, pour la somme en principal de 4224,37 euros arrêtée au 10 juillet 2023, au titre de l’arriéré locatif.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 septembre 2023.

A compter du 18 septembre 2023, la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de Mme [U] [I] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

La SA d’HLM Interprofessionelle de la région parisienne ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, la défenderesse cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Mme [U] [I] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 18 septembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

La défenderesse n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

La SA d’HLM Interprofessionelle de la région parisienne produit un décompte indiquant que Mme [U] [I] reste devoir la somme de 4442,17€ arrêtée à la date du 30 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus.

Il convient de déduire de la somme réclamée :

— les frais d’huissier, intitulés « frais d’acte » dans le décompte produit par le bailleur, qui peuvent, selon leur nature, être qualifiés de dépens, pour la somme de 399,24 € (72,76 € le 31 janvier 2022 + 130,18 € le 30 novembre 2022 + 153,76 € le 30 novembre 2023 + 42,54 € le 31 mai 2024)

— le montant des frais de non-réponse à l’enquête sur les revenus, pour la somme de 38,10 € (5 × 7,62 €) à défaut de justificatif des diligences mises en œuvre par la SA d’HLM Interprofessionelle de la région parisienne pour réaliser cette enquête.

Mme [U] [I] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 4004,83 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 30 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur la demande de production d’une attestation d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit, chaque année, s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et en justifier auprès de son bailleur.

Le bail en date du 8 février 1999 étant résilié depuis le 17 septembre 2023, Mme [U] [I] n’est plus tenue par cette obligation.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [U] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Interprofessionelle de la région parisienne, Mme [U] [I] sera condamnée à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 8 février 1999, par la SA d’HLM Interprofessionelle de la région parisienne à Mme [U] [I] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 7], sur la commune de [Localité 8] sont réunies à la date du 17 septembre 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Mme [U] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Mme [U] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM Interprofessionelle de la région parisienne pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

Condamnons Mme [U] [I] à payer à la SA d’HLM Interprofessionelle de la région parisienne à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 18 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Mme [U] [I] à verser à la SA d’HLM Interprofessionelle de la région parisienne à titre provisionnel la somme de 4004,83 € à valoir sur la dette locative arrêtée au30 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus ;

Condamnons Mme [U] [I] à verser à la SA d’HLM Interprofessionelle de la région parisienne une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Mme [U] [I] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 14 janvier 2025.

La greffière, Le juge