TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 7]

Tél:[XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/03256 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEPD

Minute :

JUGEMENT

Du : 07 Avril 2025

Madame [J] [U]

C/

Société IMMO DEVAUX GESTION, SARL

Madame [V] [I]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2025;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [J] [U]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Présente et assistée de M^e Sophie ROYER, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Aide Juridictionnelle Totale n°N930082024009336 en date du 08-08-2024

DÉFENDEURS :

Société IMMO DEVAUX GESTION, SARL

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS

Madame [V] [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non comparante

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Sophie ROYER

M^e Florian CANDAN

Madame [V] [I]

Expédition délivrée à :

La société IMMO DEVAUX GESTION a pour activité la gestion locative de biens immobiliers. Le 10-08-22 un appartement a été loué à MME [U] [J] dont le bailleur est MME [I] [V] .

Par requête du 07-04-24 devant le Tribunal de Proximité de Pantin MME [U] [J] demande à MME [I] [V] et à la société IMMO DEVAUX GESTION divers travaux et leur condamnation à des dommages et intérêts .

MME [U] [J] sollicite à titre principale le paiement de la somme de 1410 euros et à titre de dommages et intérêts la somme de 3590 euros .

A l’audience du 20-01-25 MME [U] [J] , assistée de son conseil expose que :

— une semaine après son entrée dans les lieux , elle a adressé au gestionnaire du logement des travaux à effectuer et n’a pas reçu de réponses malgré ses relances,

— le chèque de caution et le chèque du premier loyer n’ont pas été encaissés,

— l’agence annulait un rendez-vous pour constater les dysfonctionnements puis ne reprogrammait pas de rendez-vous ,

— elle apprenait par sa banque que les coordonnées bancaires de l’agence avaient changé,

— la société IMMO DEVAUX GESTION ne se présentait pas à la tentative de conciliation du 15-03-24 .

L’absence de réaction de la société IMMO DEVAUX GESTION à ses demandes la conduisait à arrêter de payer les loyers .

Elle allègue :

— un trouble de jouissance du fait des différents dysfonctionnements du logement , ce qui la conduisait à saisir le service d’hygiène communal ,

— un préjudice moral du fait de l’anxiété occasionnée par la dangerosité de l’installation électrique , du temps passé à relancer la société IMMO DEVAUX GESTION , de l’action envers le service d’hygiène communal et le conciliateur ,

— plus spécifiquement elle mentionne que l’inertie de la société IMMO DEVAUX GESTION dans la gestion administrative du bien immobilier lui a occasionné un préjudice du fait que l’APL est directement versée à l’agence , elle ne reçoit pas d’avis de paiement des loyers lui permettant de connaître le montant de celui-ci , l’information sur le changement des coordonnées bancaires ne lui a pas été donnée , les quittances ne lui ont pas été délivrées .

En conséquence MME [U] [J] sollicite la condamnation solidaire de MME [I] [V] et la société IMMO DEVAUX GESTION à

— réaliser l’ensemble des travaux préconisés par le rapport du 12-07-24 du service d’hygiène communal,

— réaliser le remplacement de la porte-fenêtre, de la robinetterie dans un délai d’un mois ,

au paiement de :

— la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour réparation d’un trouble de jouissance ,

— la somme de 4000 euros en réparation du préjudice moral

outre

— la remise sous astreinte de 50 euros par jour de retard des quittances de mars 2023 au 1er août 2024,

— la transmission d’un décompte à jour et la régularisation des charges de l’année 2022 et de l’année 2023,

— l’autorisation de consigner auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ses loyers jusqu’à la réalisation des travaux et la remise des quittances,

enfin

— la condamnation solidaire de MME [I] [V] et de la société IMMO DEVAUX GESTION au paiement de la somme de 1000 euros sur le le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile , ainsi qu’au paiement des dépens .

Le conseil de La société IMMO DEVAUX GESTION répond que il n’y a pas de relation contractuelle entre MME [U] [J] et l’agence sur deux points :

.à savoir que la société IMMO DEVAUX GESTION ne peut être tenue personnellement des litiges relatifs au bail et à l’état du bien immobilier ,

.à savoir que la société IMMO DEVAUX GESTION n’a pas à répondre envers un tiers-contractant de la bonne ou mauvaise exécution du contrat de gestion locative qu’elle a conclu avec MME [I] [V] .

Toutefois la société IMMO DEVAUX GESTION réplique aux prétentions de MME [U] [J] que :

— les dysfonctionnements relevés par MME [U] [J] relèvent de dégradations locatives qui sont le fait de la locataire , l’ état des lieux d’entrée ne mentionnant aucun mauvais état ,

— MME [U] [J] n’apporte pas la preuve de ses allégations en présentant un constat d’un commissaire de justice ,

— la plupart des demandes de MME [U] [J] relèvent de l’obligation d’entretien du locataire tel que définie par le décret du 26-08-1987 ,

— le tableau électrique et les disjoncteurs ont été remplacés par une société qu’elle a mandatée .

S’agissant des autres demandes , la société IMMO DEVAUX GESTION rappelle que :

— les quittances de 2023 ont été fournies et celles de 2024 le seront ,

— il n’a été commis aucune faute quant à la présentation des décomptes locatifs et des régularisations de charges ,

— la locataire ne prouve pas l’existence d’un préjudice personnel , direct et certain en lien avec le trouble de jouissance allégué ,

— MME [U] [J] ne prouve aucun préjudice moral et pouvait se déplacer à l’agence pour obtenir les informations relatives à la domiciliation bancaire .

En conséquence la société IMMO DEVAUX GESTION sollicite le débouté des demandes de MME [U] [J] et sa condamnation au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

MME [U] [J] réplique que :

— le tableau électrique a été changé mais il y a des coupures de courant ,

— les quittances de 2024 ne sont pas présentées au jour de l’audience le 20-01-25 , ni la régularisation des charges .

MME [I] [V] a été convoquée pour l’audience du 03-06-24 par lettre recommandée du 15-04-24 et l’ accusé de réception a été signé par son destinataire . Puis MME MME [I] [V] a été reconvoquée à chaque renvoi de l’affaire par courrier simple. Elle ne s’est pas présentée , ni personne pour elle .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du bailleur et la réalisation de travaux

Selon l’art 1719 du Code Civil le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur des lieux pendant la durée du bail .

L’article 6 de loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent .

En l’espèce il résulte du rapport du service d’hygiène communal de [Localité 9] du 12-07-24 que “l’installation électrique présente des risques pour la sécurité des occupants” et que le bailleur doit effectuer des travaux de remise en état et présenter une attestation de contrôle des travaux effectués .

La société IMMO DEVAUX GESTION justifie de travaux d’électricité pour un montant de 1487 euros mais ne produit pas de consuel .

S’agissant des autres travaux , remplacement de la porte-fenêtre et de la robinetterie , le bailleur ne répond pas . Dès lors il y a lieu de faire droit à la demande de travaux .

Sur le trouble de jouissance

Il ressort de la présence d’une installation électrique dangereuse un trouble de jouissance justifié par les cinq attestations de témoins qui confirment que le sentiment d’insécurité a atteint “l’état mental et émotionnel” de MME [U] [J] . D’autre part ce préjudice a été continu de l’entrée dans les lieux le 10-08-22 jusqu’à l’intervention des travaux le 15-07-24 selon la facture présentée , soit pendant 23 mois .

La société IMMO DEVAUX GESTION , mandataire de MME [I] [V] , pour la gestion d’un bien immobilier ne peut être tenue des anomalies inhérentes au bien immobilier loué .

Par contre le bailleur est tenu de délivrer un bien conforme à sa destination .

Dés lors il convient de condamner MME [I] [V] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2300 euros à MME [U] [J] au titre du trouble de jouissance .

Sur le préjudice moral

MME [U] [J] justifie d’un préjudice du fait :

— de l’absence de réponse aux mails adressés au gestionnaire en 2022 , en 2023 puis par lettres recommandées adressées au gestionnaire et au bailleur les 12-12-23 , 20-02-24 , 29-03-24 ,

— de la non-présentation de quittances ,

— de la non information relatives à l’encaissement de deux chèques et au changement de domiciliation bancaire de l’agence ,

— de perte de temps du fait de démarches auprès du conciliateur et le service d’hygiène communal.

MME [I] [V] a délégué à la société IMMO DEVAUX GESTION la gestion administrative du bien immobilier loué mais reste tenue des conséquences du défaut d’exécution des prestations de l’agence quant à la fourniture de quittances , des décomptes locatifs et des régularisations de charges .

La société IMMO DEVAUX GESTION est l’interlocuteur du locataire s’agissant de la production des quittances , de la gestion de l’encaissement des loyers , de la transmission au bailleur des réclamations .

Or la société IMMO DEVAUX GESTION ne justifie pas des causes du retard de présentation des quittances qui n’ont été produites qu’en cours de procédure , du non-respect de son obligation de délivrer des décomptes locatives et de justifier du montant du loyer et des provisions pour charges .

Au jour de l’audience , la société IMMO DEVAUX GESTION ne fournit aucun décompte locatif , aucun décompte de régularisation des charges .

Dès lors il convient de condamner solidairement MME [I] [V] et la société IMMO DEVAUX GESTION au paiement de la somme de 1000 euros au titre de ce préjudice moral .

Sur la transmission des quittances et des décomptes locatifs

Il appartient au bailleur de fournir des quittances des loyers payés sur demande du locataire . En l’espèce les quittances de 2024 ne sont pas fournies au jour de l’audience , il convient de condamner la société IMMO DEVAUX GESTION à les fournir sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter du jugement .

Il appartient à la société IMMO DEVAUX GESTION de produire les décomptes locatifs comprenant les régularisations de charges.

Sur la consignation des loyers

MME [I] [V] et la société IMMO DEVAUX GESTION ne présentant à l’audience aucune copie des éventuelles quittances délivrées et aucun décompte locatif ainsi que l’absence de réponse du bailleur à ces demandes conduisent à autoriser MME [U] [J] à consigner les loyers .

Sur les autres demandes

Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce les parties défenderesses , partie perdante , seront condamnées aux entiers dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les sommes exposées dans la présente instance et non comprise dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par mise à disposition au greffe , par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

déclare MME [I] [V] et la société IMMO DEVAUX GESTION responsables du préjudices subis par MME [U] [J] ,

condamne MME [I] [V] à payer à MME [U] [J] la somme de 2300 euros au titre du trouble de jouissance ,

condamne solidairement MME [I] [V] et la société IMMO DEVAUX GESTION à payer à MME [U] [J] la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral ,

Enjoint MME [I] [V] de réaliser les travaux suivants dans un délai d’un mois à compter du jugement :

— le remplacement de la porte-fenêtre,

— la réparation de la robinetterie ,

Enjoint la société IMMO DEVAUX GESTION de transmettre à MME [U] [J] les quittances de l’année 2024 dans un délai d’un mois à compter du jugement

Dit qu’à défaut de la transmission des quittances dans le délai d’un mois à compter du jugement une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard sera due par la société IMMO DEVAUX GESTION au profit de MME [U] [J] sur une période maximale de 100 jours,

Enjoint la société IMMO DEVAUX GESTION et MME [I] [V] de transmettre à MME [U] [J] un décompte locatif à jour , comprenant les régularisations de charges locatives depuis le début de la location,

autorise MME [U] [J] à consigner auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ses loyers jusqu’à la réalisation des travaux et la remise des quittances,

condamne solidairement MME [I] [V] et la société IMMO DEVAUX GESTION à payer à MME [U] [J] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ,

déboute les parties du surplus de leurs demandes,

rappelle l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne solidairement MME [I] [V] et la société IMMO DEVAUX GESTION aux dépens .

LE GREFFIER LE JUGE