RG N° RG 23/05424 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L7QD

TROISIÈME CHAMBRE CIVILE

RG N° RG 23/05424 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L7QD

Minute n°

Copie exec. à :

M^e David FRANCK

M^e Emmanuel JUNG

M^e Audrey PALLUCCI

Le

Le Greffier

M^e David FRANCK

M^e Emmanuel JUNG

M^e Audrey PALLUCCI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 46]

JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [Y]

né le 21 Août 1963 à [Localité 46]

demeurant [Adresse 21]

représenté par M^e David FRANCK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 155

Madame [G] [T] épouse [J]

née le 03 Juin 1966 à [Localité 38]

demeurant [Adresse 21]

représentée par M^e David FRANCK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 155

Monsieur [S] [M]

né le 09 Avril 1977 à [Localité 44]

demeurant [Adresse 20]

représenté par M^e David FRANCK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 155

DEFENDERESSES :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 37] 67100 STRASBOURG, représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE TRADITION ALSACE (ITA), SARL immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de STRASBOURG sous le n° B 488 333 972, dont le siège social est [Adresse 4] 67800 [Adresse 27], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 36] À 67100 STRASBOURG, représenté par son Syndic, la société CITYA IMMO 4, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de STRASBOURG sous le n° B 400 665 162, dont le siège est sis [Adresse 11],

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27

SYNDICAT DES PROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 24] – [Adresse 40], dont le siège est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal

défaillant

S.A.R.L. CITYA IMMO 4, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétes de STRASBOURG sous le n° 400 665 162, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

Anne MOUSTY, Juge, Assesseur,

Chloé MAUNIER, Juge, Assesseur

assistés de Aude MULLER,

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Décembre 2024.

JUGEMENT :

Contradictoire

En Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

L’ensemble immobilier situé à [Localité 46] [Adresse 5], comporte deux bâtiments dénommés la Canardière A (bâtiment A, lots 1 à 60) et la Canardière B (bâtiment L, lots 61 à 189) qui est régi par un acte portant état descriptif de division et règlement de copropriété du 21 février 1964, modifié en 1968.

M. [Y] [J] et Mme [T] [G] épouse [J] sont propriétaires des lots 154 et 155 et M. [S] [M] du lot 116 de l’immeuble [Adresse 22] [Localité 19], soit au sein du bâtiment L.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 7 mars 2023, la Sarl Citya immo 4 a convoqué les copropriétaires de la résidence la [25] à une assemblée générale extraordinaire fixée au 5 avril 2023.

Le procès-verbal de cette assemblée générale a été adressé à M. et Mme [J] et à M. [M] qui l’ont réceptionné chacun le 17 avril 2023.

Selon actes d’huissier de justice délivrés au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 32] », [Adresse 7] 67100 [Adresse 45] (ci-après le syndicat des copropriétaires « [Adresse 32] »), au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 33] », [Adresse 13] 67100 [Adresse 45] (ci-après le syndicat des copropriétaires « [Adresse 29] B »), au syndicat des copropriétaires de [Adresse 30] et à la Sarl Citya immo le 19 juin 2023, M. et Mme [J] et M. [M] ont saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d’une demande d’annulation de l’assemblée générale du 5 avril 2023, subsidiairement de certaines résolutions, et de demandes indemnitaires.

Saisi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 33] », le juge de la mise en état a, selon une ordonnance du 2 juillet 2024 :

— déclaré recevable les fins de non-recevoir formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 33] »,

— déclaré irrecevable l’action de M. [M] tendant à l’annulation de l’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2023,

— déclaré irrecevable l’action de M. [M] tendant à l’annulation des résolutions 5 à 9, 11 à 25, 29 à 43 et 47 à 55 de l’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2023,

— déclaré irrecevable l’action de M. et Mme [J] tendant à l’annulation des résolutions 11 à 19, 29 à 37, 41 à 43 et 50 à 52 de l’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2023,

— condamné M. [M] à payer la somme de 300 € au syndicat de l’immeuble « [Adresse 33] » au titre de l’article700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande formée par le syndicat de l’immeuble « [Adresse 33] » à l’encontre de M. et Mme [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par des conclusions transmises par voie électronique le 31 mai 2024, les époux [J] et M. [M] demandent au tribunal de :

— déclarer leur demande recevable et bien fondée,

— constater, dire et juger que l’ensemble des copropriétaires du syndicat des copropriétaires de [Adresse 30] n’ont pas été convoqués à l’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2023,

— constater, dire et juger que la Sarl Citya immo 4 ne dispose ni de la qualité, ni de la capacité, pour convoquer l’assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires de [Adresse 30], ni du seul immeuble B dénommé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 33] »,

— annuler en conséquence la convocation à l’assemblée générale de copropriété du 5 avril 2023,

— annuler l’ensemble des résolutions prises lors de l’assemblée générale de copropriété du 5 avril 2023,

— à titre subsidiaire, constater, dire et juger que l’ensemble des copropriétaires du syndicat des copropriétaires de [Adresse 30] n’ont pas été convoqués à l’assemblée générale du 5 avril 2023,

— constater, dire et juger que toutes les résolutions de l’assemblée générale extraordinaire devaient être approuvées par la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires du syndicat des copropriétaires de [Adresse 30],

— constater, dire et juger que la feuille de présence souffre d’irrégularités,

— constater, dire et juger que le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2023 ne fait pas état des départs des copropriétaires,

— constater, dire et juger qu’en raison des irrégularités affectant la feuille de présence et le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2023, les majorités nécessaires ne peuvent pas être établies avec certitude,

— constater, dire et juger que l’ensemble résolutions de l’assemblée générale extraordinaire relatives à l’Opah sont irrégulières,

— annuler en conséquence l’ensemble les résolutions de l’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2023,

— annuler, à titre subsidiaire, les résolutions 4 à 9, 11 à 25, 29 à 43 et 47 à 66 prises lors de l’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2023,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 32] » de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 33] » de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— constater, dire et juger qu’en persistant à se comporter comme un prétendu syndicat secondaire ou séparé de fait, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 32] » a causé à

M. et Mme [J] un préjudice,

— constater, dire et juger qu’en persistant à se comporter comme un prétendu syndicat secondaire ou séparé de fait, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 33] » a causé à M. et Mme [J] un préjudice,

— constater, dire et juger qu’en persistant à se comporter comme le syndic du prétendu syndicat secondaire ou séparé de fait, la Sarl Citya immo 4 a causé à M. et Mme [J] un préjudice,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 29] A » à payer à M. et Mme [J] la somme de 10 000 € au titre de sa responsabilité extracontractuelle,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 33] » à payer à M. et Mme [J] la somme de 10 000 € au titre de sa responsabilité extracontractuelle,

— condamner le syndicat des copropriétaires de [Adresse 30] à payer à M. et Mme [J] la somme de 10 000 € au titre de sa responsabilité extracontractuelle,

— condamner la Sarl Citya immo 4 à payer à M. et Mme [J] la somme de 10 000 € au titre de sa responsabilité extracontractuelle,

— constater, et au besoin dire et juger, que M. et Mme [J] et M. [M] ont été contraints d’ester en justice et qu’ils ont exposés de ce fait des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 32] » à payer à M. et Mme [J] et M. [M] la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 33] » à payer à M. et Mme [J] et M. [M] la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de [Adresse 30] à payer à M. et Mme [J] et M. [M] la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sarl Citya immo 4 à payer à M. et Mme [J] et M. [M] la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement ou in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 32] », le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 33] », le syndicat des copropriétaires de [Adresse 30] et la société Citya immo 4 aux entiers dépens de la procédure,

— dire et juger que M. et Mme [J] et M. [M] seront exonérés, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les condamnations, dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 32] », le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 33] » et le syndicat des copropriétaires de [Adresse 30] dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 29] B » et la Sarl Citya immo 4 demandent au tribunal, selon des conclusions transmises par voie électronique le 24 juin 2024, de :

— juger la demande de M. [M] tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 5 avril 2023 ainsi que l’ensemble des résolutions prises lors de cette assemblée générale de copropriété irrecevable,

— débouter M. [M] de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions au titre de sa demande principale,

— juger la demande subsidiaire de M. [M] tendant à l’annulation des résolutions 5 à 9, 11 à 25, 29 à 43, 47 à 55 de l’assemblée générale de copropriété du 05 avril 2023 irrecevable,

— juger la demande subsidiaire de M. et Mme [J] tendant à l’annulation des résolutions 11 à 19, 24 et 25, 29 à 37, 41 à 43, 50 à 52 de l’assemblée générale de copropriété du 5 avril 2023 irrecevable,

— sur le surplus, juger les demandes mal fondées,

— débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs fins, moyens et conclusions,

— condamner in solidum M. [M], M. et Mme [J] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [M], M. et Mme [J] aux entiers frais et dépens de l’instance,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par des conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 32] » demande au tribunal de :

— débouter M. [M] et M. et Mme [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner solidairement, et in défaut in solidum, à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement, et à défaut in solidum au paiement de l’ensemble des frais et dépens de l’instance pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 32] ».

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été déclarée close selon une ordonnance du 10 septembre 2024, l’affaire a été évoquée à l’audience du 15 octobre 2024 et mise en délibéré au 3 décembre 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « dire et juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans les motifs de la décision.

Par ailleurs, il sera relevé que si, dans le dispositif de leurs dernières conclusions, M. et Mme [J] et M. [M] demandent que l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2023 soient annulées et subsidiairement que les résolutions 4 à 9, 11 à 25, 29 à 43 et 47 à 66 soient annulées, par ordonnance du 2 juillet 2024, le juge de la mise en état, seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir conformément aux dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile, a notamment déclaré irrecevable l’action de M. [M] tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 5 avril 2023, irrecevable l’action de M. [M] tendant à l’annulation des résolutions 5 à 9, 11 à 25, 29 à 43 et 47 à 55 de l’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2023 et irrecevable l’action des époux [J] tendant à l’annulation des résolutions 11 à 19, 29 à 37, 41 à 43 et 50 à 52 de l’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2023.

Ainsi, ne seront examinées que la prétention développée à titre principal par les époux [J] aux fins d’annulation de l’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2023 et, le cas échéant, les demandes formées par M. [M] relatives aux résolutions 5 à 9, 11 à 25, 29 à 43 et 47 à 55 et par M. et Mme [J] s’agissant des résolutions 11 à 19, 29 à 37, 41 à 43 et 50 à 52.

Enfin, il sera observé que la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 5 avril 2023 n’encourt pas en elle-même la nullité dès lors qu’elle n’est pas créatrice de droits. En revanche, l’irrégularité de la convocation constitue un moyen d’annulation de l’assemblée générale ou de certaines de ses résolutions.

— Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2023 formée par M. et Mme [J] :

M. et Mme [J] exposent que conformément au règlement de copropriété les assemblées générales extraordinaires sont composées des copropriétaires des deux immeubles A et L et qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de [Adresse 31] de procéder aux convocations et que l’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2023 a été convoquée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 33] » et n’a concerné que les propriétaires des lots 61 à 189 et non l’ensemble des propriétaires des 189 lots.

Ils font en conséquence valoir que les résolutions de l’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2023 n’ont pas été adoptées régulièrement, aux majorités requises. Ils précisent par ailleurs que l’article 9 du règlement de copropriété du 21 février 1964 publié au livre foncier prévoit un unique syndicat des copropriétaires et non deux syndicats des copropriétaires distincts, l’un pour le bâtiment A et le second pour le bâtiment B.

Ils soulignent ainsi que le « syndic » d’un syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La Canardière B » inexistant ne pouvait convoquer d’assemblée générale, n’ayant aucune qualité pour le faire.

Ils ajoutent par ailleurs que le syndic n’a pas été régulièrement élu lors des assemblées générales précédentes du 29 janvier 2021, 22 décembre 2021 et 14 décembre 2022, faute de la majorité requise, ces assemblées générales faisant l’objet d’un recours en annulation devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 29] B » et la Sarl Citya immo 4 font valoir que la seule mention d’un syndicat des copropriétaires dans le règlement de copropriété ne suffit pas à créer un syndicat des copropriétaires unique.

Ils précisent qu’il ne peut exister une copropriété entre deux immeubles sans parties communes, le lot 190 n’étant pas une partie commune mais appartenant en indivision aux copropriétaires du bâtiment A et en déduit qu’il ne peut y avoir de syndicat unique constitué de la fusion des syndicats des copropriétaires des immeubles A et L mais qu’il y a deux syndicats distincts, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 29] A » et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 29] B ».

Ils ajoutent que cette situation existe depuis plus de 40 ans et que les époux [J] n’ont jamais formé d’observations à ce sujet.

Ils indiquent également que la société Citya immo 4 a la qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 33] », s’en remettant à l’appréciation du tribunal saisi d’une procédure d’annulation de l’assemblée générale du 22 décembre 2021 actuellement pendante.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 29] A » fait quant à lui valoir qu’il n’est pas concerné par la demande des époux [J] quant à la validité de l’assemblée générale du bâtiment L.

Il sera observé à titre liminaire que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 33] » ne soutient pas être, au sein d’un ensemble immobilier, le syndicat secondaire de l’immeuble [Adresse 14] (bâtiment L) mais être le syndicat principal de ce bâtiment.

Selon l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version initiale, la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

En l’espèce, la Sci La Canardière Alsace, propriétaire de terrains situés à Strasbourg enregistrés au livre foncier section [Cadastre 17] n°[Cadastre 15], n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 2] [Adresse 43], n°[Cadastre 3] [Adresse 42], n°94/31, n°[Cadastre 23] Kleine [Adresse 39], a aménagé un ensemble d’immeubles à usage d’habitation.

Les associés de la Sci La Canardière Alsace ont adopté un état descriptif de division et un règlement de copropriété le 21 février 1964.

Il résulte de l’état descriptif de division et règlement de copropriété que l’ensemble immobilier comprend deux immeubles collectifs et un bâtiment avec dépendances à construire, destiné à l’exploitation d’une station-service. Il est divisé en 190 lots, numérotés 1 à 60 pour l’immeuble [Adresse 6] et [Adresse 16], 61 à 189 pour l’immeuble [Adresse 12] et [Adresse 18] et 190 pour le terrain sur lequel sera construit une station-service. Le tableau de division figurant en pages 21 et suivantes reprend l’ensemble des lots 1 à 189.

La désignation de l’ensemble immobilier précise que « chacun des lots n°1 à 189 comprendra une fraction d’immeuble collectif affecté à l’usage exclusif d’un associé ou d’un copropriétaire, une quote-part des parties communes de l’ensemble immobilier et une quote-part des parties communes et des parties spéciales de cet immeuble. Le lot n°190 comprendra uniquement le terrain sur lequel sera construit la station-service ».

Par ailleurs, l’article premier du règlement de copropriété mentionne que le règlement de copropriété « a pour objet :

— de régler l’usage des parties privées et des parties communes générales et des parties communes spéciales des immeubles collectifs, par les associés exerçant le droit d’attribution en jouissance attaché aux parties qu’ils possèdent, et les propriétaires après exercice du droit d’attribution en propriété ;

— de déterminer les charges communes spéciales des immeubles collectifs et d’en fixer la répartition entre lesdits associés et propriétaires ;

— de réglementer l’administration des immeubles collectifs en vue de pourvoir à la bonne jouissance et administration communes ;

— de fixer les droits des copropriétaires en cas d’incendie ou autre sinistre ;

— et de prévoir le règlement des différends entre propriétaires ».

L’article 4 relatif à l’usage des parties communes indique que « l’occupant de chaque partie privée usera librement des parties communes de l’ensemble immobilier suivant leur destination, et sans faire obstacle aux droits des autres occupants ».

Conformément à l’article 7, l’administration des parties communes est assurée par le gérant de la Sci La Canardière Alsace et à compter de la première attribution en propriété d’une fraction d’un immeuble collectif, la société n’étant plus propriétaire de l’ensemble immobilier, les propriétaires des parties privées se trouveront groupés en syndicat qui selon l’article 9 prendra la dénomination de « syndicat des copropriétaires de [Adresse 31] », son siège étant fixé [Adresse 9].

L’article 9 prévoit également en son paragraphe 9 que « toute décision de l’assemblée générale des propriétaires qui porterait atteinte, aux droits des propriétaires des diverses fractions d’un immeuble collectif, ne sera valable qu’à la condition d’avoir été ratifiée par une assemblée spéciale des propriétaires de l’immeuble collectif.

Cette assemblée spéciale sera composée des seuls propriétaires dudit immeuble.

Il sera convoqué dans les mêmes formes et délai que l’assemblée générale extraordinaire et délibérera dans les mêmes conditions.

Chaque millième dans les parties communes de l’immeuble collectif donnera droit à une voix et chaque propriétaire d’une fraction de l’immeuble collectif disposera d’autant de voix que ses droits dans les patries communes comporteront de millième, sans limitation.

Les décisions de cette assemblée spéciale ne seront valablement prises qu’à la condition d’avoir été adoptées par plus de la moitié en nombre des propriétaires des diverses fractions dudit immeuble, laquelle moitié devra représenter au moins sept cent cinquante voix ».

Il résulte ainsi de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété que la copropriété est composée à l’origine d’un ensemble immobilier constitué de deux immeubles et d’un terrain et qu’il est prévu un syndicat des copropriétaires unique représentant la collectivité des copropriétaires de cet ensemble.

Par un acte dressé par Maître [V] [P], notaire, le 22 novembre 1968, la Sci [Adresse 28] Canardière a attribué et abandonné à titre de partage et à forfait la propriété des différentes parties de l’immeuble [Adresse 6] et [Adresse 16] et d’une fraction du lot 190.

Ainsi, à l’origine puis après la première attribution en propriété d’une fraction d’un immeuble, chaque copropriétaire était titulaire de lots au sein d’un immeuble mais également d’une quote-part du terrain constituant le lot 190 tel que cela résulte de l’acte du 22 novembre 1968.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 29] B » expose que les deux immeubles, le bâtiment A et le bâtiment L, n’ont actuellement pas de parties communes, de sorte que chacun des bâtiments relève d’un syndicat des copropriétaires unique.

Il sera cependant relevé que le règlement de copropriété prévoit originellement un syndicat de copropriétaires pour l’ensemble immobilier et que ce règlement de copropriété n’a pas été modifié, étant observé que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 29] B » produit le descriptif de division et règlement de copropriété du 21 février 1964 et aucun autre document.

Par ailleurs, si le « syndicat des copropriétaires de [Adresse 31], limité aux copropriétaires des parties communes générales identifiées par la lettre « A » » a fait l’acquisition le 22 août 1972 auprès de la ville de [Localité 46] de la section 36 n°322/32, [Adresse 41] de soixante-et-un centiares, cette vente n’est pas enregistrée au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 29] A » ou des copropriétaires du bâtiment A mais au profit du « syndicat des copropriétaires de [Adresse 31], limité aux copropriétaires des parties communes générales identifiées par la lettre « A » », ce qui suppose un syndicat pour l’ensemble immobilier.

En outre, le jour de cette vente le 22 août 1972, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 31] s’est réuni en assemblée générale pour nommer en qualité de syndic la Sarl Immobilière d’Alsace et de Lorraine, sans qu’il ne soit fait mention d’un syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 29] A » ou d’un syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 33] ».

Enfin, il n’est ni justifié, ni allégué par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 33] » que les dispositions de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoient la scission de la copropriété, soit le retrait du syndicat initial pour constituer un syndicat séparé, auraient été mises en œuvre.

Ainsi, au regard des éléments soumis aux débats, seul le syndicat des copropriétaires de [Adresse 31], syndicat des copropriétaires initial, représente la collectivité des copropriétaires de l’ensemble immobilier, l’existence d’un syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 33] » ne reposant sur aucun fondement.

Il n’est pas allégué que l’assemblée qui s’est tenue le 5 avril 2023 qui a réuni les copropriétaires du seul bâtiment L l’aurait été sur le fondement de l’article 9§9 du règlement de copropriété.

L’assemblée générale de la résidence [34], convoquée par la société Citya immo 4, qui s’est tenue le 5 avril 2023, n’a dans ces conditions pas réuni l’ensemble des copropriétaires de l’ensemble immobilier représenté par un syndicat des copropriétaires unique mais seulement les copropriétaires résidant dans le bâtiment L, en violation du règlement de copropriété.

Dès lors, l’assemblée générale du 5 avril 2023 encourt la nullité.

— Sur les demandes indemnitaires formées par M. et Mme [J] :

M. et Mme [J] demandent que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 32] », le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 33] », le syndicat des copropriétaires de [Adresse 31] et la Sarl Citya immo 4 soient condamnés, chacun, à leur payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts.

Ils font valoir que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 29] A », le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 29] B » et la Sarl Citya immo 4 ont commis une faute au sens de l’article 1240 du code civil en persistant dans leur violation du règlement de copropriété après l’arrêt de la cour de cassation du 14 mars 2019 qui a cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 26] du 27 octobre 2017 qui avait qualifié les deux syndicats de copropriétaires de syndicats secondaires.

Ils exposent que cette violation a pour effet de paralyser le fonctionnement du syndicat des copropriétaires de [Adresse 31], qu’elle crée un risque de non prise en charge assurantielle et que cette situation se répercute sur leurs conditions de vie, subissant harcèlement moral et financier.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 29] B » et la Sarl Citya immo 4 s’opposent à la demande des époux [J], contestant tout harcèlement et rappelant qu’ils se sont mis eux-mêmes au ban de la copropriété en contestant systématiquement toute décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires.

Ils ajoutent qu’en réalité ce sont les époux [J] qui, par leur attitude, sont responsables de la dégradation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 32] » conteste toute faute, n’étant pas à l’initiative de la convocation de l’assemblée générale du 5 avril 2023, objet du litige.

Il ajoute qu’il est contradictoire pour les époux [J] de soutenir qu’il n’existe pas en tant que syndicat et de demander à son encontre des dommages et intérêts.

Sur la demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 32] » et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 33] » :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à M. et Mme [J] de rapporter la preuve d’une faute du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 29] A », de justifier d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et leur préjudice.

Il en est de même s’agissant de la demande formée contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 29] B ».

Il sera relevé en premier lieu que dès lors que les syndicats des copropriétaires de l’immeuble « La Canardière A » et de l’immeuble « La Canardière B » n’ont pas d’existence juridique, ces derniers ne constituent pas des personnes morales susceptibles de commettre une faute et de faire l’objet d’une condamnation à réparation.

Par ailleurs et en tout état de cause, M. et Mme [J], qui sont copropriétaires du bâtiment L, ne sont pas directement concernés par la situation du prétendu syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 29] A ».

Enfin, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La Canardière A » et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 33] » ne se considèrent pas, dans le cadre de la présente procédure, comme des syndicats secondaires d’un syndicat unique mais chacun comme un syndicat principal.

M. et Mme [J] échouent ainsi à démontrer une faute du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 29] A » et une faute du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 29] B ».

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande indemnitaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 29] A » et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 33] ».

Sur la demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires de [Adresse 31] :

Comme cela a été rappelé plus haut, il appartient à M. et Mme [J], sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de rapporter la preuve d’une faute du syndicat des copropriétaires de [Adresse 31], de justifier d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et leur préjudice.

Si dans le dispositif de leurs conclusions M. et Mme [J] demandent que le syndicat des copropriétaires de [Adresse 31] soit condamné à leur payer une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, ils ne formulent aucun développement dans les motifs de leurs conclusions sur une faute du syndicat des copropriétaires de [Adresse 31] et un préjudice en lien avec un comportement fautif de celui-ci.

Il sera au contraire relevé que les époux [J] présentent le syndicat des copropriétaires de [Adresse 31] comme paralysé par les assemblées des copropriétaires de l’immeuble « La Canardière A » et de l’immeuble « [Adresse 29] B » et non comme responsable de la situation dénoncée.

La demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [J] contre le syndicat des copropriétaires de [Adresse 31] sera rejetée.

Sur la demande à l’encontre de la Sarl Citya immo 4 :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Un tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a directement causé un dommage.

Ainsi, un copropriétaire est fondé à agir sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel à l’encontre du syndic si l’une de ses fautes lui a causé un préjudice direct et personnel.

Selon les époux [J], la faute de la Sarl Citya immo 4 consiste à avoir violé le règlement de copropriété et à convoquer des assemblées générales sans avoir été régulièrement élu par les assemblées générales de 2021 et 2022.

Cependant, le fait que la Sarl Citya immo 4 ait convoqué des assemblées générales de copropriété du bâtiment B après la décision de la cour de cassation du 14 mars 2019, faute de décision judiciaire ayant définitivement statué sur le statut de l’ensemble immobilier et du bâtiment B et à défaut d’annulation des décisions la désignant comme syndic, ne constitue pas une faute de nature à engager sa responsabilité.

M. et Mme [J] ne démontrent au surplus pas la réalité du préjudice invoqué, aucun élément n’étant produit sur le harcèlement moral allégué, un préjudice financier en lien avec une faute de la Sarl Citya immo 4 ou une absence de prise en charge assurantielle de la copropriété.

Ils seront déboutés de leur demande à l’encontre de la Sarl Citya immo 4.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Le syndicat des copropriétaires « [Adresse 30] », qui succombe, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de mettre à sa charge une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de M. et Mme [J]. Les autres demandes formées sur ce fondement par les autres parties seront rejetées.

Enfin, il sera fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de M. et Mme [J] et de M. [M] selon lequel le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ANNULE l’assemblée générale extraordinaire de la résidence [Adresse 35] du 5 avril 2023,

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formées par M. [Y] [J] et Mme [T] [G] épouse [J] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 29] A » et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 29] B », du syndicat des copropriétaires de [Adresse 31] et de la Sarl Citya immo 4,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires « [Adresse 30] » aux dépens de la procédure,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires « [Adresse 30] » à payer à M. [Y] [J] et Mme [T] [G] épouse [J] la somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DISPENSE M. [Y] [J], Mme [T] [G] épouse [J] et M. [S] [M] de participer aux frais de procédure du syndicat, conformément à l’article 10-1, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

REJETTE toutes autres demandes des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ