Du 11 avril 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02136 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZHA

S.C.I. BZ IMMOBILIER

C/

[Y] [I],

[O] [N]

— Expéditions délivrées à

M. [Y] [I] et

Mme [O] [N]

— FE délivrée à

M^e Thierry FIRINO MARTELL

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 avril 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.C.I. BZ IMMOBILIER – RCS Dax n° 824 454 813 -

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée par M^e Thierry FIRINO MARTELL, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [I]

né le 06 Septembre 1990 à [Localité 11]

[Adresse 3] [Adresse 8]

[Localité 6]

Présent

Madame [O] [N]

née le 05 Août 1975 à [Localité 10]

[Adresse 3] [Adresse 8]

[Localité 6]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Février 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 08/09/2023, la SCI BZ IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] un logement situé [Adresse 4] à BORDEAUX (33200) moyennant un loyer initial de 1.200 euros et 70 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 02/08/2024, la SCI BZ IMMOBILIER a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.810 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 30/10/2024, la SCI BZ IMMOBILIER a assigné Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 10/01/2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation de plein droit de la location consentie et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les deux mois du commandement, en application de la clause insérée dans ledit bail ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] au paiement de la somme provisionnelle de 6.409,94 euros arrêtée au 10 octobre 2024 à valoir sur les loyers et charges jusqu’à résiliation du bail ;

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation, et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil à compter de la délivrance du commandement de payer du 02/08/2024 ;

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et ce jusqu’à vidange effective des lieux ;

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] à payer une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la dénonce à la Préfecture et les frais d’exécution à venir, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 10/01/2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 14/02/2025.

Lors de l’audience du 14/02/2025, la SCI BZ IMMOBILIER, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 11 855,30 euros au 07/02/2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [Y] [I] comparaît et expose qu’il a repris le versement intégral du loyer courant le jour de l’audience, et sollicite en conséquence des délais de paiement de 36 mois, et la suspension de la clause de résiliation. Il indique percevoir 2.500 euros de ressources mensuelles dans le cadre d’un CDI en cours depuis trois ans, et avoir un enfant à charge, sa compagne perçoit 2.000 euros de ressources mensuelles. Il fait valoir une amélioration de la situation financière du couple en raison de l’arrêt prochain des saisies sur salaire de sa compagne.

La SCI BZ IMMOBILIER a donc été autorisée, par note en délibéré, à produire un décompte actualisé de la dette locative. Par note parvenue le 21 février 2025, la SCI BZ IMMOBILIER a confirmé la réalisation d’un paiement de 5.500 euros comptabilisé le 14 février 2025, et produit un décompte actualisé à la somme de 6.355,30 euros, à la date du 18 février 2025.

Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [O] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] n’ont pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11/04/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 04/11/2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 10/01/2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 02/08/2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclus entre les parties comporte chacun une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement (article VIII clause résolutoire).

La SCI BZ IMMOBILIER a fait signifier à Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.810 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 02/08/2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la SCI BZ IMMOBILIER à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 03/10/2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, des pièces produites et notamment du décompte, et des explications des parties que Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] ont repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, puisqu’ils ont versé la somme de 5.500euros le 14 février 2025, soit le montant du loyer (1.309,09 euros) ainsi que la somme de 4.190,91 euros en plus. De plus, Monsieur [I] fait valoir l’amélioration de la situation financière du couple suite à l’arrêt des saisies sur salaire de sa compagne. Par conséquent, nonobstant le refus du bailleur, le versement d’une somme importante en plus de la reprise du loyer courant permet de caractériser que les locataires sont en situation de régler le loyer courant et le montant de leur dette.

Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SCI BZ IMMOBILIER sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (1.309,09 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI BZ IMMOBILIER produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 6.355,30 euros à la date du 18 février 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] seront donc condamnés au paiement de la somme de 6.355,30 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 18 février 2025 – échéance du mois de février incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mars 2025.

Sur la demande d’astreinte

L’expulsion des occupants étant autorisée en cas de non-respect des délais de paiement accordés, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « les copreneurs seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat ».

Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans les contrats de bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N], hors frais d’exécution à venir, par principe postérieurs à la présente instance et réglementés par le code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] à verser à SCI BZ IMMOBILIER la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 03/10/2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 08/09/2023 entre Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] et la SCI BZ IMMOBILIER relatif au logement situé [Adresse 1] ([Adresse 5]) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] à payer à la SCI BZ IMMOBILIER la somme de 6.355,30 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 18/02/2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 36mois à raison de 35mensualités successives de 176 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (1309,09 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] à son paiement à compter du 01er mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [N] à payer à la SCI BZ IMMOBILIER une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION