TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 DECEMBRE 2025

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 – PAF

AFFAIRE: N° RG 25/05605 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3FJG

N° de MINUTE : 25/01636

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5]

SISE [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société SERGIC, SAS, agissant par ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Sandrine MADANI de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1694

C/

DEFENDEUR

Madame [M] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Juge,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Juge, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [M] [P] est propriétaire des lots n°1347 et 1393 au sein de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 4] (Seine-Saint-Denis), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 02 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 4] (Seine-Saint-Denis), représenté par son syndic, la société SERGIC, a fait assigner Madame [M] [P] devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant selon la procédure accélérée au fond, pour lui demander de :

CONDAMNER Madame [M] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 1] :

la somme de 5902,06 euros, au titre des charges dues au 7 mai 2025 (2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2025, la somme de 434,00 euros, au titre des frais nécessaires (article 10-1) avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2025, la somme de 1364,16 euros au titre des appels non échus des 3ème et 4ème trimestre 2025.

CONDAMNER Madame [M] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 1] :

la somme de 2500 euros de dommages et intérêts, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Madame [M] [P] au paiement des entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toutes voies de recours et sans caution.

À l’audience du 07 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 4] (Seine-Saint-Denis), pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes dans les termes de son assignation.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Madame [M] [P] n’a pas comparu et n’était pas représentée lors de l’audience.

Il a été mis dans les débats la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 4] (Seine-Saint-Denis), représenté par son syndic, la société SERGIC, au regard de la conformité de la mise en demeure préalable aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 09 décembre 2025. Le jugement a ensuite été prorogé pour être rendu le 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Ces dispositions instituent donc une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

Il résulte par ailleurs de l’article 1344 du code civil, qu’une mise en demeure doit comprendre une « interpellation suffisante » du débiteur, permettant à celui-ci d’avoir une connaissance précise sur la cause, la nature, le montant des sommes réclamées, et l’incitant à s’acquitter de ces sommes, afin d’échapper ainsi aux poursuites.

S’agissant de la forme de la mise en demeure, l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et que le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 4] (Seine-Saint-Denis) fonde son action sur les dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il verse aux débats un courrier d’avocat du 11 février 2025 adressé à Madame [M] [P] aux termes duquel le syndic lui a transmis un décompte de sa dette représentant la somme totale de 5.478,98 euros, se décomposant comme suit :

la somme de 4.792,90 euros au titre des appels de charges et travaux échus sur l’exercice 2024 et antérieurs,la somme de 259 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,la somme de 427,08 euros au titre des provisions exigibles sur l’exercice en cours 2025.

Il est ensuite explicitement mentionné : « Je vous mets en demeure de régler au Syndic de cet immeuble, la société SERGIC, le montant des charges dues sur les exercices précédents ainsi que celles sur l’exercice en cours outre les frais de recouvrement. »

L’examen de ce courrier fait ainsi apparaître un motif d’irrégularité, à savoir qu’il ne met pas en demeure Madame [M] [P] de régler une seule provision exigible, conformément aux prévisions de l’article 19-2 susvisé, mais au préalable un arriéré de charges d’un montant de 4.792,90 euros, outre les frais et provisions exigibles sur l’exercice 2025.

Ce n’est que dans la suite du courrier de mise en demeure qu’il est fait référence à la sommation de règlement « de la somme due au titre d’une des provisions de charges dues sur l’exercice en cours 2025 (une des provisions listées à compter du 01.01.2025 listées) dans les 30 jours suivant la présente ».

Toutefois, cette seconde sommation s’ajoute à la première sommation évoquée ci-dessus, laquelle est irrégulière au sens des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement, après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours, que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. De surcroît, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n’aurait en effet plus lieu d’être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d’assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d’une procédure plus rapide et donc moins coûteuse, aux fins de recouvrer la totalité de sa créance.

Dans ces conditions, la mise en demeure du 11 février 2025 ne répondant pas aux exigences légales et réglementaires susvisées, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être déclarées irrecevables, ainsi que la demande subséquente du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de Madame [P] à lui verser des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance. Sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort selon la procédure accéléréé au fond ;

DÉCLARE irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 4] (Seine-Saint-Denis), pris en la personne de son syndic, à l’encontre de Madame [M] [P], au titre de l’arriéré de charges, des frais de recouvrement nécessaires, et des appels non échus des troisième et quatrième trimestres de l’année 2025 ;

DÉCLARE en outre irrecevable la demande subséquente du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 4] (Seine-Saint-Denis), pris en la personne de son syndic, tendant à la condamnation de Madame [P] à lui verser des dommages et intérêts ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 4] (Seine-Saint-Denis), pris en la personne de son syndic, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 4] (Seine-Saint-Denis), pris en la personne de son syndic, aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le délai pour faire appel de la présente décision est de 15 jours conformément à l’article 481-1 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 16 Décembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Juge, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND