TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77 ou 79

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N° RG 25/01739 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3RIE

Minute : 25/00143

S.A. 1001 VIES HABITAT

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 12] (RIVP) VENANT AUX DROITS DE LA SA [Adresse 11]

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [N] [J]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Octobre 2025

DEMANDEURS :

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 12] (RIVP) VENANT AUX DROITS DE LA SA [Adresse 11]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [N] [J]

Résidence [9]

[Adresse 3]

[Localité 8]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 04 septembre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

Copie exécutoire : Maître Nathalie FEUGNET

Copie certifiée conforme : Mme [J] ; préfecture de Seine-Saint-Denis

Le 07/10/2025

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 13 mars 2023, la société 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Madame [N] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 573,11 € et 192,73 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société 1001 VIES HABITAT a fait signifier un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 18 novembre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [N] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint-Ouen par un acte du 20 février 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

L’affaire a été appelée puis renvoyée à deux reprises à la demande de la société 1001 VIES HABITAT. En l’absence de comparution de la société 1001 VIES HABITAT à la dernière audience, l’affaire a été radiée le 26 juin 2025. L’affaire a été réinscrite au rôle des affaires en cours à la demande de la société 1001 VIES HABITAT, qui a expliqué les raisons de sa carence. L’affaire a, ainsi, été appelée à l’audience du 4 septembre 2025.

A l’audience du 4 septembre 2025, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 12] – représentée par Maître Nathalie FEUGNET – intervient volontairement à l’instance pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [J] ; et de la condamner à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 5.428,05 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges en cours, de 390 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle consent finalement à l’octroi des délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail sollicités en défense.

A l’appui de ses prétentions, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 12] fait valoir qu’elle est devenue propriétaire de l’immeuble située [Adresse 3] par acte en date du 26 décembre 2024, avec effet au 1er avril 2025. Elle ajoute que la société 1001 VIES HABITAT l’a subrogée dans ses droits et actions à l’encontre des locataires de l’immeuble. En conséquence, elle vient aux droits de la société 1001 VIES HABITAT et soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail. Elle ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 5.428,05 € mais que le paiement du loyer et des charges courants est repris.

La société 1001 VIES HABITAT – représentée par Maître [R] [Z] – se désiste de toutes ses demandes.

Madame [N] [J] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 150 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle perçoit 1.800 € par mois et ne déclare aucune personne à sa charge.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 12] justifie également de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Elle justifie, par ailleurs, avoir acquis l’appartement donné à bail à la défenderesse par acte de vente ayant pris effet le 1er avril 2025 et être subrogée dans les droits et actions de la société 1001VIES HABITAT à ce titre.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 13 mars 2023 contient une clause résolutoire (article 14 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 novembre 2024, pour la somme en principal de 3.863,69 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 janvier 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 12] produit un décompte démontrant que Madame [N] [J] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite et des frais d’enquête sociale injustifiés, la somme de 5.336,61 € à la date du 1er septembre 2025.

Madame [N] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 12] cette somme de 5.336,61 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.863,69 € à compter de la date du commandement de payer (18 novembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de la position de la bailleresse, Madame [N] [J], qui a repris le paiement du loyer et des charges courants et est en mesure d’apurer l’arriéré locatif, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [N] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [N] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 12] et de la situation financière de Madame [N] [J], cette dernière sera condamnée à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mars 2023 entre la société 1001 VIES HABITAT et Madame [N] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 18 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Madame [N] [J] à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 12] à titre provisionnel la somme de 5.336,61 € (décompte arrêté au 1er septembre 2025, incluant août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024 sur la somme de 3.863,69 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [N] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [N] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 12] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [N] [J] soit condamnée à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 12] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [N] [J] à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 12] une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 7 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,