TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 OCTOBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/10140 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6O2

N° de MINUTE : 25/01306

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet MDB IMMOBILIER, SARL

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître [L], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0801

C/

DEFENDEURS

Monsieur [U] [C]

[Adresse 9]

[Localité 5] / SUISSE

non représenté

Madame [G] [C]

[Adresse 9]

[Localité 5] / SUISSE

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [C] et Monsieur [U] [C] sont propriétaires du lot n°24 de l’immeuble sis [Adresse 2] (93).

Par actes de commissaire de justice du 14 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MDB IMMOBILIER, a fait assigner Madame [G] [C] et Monsieur [U] [C] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner in solidum Monsieur [U] [C] et Madame [G] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet MDB IMMOBILIER la somme de 11 522,19 euros (10 396,91 + 1 125,28) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

Condamner in solidum Monsieur [U] [C] et Madame [G] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner in solidum Monsieur [U] [C] et Madame [G] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], la somme de 2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [U] [C] et Madame [G] [C] aux entiers dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [G] [C] et Monsieur [U] [C], propriétaires d’un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation in solidum de Madame [G] [C] et de Monsieur [U] [C] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que le commandement de payer qui leur a été adressée est restée infructueux.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Madame [G] [C] et Monsieur [U] [C] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 25 mars 2025 et fixée à l’audience du 10 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [G] [C] et Monsieur [U] [C];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 juin 2019, 22 juillet 2019, 10 mars 2020, 28 avril 2021 et 24 octobre 2022 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires,

— le contrat de syndic en vigueur du 29 avril 2022 au 30 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 23 septembre 2024 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 26 juillet 2019 à hauteur de 6 268,03 euros au titre de « Reprise solde cabinet Credassu ». Or, faute de verser aux débats le procès-verbal établissant l’approbation des comptes clos au 31 décembre 2017, il ne peut être valablement sollicité la somme de reddition de charges de cet exercice le 3 août 2018, d’un montant de 384,34 euros.

Il convient également de soustraire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce :

les frais d’honoraires contentieux du 6 juin 2019 de 48 euros,les frais de 1ère relance du 8 juillet 2020 de 1,16 euros,les frais de mise en demeure du 3 septembre 2020 de 51,23 euros,les frais de mise au contentieux du 31 mars 2021 de 240 euros,les frais « Cherki enquête huissier » du 20 janvier 2023 de 50 euros,les frais de mise au contentieux du 9 mars 2023 de 240 euros,les frais de « Cherki PV perquisition/transmission Suisse » du 15 août 2024 de 542,89 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2018 et le 23 septembre 2024 a été de 15 937,99 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 5 937,42 euros.

En l’absence de disposition légale, de justification de la qualité d’époux des défendeurs ou d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n’y a pas lieu à condamnation in solidum non plus, s’agissant d’une modalité d’exécution à l’égard des coauteurs d’un même dommage.

Ainsi, il convient de condamner Madame [G] [C] et Monsieur [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000,57 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 23 septembre 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 27 mars 2023, date du commandement de payer, valant mise en demeure notifiée à Madame [G] [C] et Monsieur [U] [C], sur la somme de 7 459,23 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1 125,28 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie toutefois pas de mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant le commandement de payer du 27 mars 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

les frais d’honoraires contentieux du 6 juin 2019 de 48 euros,les frais de 1ère relance du 8 juillet 2020 de 1,16 euros,les frais de mise en demeure du 3 septembre 2020 de 51,23 euros,les frais de mise au contentieux du 31 mars 2021 de 240 euros,les frais « Cherki enquête huissier » du 20 janvier 2023 de 50 euros,les frais de mise au contentieux du 9 mars 2023 de 240 euros.

En revanche, il y a lieu de retenir les frais d’huissier pour la signification de l’assignation, d’un montant de 542,89 euros.

La solidarité n’étant pas démontrée, il n’y a pas lieu de la retenir à l’encontre des consorts [C].

Madame [G] [C] et Monsieur [U] [C] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 542,89 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Madame [G] [C] et Monsieur [U] [C] ne règlent pas leurs charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Madame [G] [C] et Monsieur [U] [C] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Madame [G] [C] et Monsieur [U] [C] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Madame [G] [C] et Monsieur [U] [C], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [C] et Monsieur [U] [C] seront condamnés aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [G] [C] et Monsieur [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MDB IMMOBILIER, la somme de 10 000,57 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 23 septembre 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023 sur la somme de 7 459,23 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [G] [C] et Monsieur [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MDB IMMOBILIER, la somme de 542,89 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [C] et Monsieur [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MDB IMMOBILIER, la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [G] [C] et Monsieur [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MDB IMMOBILIER, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [C] et Monsieur [U] [C] aux entiers dépens.

Fait au Palais de Justice, le 22 octobre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT