TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/02586 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZBC

Minute : 25/155

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SEVIGNE SIS A [Adresse 11]

Représentant : Maître [D], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Monsieur [W] [X]

Madame [F] [E] épouse [X]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Mai 2025par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire en présence de Lola MONTEBELLO, auditrice de justice, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SEVIGNE SIS A [Adresse 11]

Siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 4]

Bénéficiaire de l’AJ, sous le numéro 2024/005224, décision du 22 octobre 2024

représentée par Maître Thierry BAQUET, avocat au barreau de la Seine-Saint-Denis

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [X]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [F] [E] épouse [X], demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

tous deux représentés par Maître Ilanit SAGAND-NAHUM, avocat au barreau de Paris

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [W] [X] et Madame [F] [E] épouse [X] sont propriétaires des lots 245, 533 et 821 au sein d’un immeuble situé [Adresse 12], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 juillet 2024 reçue le 9 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] située à [Localité 8] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé à Monsieur [W] [X] et Madame [F] [E] épouse [X] une mise en demeure de payer la somme de 12044,45 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [W] [X] et Madame [F] [E] épouse [X] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes:

5109,66 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 27 février 2025, en ce compris les charges provisionnelles pour le X, avec intérêts au taux légal à compter de la date du 3 juillet 2024,703,20 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la date du 3 juillet 2024,1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens ,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

À l’audience du 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 6116,93 euros au titre des charges arrêtées au 27 février 2025 et 1054,80 euros au titre des frais, et maintient ses autres demandes. Il est opposé à la demande de délais de paiement.

Il expose que Monsieur [W] [X] et Madame [F] [E] épouse [X], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Par conclusions écrites reprises à l’audience, Monsieur [W] [X] et Madame [F] [E] épouse [X], représentés, demandent au tribunal de :

débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,donner acte de la proposition de régler la somme de 1000 euros par mois, charges de copropriété courantes en sus pour apurer la dette ;condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 200 euros et aux dépens.

Ils ne contestent pas le principe de la dette mais son montant indiquant qu’il y a lieu de déduire les frais de recouvrement de 351 ,60 euros, soit une somme due de 4758,06 euros. Ils expliquent qu’ils effectuent des paiements réguliers afin de rembourser les sommes dues selon jugement du 15 mai 2024. Ils justifient de leur situation, avec 7 enfants à charge et des revenus de 2729 euros ; seul Monsieur [X] travaillant et demandent des délais et la suppression de l’ensemble des frais ainsi que le rejet de la demande de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 27 juin 2023 et 13 juin 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Le décompte communiqué par le syndicat des copropriétaires prend en compte les précédentes condamnations, y imputant les règlements, et distingue les charges de copropriété des frais de recouvrement.

Les frais de 1054,80 euros font l’objet d’une demande distincte.

Le montant des charges de copropriété au 1er trimestre 2025 s’élève à 6116,93 euros.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l’article 10 2° la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [X] et Madame [F] [E] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6116,93 euros , au titre des charges de copropriété dues au 27 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, sur la somme de 4089,62 euros, et du jugement sur le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1054,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 3 juillet 2024.

Les frais de contentieux antérieurs à la mise en demeure ne constituent donc pas des frais nécessaires au recouvrement, remboursables au syndicat des copropriétaires, seulement à compter de la mise en demeure.

Il convient également de déduire les frais de transmission de dossier, d’assignation, et de suivi, correspondant aux honoraires du syndic, « constitution de dossier », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [W] [X] et Madame [F] [E] épouse [X] qui ont déjà fait l’objet de précédente condamnation au paiement de charges de copropriété impayées les charges de copropriété courantes sont payées irrégulièrement, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [X] et Madame [F] [E] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [W] [X] et Madame [F] [E] épouse [X] demandent le règlement par mensualités de 1000 euros. Ils sont en mesure de payer leur dette.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [W] [X] et Madame [F] [E] épouse [X] des délais afin de s’acquitter de leur dette selon les modalités prévues au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [W] [X] et Madame [F] [E] épouse [X] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [W] [X] et Madame [F] [E] épouse [X] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

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Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [X] et Madame [F] [E] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] située à [Adresse 9] la somme de 6116,93 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 27 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 sur la somme de 4089,62 euros et du jugement sur le surplus,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] située à [Localité 8] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [X] et Madame [F] [E] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] située à [Adresse 9] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

AUTORISE Monsieur [W] [X] et Madame [F] [E] épouse [X] à s’acquitter de leur dette en sept fois, en procédant à six versements de 1000 euros et un septième versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [X] et Madame [F] [E] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] située à [Localité 8] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [X] et Madame [F] [E] épouse [X] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT