N° RG 25/00292 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EACF /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° RG 25/00292 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EACF

Minute n° 25/00369

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES,

[Adresse 4]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY-ROCHE-SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON,

substituée par M^e Alban BRIZIOU, avocat au barreau de CHATEAUROUX

lui-même substitué par M^e Marie-Laure BRIZIOU-HENNERON, avocate au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [F]

né le 11 Mars 1976 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 04 Juillet 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 25 Juillet 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00292 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EACF /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 4 août 2022, la S.C.I. CCB a loué à M. [C] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 440 euros, outre 30 euros de provision pour charges.

Le 30 juillet 2022, la bailleresse a souscrit un contrat de cautionnement Visale auprès de la S.A.S. Action Logement Services, prévoyant que cette dernière est subrogée dans tous ses droits, y compris celui de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion lorsque leurs conditions en sont réunies, en plus du remboursement des sommes qu’elle lui a avancées en remboursement des loyers et charges impayés.

Se prévalant d’impayés de loyers et de charges de la part de M. [C] [F], la S.C.I. CCB a actionné son contrat de cautionnement et obtenu une indemnisation de la part de la S.A.S. Action Logement Services, qui lui a délivré quittance subrogative des montants correspondants.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2024, la S.A.S. Action Logement Services a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 002,15 euros au titre des loyers et charges échus, mois de mars 2024 inclus.

Elle a saisi la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, la S.A.S. Action Logement Services a fait assigner M. [C] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel elle a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le défendeur à lui payer :° la somme de 8 777,98 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 3 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3 002,15 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

° une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

° la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 7] le 28 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 4 juillet 2025.

À cette audience, la S.A.S. Action Logement Services, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 9 842,54 euros, au titre des loyers et charges échus au 25 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus. La demanderesse a précisé s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement, aucun versement n’étant intervenu depuis deux années.

M. [C] [F] a expliqué ne pas avoir été en mesure d’honorer le paiement de son loyer en raison de problèmes de santé de sa mère, de la présence de sa femme dans son pays et d’une escroquerie qu’il a indiqué avoir subie. Il a ajouté être désormais en mesure de s’acquitter de la moitié de la dette et a proposé de reprendre le versement de son loyer en y ajoutant 200 euros chaque mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’ancien article 2306 du code civil, auquel fait expressément référence le contrat de cautionnement Visale conclu, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, jusqu’à concurrence des indemnités payées par elle au titre de la garantie.

En l’espèce, la S.A.S. Action Logement Services verse aux débats l’acte de bail, le contrat de cautionnement, le décompte des loyers et charges et les quittances des sommes qu’elle a versées au bailleur, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 25 juin 2025, la somme réglée par la S.A.S. Action Logement Services au bailleur au titre des sommes dues par M. [C] [F] s’élève à la somme de 9 842,54 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mai 2025 inclus.

Il convient de condamner M. [C] [F] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 3 avril 2024 pour la somme de 3 002,15 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la lecture du décompte de la dette locative révèle que M. [C] [F] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, la loi ne permet pas l’octroi de délais de paiement, de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

Sur la résiliation du bail

Selon la convention pour la mise en œuvre du dispositif Visale, la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire), les comités interprofessionnels du logement s’étant portés cautions mettant en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales (…) ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, la S.A.S. Action Logement Services justifie avoir saisi la CCAPEX par la voie électronique le 4 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 avril 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 7] par la voie électronique le 28 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 juillet 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant le locataire au bailleur stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 3 avril 2024 rappelle les termes de cette clause et l’obligation pour le locataire de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En conséquence, l’expulsion de M. [C] [F] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [C] [F] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 3 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, puis à la somme de 532,28 euros à compter du mois de juillet 2025, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse du remboursement à la bailleresse des loyers et charges causé par l’occupation indue du bien. Ces sommes ne seront dues que dans la limite des sommes que la S.A.S. Action Logement Services aura réglées à la bailleresse à ce titre et devront être justifiées par une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [F] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, l’équité commande de condamner le défendeur à payer à la S.A.S. Action Logement Services la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE M. [C] [F] à verser à la S.A.S. Action Logement Services la somme de 9 842,54 euros (décompte arrêté au 25 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024 sur la somme de 3 002,15 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par M. [C] [F] ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 4 août 2022 entre la S.C.I. CCB d’une part, et M. [C] [F] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 3 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [C] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [C] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A.S. Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [C] [F] à verser à la S.A.S. Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation arrêtée au montant du loyer et des charges à compter du 3 juin 2024 et fixée au montant de 532,28 euros à partir du mois de juillet 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dans la limite des sommes que la S.A.S. Action Logement Services aura réglées à la bailleresse à ce titre et justifiées par une quittance subrogative ;

CONDAMNE M. [C] [F] à verser à la S.A.S. Action Logement Services la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le greffier, Le juge,