TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/11650 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2DPA

N° de MINUTE : 25/01391

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “CENTRAL 1" SIS [Adresse 4], pris en la personne de son administrateur judiciaire, Me [Y] [F] [I], es qualité d’administrateur provisoire

[Adresse 9]

[Adresse 12]

[Localité 6]

représentée par Maître [T], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

C/

DEFENDEUR

S.C.I. LE CENTRAL, représentée par Maître [R] [L], ès qualités de mandataire judiciaire chargé de l’exécution du plan de redressement arrêté par jugement du 11 mai 2023 du Tribunal Judiciaire de Paris

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Le Central est propriétaire des lots 101, 110, 111, 118, 119, 146, 147, 176, 186, 132, 134, 135, 148, 149, 150, 156 et 157 de l’ensemble immobilier CENTRAL 1 sis [Adresse 3] à Noisy le Grand (93).

La SCI Le Central a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 10 juin 2021 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CENTRAL 1 la somme de 348 580,24 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2021 ainsi qu’à la somme de 35 000 euros de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 7 février 2008, le président du tribunal de grande instance de Bobigny a désigné Maître [Y] [F] [I] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE CENTRAL sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. La mission de Maître [F] [I] a été depuis lors renouvelée annuellement.

Par arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 avril 2022, la SCI Le Central a été placé en redressement judiciaire et Maître [R] [L] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire. Le 19 avril 2022, le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance à hauteur de 1 050 843,29 euros au passif de la SCI Le Central.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CENTRAL 1 sis [Adresse 3] à Noisy le Grand (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [Y] [F] [I], administrateur judiciaire, a fait assigner la SCI Le Central aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [8] 1 » située [Adresse 2] à [Localité 11] en son action et le déclarer bien fondé,

CONDAMNER la SCI LE CENTRAL à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [8] 1 » située [Adresse 2] à NOISY LE GRAND (93160) les sommes suivantes :

—  214.979,02 €, au titre des arriérés de charges de copropriété postérieurs à la procédure collective selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter de la présente assignation,

—  41.000 € à titre de dommages et intérêts,

—  10.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,

DIRE n’y avoir lieu à écarter 1'exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires indique que la SCI Le Central a acquis le 30 mars 2017 ses lots auprès de la société LE PALACE, qui était redevable d’un arriéré de charges de copropriété à hauteur de 997 822,35 euros au 1er février 2017, et précise que ces deux sociétés ont trois associés communs. Il expose que la SCI Le Central est ainsi redevable de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, mais a cessé de régler celles-ci depuis de nombreuses années, aggravant la situation financière de la copropriété qui est placée sous administration provisoire. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente ainsi un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI Le Central au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts et ce, d’autant qu’elle a déjà été condamnée par le tribunal de grande instance de Bobigny le 20 novembre 2018 au paiement de la somme de 396 528,44 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 3ème trimestre 2018 inclus ainsi que par le tribunal judiciaire de Bobigny le 1er juin 2021 au paiement de la somme de 348 580 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 1er trimestre 2021.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la SCI Le Central n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 25 mars 2025 et fixée à l’audience du 10 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI Le Central;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux de décisions prises par l’administrateur provisoire des 23 mars 2021, 22 avril 2021, 2 décembre 2021, 11 février 2022, 28 février 2022, 18 mai 2022, 13 juillet 2022, 27 janvier 2023, 13 mars 2023, 21 mars 2023, 5 juin 2023, 19 janvier 2024, 28 février 2024 et 21 mai 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— l’ordonnance de désignation de Maître [Y] [F] [I] en qualité d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier [Adresse 10] du 7 février 2008 et les ordonnances de prorogation de mission prises depuis lors.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

La procédure de redressement judiciaire ne fait pas obstacle à la condamnation de la SCI Le Central au paiement d’un arriéré de charges de copropriété, celles-ci étant assimilées aux créances régulièrement nées visées par l’article L622-17 du code de commerce (Com 3 dec.1996, n°93-21.323).

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 2 décembre 2021 et le 30 octobre 2024 a été de 624 338,77 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 409 359,75 euros.

Ainsi, il convient de condamner la SCI Le Central, représentée par Maître [L], ès qualités de mandataire judiciaire, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 214 979,02 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 30 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que la SCI Le Central a déjà fait l’objet de deux condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 20 novembre 2018 et du tribunal judiciaire de Bobigny du 10 juin 2021. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs du jugement susvisé, elle a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la SCI Le Central a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par l’administrateur provisoire.

Le comportement répété de la SCI Le Central, qui se retrouve assignée pour la troisième fois en paiement de son arriéré de charge d’un montant particulièrement élevé et ce, alors qu’elle n’ignore pas la particulière fragilité financière de la copropriété qui a été placée sous administration judiciaire, caractérise sa mauvaise foi.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI Le Central, représentée par Maître [L], ès qualités de mandataire judiciaire, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Le Central sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI Le Central, représentée par Maître [R] [L], ès qualités de mandataire judiciaire, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CENTRAL 1 sis [Adresse 3] à Noisy le Grand (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [Y] [F] [I], administrateur judiciaire, la somme de 214 979,02 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 30 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la SCI Le Central, représentée par Maître [R] [L], ès qualités de mandataire judiciaire, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CENTRAL 1 sis [Adresse 3] à Noisy le Grand (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [Y] [F] [I], administrateur judiciaire, la somme de 21 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Le Central, représentée par Maître [R] [L], ès qualités de mandataire judiciaire, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CENTRAL 1 sis [Adresse 3] à Noisy le Grand (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [Y] [F] [I], administrateur judiciaire, la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Le Central, représentée par Maître [R] [L], ès qualités de mandataire judiciaire, aux entiers dépens ;

Fait au Palais de Justice, le 5 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT