TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02725 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2KZN

Minute : 25/00159

S.A. ADOMA

Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

C/

Monsieur [B] [T]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 Février 2025

DEMANDEUR :

S.A. ADOMA

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [T]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 10]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 24 Janvier 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Février 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 1er mai 2005, la société SONACOTRA, désormais dénommée ADOMA, a consenti à M. [B] [T] un contrat de résidence portant sur un local à usage d’habitation n°[Adresse 3] à [Localité 10], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 316 euros et le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 novembre 2024, la société Adoma a fait citer M. [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

— constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur suite à la résiliation du contrat de résidence par Adoma,

— ordonner en conséquence l’expulsion du défendeur et celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est, l’assistance de la force publique,

— condamner M. [B] [T] au paiement :

* d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au tarif en vigueur de la redevance, à compter de l’expiration de son contrat jusqu’à son départ effectif,

* de la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Adoma expose que le défendeur a manqué à ses obligations contractuelles, en hébergeant au moins une tierce personne dans son logement, en violation des articles 7 paragraphes 3 et 4 du contrat de résidence et les articles 9 et 10 du règlement intérieur; que ce manquement a engendré des surdégradations et des surconsommations et porte atteinte à la sécurité de l’immeuble ; qu’elle a mis en demeure le défendeur, par lettre recommandée reçue le 9 novembre 2023, de faire cesser l’hébergement illicite de tierces personnes, en vain, puisque la situation de suroccupation des lieux a été constatée par Me [E], commissaire de justice, agissant le 30 avril 2024 en vertu d’une ordonnance sur requête rendue par le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny.

A l’audience du 24 janvier 2025, la demanderesse, représentée, a maintenu les termes de son assignation.

M. [B] [T], cité à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur les demandes principales

L’article 1226 du code civil dispose que le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

L’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que la résiliation du contrat par le gestionnaire ne peut intervenir que dans trois cas, notamment l’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

L’article R.633-3 du même code prévoit que le gestionnaire peut résilier le contrat sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution d’une obligation incombant au résident ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur.

L’article R.633-9 du même code dispose que la personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur.

L’article 9 du règlement intérieur dont l’évolution du contenu et son affichage dans le hall de l’immeuble a été porté à la connaissance du défendeur par courrier déposé par huissier de justice dans sa boite aux lettres le 22 novembre 2016, prévoit que l’hébergement d’un tiers est soumis à l’information préalable du responsable de la résidence et doit intervenir dans le respect des conditions visées aux articles L.622-1 à L.622-7 du code de l’entrée et du séjour des étrangers et du droit d’asile ; qu’à défaut, le résident doit mettre un terme à cet hébergement sous 48h00 après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé réception.

En outre, l’article 1 stipule qu’en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur, le contrat de résidence pourra être résilié de plein droit par Adoma, ladite résiliation produisant effet un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé réception.

Par lettre recommandé avec accusé de réception signé le 9 novembre 2023, Adoma a mis M. [B] [T] en demeure de faire cesser l’hébergement d’une tierce-personne dans un délai de 48 heures, à défaut de quoi, en cas d’inexécution, le contrat serait résilié de plein droit, un mois après cette mise en demeure, restée sans effet.

La société Adoma produit un constat d’huissier établi par Me [E] le 30 avril 2024, dont il résulte qu’à 6h00, le réglement intérieur est affiché sur les panneaux prévus à cet effet, qu’il est constaté la présence de deux personnes et d’un matelas supplémentaire au sol. Ces personnes déclarent être M. [W] [S] et M. [I] [S]. Ils indiquent que M. [B] [T] n’est pas dans les lieux et qu’il est en Afrique. Un pass navigo au nom de M. [O] [L] est découvert dans la chambre.

Il en résulte que le 30 avril 2024, M. [B] [T] n’avait pas fait cesser la situation de suroccupation constatée au mois de novembre 2023. Par conséquent, M. [B] [T] n’ayant pas fait cesser la suroccupation dans les 48 heures de la mise en demeure, la clause résolutoire est acquise depuis le 9 décembre 2023.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion du défendeur avec l’assistance de la force publique si besoin est.

En occupant sans droit ni titre les lieux, le défendeur cause à la société Adoma un préjudice résultant en l’indisponibilité des lieux et la perte des redevances. Ce préjudice sera réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, en vertu de l’article 1240 du code civil, à compter du 10 décembre 2023 jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Adoma, M. [B] [T] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référés, publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort ;

Constatons le maintien sans droit ni titre de M. [B] [T] dans le logement n°[Adresse 3] à [Localité 10] à compter du 10 décembre 2023 ;

Autorisons l’expulsion de M. [B] [T] et de tous occupants de son chef des locaux précités et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Condamnons M. [B] [T] à verser à la société Adoma une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant de la redevance mensuelle tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 10 décembre 2023 jusqu’à libération définitive des lieux ;

Condamnons M. [B] [T] à verser à la société Adoma une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [B] [T] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 26 février 2025.

La greffière Le juge