TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 25 Novembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01191 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ES7U

Prononcé le 25 Novembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 septembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 25 Novembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société OPH 65, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par Maître Sabine LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS – BLTL, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[S] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

L’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées a donné à bail à Madame [S] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] par contrat en date du 23 octobre 2023, pour un loyer mensuel de 377,39 € et 136,43 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 04 mars 2025 pour un montant de 1 144,14 €.

L’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées a ensuite fait assigner Madame [S] [E] par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

A l’audience du 23 septembre 2025, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées – représenté par Maître Sabine LEMUET – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [E] ; et de condamner cette dernière au payement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2 102,11 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation indexée, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 27 mai 2025, Madame [S] [E] n’est ni présente ni représentée à l’audience.

Un diagnostic social et financier en date du 11 septembre 2025 a été reçu au greffe et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 28 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le bail conclu le 23 octobre 2023 contient une clause résolutoire (ARTICLE 2. CONGE ET RESILIATION DU CONTRAT – Clauses résolutoires et pénales) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 04 mars 2025, pour la somme en principal de 1 144,14 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 mai 2025.

L’expulsion de Madame [S] [E] sera donc ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

L’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées produit un décompte démontrant que Madame [S] [E] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 102,11 € à la date du 1er septembre 2025.

Madame [S] [E], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au payement de cette somme de 2 102,11 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 144,14 € à compter du commandement de payer (04 mars 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

*

Madame [S] [E] sera également condamnée au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 496,44 € et non indexée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 04 mars 2025, de l’assignation du 27 mai 2025 et de sa notification à la Préfecture le 28 mai 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées, Madame [S] [E] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 octobre 2023 entre l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées et Madame [S] [E] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 05 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [S] [E] à verser en deniers ou quittance à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées la somme de 2 102,11 € (deux mille cent deux euros et onze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 1er septembre 2025, incluant un dernier appel de 496,44 € pour le mois d’août 2025 et un dernier versement CAF 349,94 € enregistré au mois d’août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 04 mars 2025 sur la somme de 1 144,14 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [S] [E] à payer en deniers ou quittance à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 496,44 € (quatre cent quatre-vingt-seize euros et quarante-quatre centimes) ;

CONDAMNE Madame [S] [E] à verser à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées une somme de 300 € (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 04 mars 2025, de l’assignation du 27 mai 2025 et de sa notification à la Préfecture le 28 mai 2025 ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge