TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/10607 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HD5

Minute :

Société ICF LA SABLIERE

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Madame [N] [T] [C]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e EL YAAGOUBI

Copie délivrée à :

Mme [T] [C]

Le 13 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 13 mars 2025;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA ICF LA SABLIERE SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [N] [T] [C], demeurant [Adresse 5]

représentée par sa fille, Mme [B] [C], munie d’un pouvoir

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 9 juillet 1998, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA SABLIERE, a donné en location à Madame [T] [C] à compter du 16 juillet 1998, un logement (n°0103 06 21 0101) situé [Adresse 5] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 2 243,57 francs hors provision sur charges.

Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice instrumentaire du 25 avril 2024 , la société ICF LA SABLIERE a fait commandement à Madame [N] [T] [C] de lui payer la somme de 5 461,60 euros due au titre des loyers impayés au 12 avril 2024.

Par assignation du 26 septembre 2024, la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM a fait citer Madame [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection, demandant, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de prononcer l’acquisition de la clause résolutoire

— d’ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [T] [C] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique au besoin

— d’autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution

— de la condamner au paiement de la somme de 8 061,50 euros au titre des loyers et charges dus terme de juillet 2024 inclus avec intérêts de droit à compter du commandement de payer et les loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail

— de fixer l’indemnité d’occupation à une somme équivalente au montant du loyer et des charges et de condamner Madame [T] [C] à payer cette indemnité jusqu’à libération effective des lieux

— de la condamner à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement

A l’appui, elle fait valoir que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 8 octobre 2024.

A l’audience du 13 janvier 2025, la société ICF LA SABLIERE précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 11 544,10 euros, terme de décembre 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Madame [T] [C] fait valoir qu’elle a dû faire rapatrier le corps de sa fille décédée au mois de janvier 2023, laquelle avait trois enfants mineurs résidant en France dont elle vient d’obtenir la garde.

Elle ajoute qu’elle est en arrêt de travail jusqu’au mois de mars 2025.

Elle précise qu’elle n’a pas déposé de dossier de surendettement.

Elle indique que la somme de 660 euros a été réglée par virement le 9 janvier 2025 et qu’elle souhaite rester dans le logement et demande des délais de paiements, proposant de s’acquitter par mensualités de 300 euros en plus du loyer.

La société ICF LA SABLIERE s’oppose à l’octroi de délais de paiement faisant valoir que la proposition de règlement ne permet pas un apurement de la dette dans les délais légaux et que l’impayé perdure depuis plus de deux ans.

MOTIFS

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, à peine d’irrecevabilité, faire délivrer une assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation du bail en raison de l’existence d’une dette locative du preneuravant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 26 septembre 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 15 avril 2024 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites;

Selon l’article 2 du code civil, “la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif”;

Il en résulte que les contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion;

Si, dans le silence de la loi, le juge peut déclarer la loi d’application immédiate aux effets à venir d’un contrat en cours lorsqu’elle revêt un caractère d’ordre public, il doit être considéré, en matière d’ordre public de protection, que la loi nouvelle d’ordre public ne peut s’appliquer immédiatement aux contrats en cours que dans la mesure où elle protège les intérêts de la partie protégée;

La loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elle pose en principe (article 1er) que le droit au logement est un droit fondamental, relève d’un ordre public de protection du locataire;

Dès lors le nouveau délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 imparti au locataire pour apurer sa dette après délivrance du commandement de payer, nonobstant le caractère d’ordre public de ces dispositions, ne peut avoir vocation à s’appliquer lorsque le bail prévoit un délai de deux mois, en ce que la réduction du délai n’a ni pour objet, ni pour effet de préserver les droits du locataire;

En l’espèce, le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “en cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non-versement du dépôt de garantie ” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ;

Le commandement du 25 avril 2024 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme;

Néanmoins, bien qu’il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail, étant observé au surplus qu’il reproduit la clause résolutoire du bail, de sorte que la contradiction, qui plus est sans aucune explicitation, entre le délai mentionné et la reproduction d’une clause stipulant un délai de deux mois doit nécessairement s’interpréter en faveur du locataire;

Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois ;

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail;

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative;

En l’espèce, déduction faite de sommes appelées à titre de frais d’enquête sociale (7 x 7,62 euros), qui ne constituent pas des éléments de la dette locative, de celles appelées à titre de “PREST.AUTR” (6x 4,18) et du solde négatif de 209,89 euros au 26 janvier 2023 dont il n’est pas justifié , il ressort des relevés produits qu’il reste dû la somme de 11 256,17 euros, terme de 2024 inclus (11 544,10 – 78,04 – 209,89), que Madame [T] [C] sera condamnée à payer, au titre des loyers, charges et provisions sur charges, avec intérêts sur la somme de 5 461,60 euros à compter du 25 avril 2024 et de l’assignation sur le surplus ;

Des débats, il ressort que la situation de Madame [T] [C] justifie qu’elle soit autorisée à se libérer de sa dette par mensualités de 300 euros en plus du loyer courant selon modalités spécifiées au dispositif, étant précisé qu’à défaut de paiement d’un seul terme courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date la totalité de la créance restante sera exigible de plein droit 15 jours après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, la clause résolutoire reprendra son plein effet et Madame [T] [C] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer, augmenté des charges dûment justifiées, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux dont elle pourra être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution faute de les avoir volontairement libérés;

Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et l’expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n’est nul besoin d’une décision spéciale du juge;

Il n’est justifié d’aucun préjudice distinct de celui résultant du défaut de paiement des loyers et charges déjà réparé par l‘application du taux de l’intérêt légal;

La demande de dommages-intérêts sera rejetée;

Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance;

Madame [T] [C] sera tenue aux dépens, y compris le coût du commandement du 25 avril 2024;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

Constate, la résiliation du bail conclu entre la société ICF LA SABLIERE et Madame [N] [T] [C] ayant pour objet un logement (n°0103 06 21 0101) situé [Adresse 5] à [Localité 8];

Condamne Madame [N] [T] [C] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme totale de 11 256,17 euros, au titre des loyers, charges et provisions sur charges terme de décembre 2024 inclus , avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 461,60 euros à compter du 25 avril 2024 et de l’assignation sur le surplus ;

Dit que Madame [N] [T] [C] se libérera valablement en trente cinq mensualités de 300,00 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, en plus du loyer courant, payables à la même date que le loyer courant, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ;

Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [N] [T] [C] s’est acquittée de sa dette selon les modalités ci-dessus définies;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception de régulariser l’échéance impayée restée sans effet;

Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet à l’expiration de ce délai;

Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux, Madame [N] [T] [C] , qui sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qu i variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l’exécution, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, pourra en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

Rejette toutes autres demandes ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision;

Condamne Madame [N] [T] [C] aux dépens, y compris le coût du commandement du 25 avril 2024 ;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge,