N° RG 24/05738 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M27F

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 8]

11ème civ. S3

N° RG 24/05738 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-M27F

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Antoine BON

☐ Copie c.c à défendeur

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 26 mars 2025

Le Greffier

Maître Antoine BON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

26 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.A. IN’LI GRAND EST,

immatriculée au RCS de [Localité 10]

sous N° 548 501 469

Représentée par son Directeur Général

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Antoine BON,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 164

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [M]

[Adresse 1]

[Localité 7]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Mars 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 21 octobre 2022, la SA IN’LI GRAND EST a consenti à Monsieur [D] [M] un bail d’habitation sur un appartement (étage 3, Porte 31), un emplacement vélo et une cave situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 541,81 € (411,34 € le loyer principal et 20,47 € le loyer annexe) comprenant une provision sur charges de 110 €.

Se prévalant de loyers impayés, la SA IN’LI GRAND EST a fait signifier à Monsieur [D] [M], le 1er mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2.242,82 €, loyer du mois de janvier 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du18 juin 2024, la SA IN’LI GRAND EST a fait assigner Monsieur [D] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— l’expulsion de Monsieur [D] [M] ainsi que de tout occupant de son fait du logement qu’il occupe [Adresse 4] ;

— la condamnation de Monsieur [D] [M] à lui verser une indemnité d’occupation de l’appartement d’un montant de 571 € mensuel, indexée selon les mêmes conditions que le loyer du bail résilié, et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;

— à titre subsidiaire :

* la résiliation judiciaire du bail d’habitation en raison des graves manquements du locataire à ses obligations ;

* l’expulsion de Monsieur [D] [M] ainsi que de tout occupant de son fait du logement qu’il occupe [Adresse 4] ;

* la condamnation de Monsieur [D] [M] à lui verser une indemnité d’occupation de l’appartement d’un montant de 571 € mensuel, indexée selon les mêmes conditions que le loyer du bail résilié, et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [D] [M] à lui verser la somme de 1.379,59 € au titre des arriérés locatifs et ce, avec intérêts à compter de la signification du commandement de payer, soit le 1er mars 2024 ;

— la condamnation de Monsieur [D] [M] à lui payer la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles de l’instance ;

— la condamnation de Monsieur [D] [M] aux entiers frais et dépens de l’instance, en ceux-ci compris le coût du commandement de payer aux fins d’acquisition de la clause résolutoire.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 19 juin 2024.

Lors de l’audience du 4 février 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA IN’LI GRAND EST reprend les demandes formées dans son assignation.

Elle réactualise cependant sa dette à la somme de 493,30 € au 16 janvier 2025, indiquant que celle-ci a bien diminué. Elle précise que le paiement du loyer a été repris.

Elle ne s’oppose ainsi pas aux délais de paiement mais sous réserve de la clause cassatoire.

Monsieur [D] [M] , quant à lui, ne conteste pas l’existence ni le montant de sa dette mais sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 € par mois en plus des loyers.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La SA IN’LI GRAND EST étant régulièrement représentée par son avocat et Monsieur [D] [M] étant présente, le jugement sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 mars 2024, – dénonciation confirmée par courriel de cette dernière du 11 avril 2024 -, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 18 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 16 juin 2024 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule dans ses conditions générales paraphées par les deux parties en page 7 qu’en cas de non-paiement du loyers et des charges au terme convenu, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail, que le loyer est payable par fraction mensuelle, échue et au plus tard pour le premier jour du mois suivant.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 1er mars 2024 pour une somme en principal de 2.242,82 €, loyer du mois de janvier 2024 inclus

Il ressort du décompte arrêté au 16 janvier 2025, produit contradictoirement lors de l’audience, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, seule une somme de 1.644,57 € ayant été versée sur la période du 1er mars 2024 au 1er mai 2024.

Il est ainsi établi et non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 1er mai 2024 à 24 heures.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

* Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 21 octobre 2022, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 1er mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 16 janvier 2025 contradictoirement produit à l’audience que la SA IN’LI GRAND EST rapporte la preuve que Monsieur [D] [M] lui doit, au 16 janvier 2025, la somme de 493,30 €.

Monsieur [D] [M] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [D] [M] sera condamnée à payer à la SA IN’LI GRAND EST la somme de 493,30 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 16 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

* Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de cette même loi la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est démontré et non contesté par le bailleur que Monsieur [D] [M] a repris le versement intégral de son loyer avant l’audience du 4 février 2025.

Il résulte du diagnostic social et financier du 27 janvier 2025 que Monsieur [D] [M] perçoit des revenus de l’ordre de 1.800 € et que ses charges s’élèvent à 918 €.

Les parties s’accordent pour l’apurement de la dette de Monsieur [D] [M] par versements mensuels de 100 €.

En considération de ces éléments ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Monsieur [D] [M] à hauteur de 100 € par mois, en sus du loyer courant, celui-ci sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Conformément à la demande de Monsieur [D] [M], acceptée par la SA IN’LI GRAND EST, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

A défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [D] [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

* Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet du fait des délais accordés, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera la condamnation de Monsieur [D] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et jusqu’au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [D] [M], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Monsieur [D] [M] à payer à la SA IN’LI GRAND EST la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant, publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SA IN’LI GRAND EST à l’encontre de Monsieur [D] [M] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 21 octobre 2022 entre la SA IN’LI GRAND EST, d’une part, et Monsieur [D] [M], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 2 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] à payer à la SA IN’LI GRAND EST la somme de 493,30 € (quatre-cent-quatre-vingt-treize euros et trente cents) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 16 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [D] [M] , tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 5 mensualités, les 4 premières d’un montant de 100.00 euros (cent euros) et la dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DIT que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

— que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [D] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA IN’LI GRAND EST pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

— que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Monsieur [D] [M] sera condamné à verser à la SA IN’LI GRAND EST, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] à payer à la SA IN’LI GRAND EST la somme de 100€ (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État

dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civil.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Véronique BASTOS